¿Puede la comunidad exigirme el abono de unos gastos pendientes?

¿Puede la comunidad pedirme el abono de unos gastos pendientes a pesar de haber cambiado de criterio en varias juntas?

Los acuerdos de la junta de la comunidad pueden variarse y eso no supone actuar contra los actos propios ni ir en contra de la buena fe.

Para conocer más detalles, consulte la jurisprudencia asociada en relación a esta consulta:

Órgano:  Audiencia Provincial Sede Valladolid Sección 3
Nº de Recurso: 321/2015
Nº de Resolución:  278/2015
Procedimiento: Civil
Ponente:  JOSÉ JAIME SANZ CID
Tipo de Resolución: Sentencia

 

SENTENCIA

En Valladolid a nueve de Diciembre de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001132 /2014, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 15 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000321 /2015, en los  que aparece como parte apelante, LANDA BURGOS, S.L., representada por el Procurador de los tribunales, D. CONSTANCIO BURGOS HERVAS y asistida por el Letrado D. LUIS ANTONIO VAQUERO PARDO, y como  parte apelada, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE CALLE000 , Nº NUM000 DE VALLADOLID, representada  por la Procuradora de los tribunales, Dª. MARIA TERESA MARTIN GARCIA y asistida por el Letrado D. JESUS MORAL ANTON, sobre nulidad de acuerdo adoptado por la Comunidad el día 26 de Noviembre de 2013 y 13 de  Marzo de 2014 siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. JOSE JAIME SANZ CID.

 

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.-Por el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 15 de VALLADOLID, se dictó sentencia con fecha 30 de  Junio de 2015 , en el procedimiento Ordinario, nº 1132/ 2014, del que dimana este recurso.

SEGUNDO.-La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: «Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la mercantil LANDA BURGOS, SOCIEDAD LIMITADA , representada por el Procurador Sr. Burgos Hervas contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA C/ CALLE000 NUM000 , representada por la Procuradora Sra. Martín García, debo absolver y absuelvo a la  parte demandada de las pretensiones deducidas contra ella, con imposición de las costas procesales causadas  a la parte actora.» Notificada la anterior sentencia, por la parte demandante se interpuso recurso de apelación y dado traslado a la  parte contraria, la misma por medio de escrito manifiesta su oposición y expone las alegaciones que considera oportunas.

TERCERO.-Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación  interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, personadas las partes en legal forma y previos los oportunos trámites, se acordó señalar para su deliberación, votación y fallo el pasado día uno, en que ha tenido lugar lo acordado.

ÚLTIMO.-En la tramitación del presente procedimiento se han observado las formalidades legales.

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.-Planteamiento del litigio La Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de la Ciudad de Valladolid ha decidido instalar un  ascensor para el servicio de los vecinos y acordado que el pago de los gastos que ocasiona dicha instalación no se haga de acuerdo con el coeficiente que tiene señalado cada uno de los copropietarios, sino que se ha  realizado la distribución de los gastos de acuerdo con un coeficiente ponderado para las viviendas excluyendo en todo caso de pago alguno al propietario del local comercial que ocupa los bajos del edificio el cual tiene un  coeficiente del 24 % de cuota de participación. El actor muestra su conformidad con la instalación del ascensor, pero quiere que cada copropietario contribuya con el coeficiente que se asignó a cada piso en el momento de la Constitución del Edificio en Régimen de  Propiedad Horizontal el 28 de enero de 1970 por lo que él debe participar en los gastos con 2,30 %, y que el propietario del local comercial contribuya con su coeficiente.

SEGUNDO.-Legitimación activa del actor . La sentencia de instancia estima que el actor carece de legitimación activa porque no está al corriente en el  pago de las cuotas de la Comunidad, tal y como lo pone de manifiesto la certificación expedida por el Administrador de la Comunidad, quien certifica que a 24/11/2014 adeudaba 4.477,12 euros y el 28/01/2015, 6.046,16 euros. Constante confusión se ha venido arrastrando a lo largo del procedimiento sobre las cuotas de Comunidad. La primera confusión la crea Landa Burgos, S.L. Cuando la Comunidad decide comenzar a efectuar la  pertinente recaudación para hacer frente a los gastos del ascensor y con el fin de no dar lugar a confusiones procede a la apertura de una cuenta corriente para que en ella se ingresen las derramas y que sean diferenciadas de las cuotas ordinarias. La cuenta destinada a las derramas es la c/c NUM001 y así se comunica a los vecinos a través de una circular (Ha sido el propio actor quien lo aporta como documento nº 13). A pesar de ello Landa Burgos realiza en esa  nueva cuenta, al menos en septiembre 2014, enero 2015 y abril diversos ingresos en la cuenta aperturada para la instalación del ascensor, olvidando que la Comunidad tiene una cuenta anterior para los ingresos de cuotas ordinarias. La Comunidad a su vez incurre en otro error, pues cuando presenta la certificación de la deuda del actor no distingue lo adeudado como cuotas ordinarias de la contribución a los gastos del ascensor. El error es más que manifiesto por cuanto que en la certificación del secretario de noviembre a febrero la deuda aumenta en  1.569,04 euros. En ambos casos no se distingue entre cuotas ordinarias ni extraordinarias. El art.18.2 LPH exige que para impugnar los acuerdos se debe estar al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Ésta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios. Es evidente, y así lo ha venido sosteniendo constante jurisprudencia (AP Madrid, Sección 18, 17/04/2006 y  4/03/2013; y Sección 14, 30/06/2009) que como lo que se está debatiendo es la distribución de las cuotas para el pago del ascensor, debemos entender que para la impugnación de la Junta en la que se ha debatido y acordado el coeficiente con el que cada copropietario debe contribuir no se exige ni el pago ni su consignación, pero ni en la cuantía aprobada por la Comunidad ni en lo que el actor estima oportuno. En lo que el copropietario debe estar al corriente es en el pago de las cuotas ordinarias. Será el Administrador de la Comunidad quien certifique que el copropietario se encuentra o no al corriente en los pagos. En la  certificación que se nos presenta de 28 de enero de 2015 se indica que la deuda a esa fecha ascendía a 6.046,16 euros. En el juicio oral manifiesta que en esa deuda no se distingue entre las cuotas ordinarias y extraordinarias, al estar englobadas. Lo que se reclamaba al actor en concepto de derrama era 6.754,69 euros. No hemos llegado a saber cual es la cuota mensual que debía ingresar la actora. Qué debe por las derramas y qué por las cuotas ordinarias. Correspondiendo la carga de la prueba a la demandada de acuerdo con el art. 217 LEC , sin haberlo acreditado es por lo que entendemos que debe ser rechazada la excepción.

TERCERO.- Distribución de los gastos para la instalación del ascensor . En cuanto al acuerdo adoptado por la Comunidad para la instalación del ascensor, es algo que el actor no  discute. Está de acuerdo con ello, y con su instalación, pero en lo que no está conforme y es lo que discute en el presente procedimiento es en el acuerdo adoptado por la Comunidad para la distribución de los gastos que  ocasiona la instalación «ex novo» de dicho aparato. 3.1 Acuerdo de distribución de gastos con posterior cambio de criterio. En una primera Junta la Comunidad acordó que el pago de la nueva instalación se realizara conforme al  coeficiente que cada copropietario tenía en la Comunidad, siendo la del actor 2,30 %, debiendo contribuir el local comercial sito en planta baja con el 24 % al tener una superficie útil de 622,90 m2. Y ello se hizo después de barajarse diversos criterios. Posteriormente la Comunidad en la siguiente Junta cambió de criterio y  entendiendo que el propietario del local, que ni tiene acceso a los portales ni contribuye de ninguna manera al sostenimiento de los mismos no debía contribuir a los gastos de instalación, porque en ningún caso iba a hacer uso del ascensor. Al adoptarse éste acuerdo lógicamente debió aumentarse la contribución a los gastos de los propietarios de los  pisos, fijándose para el actor una coeficiente ponderado del 6,25 % por lo que su contribución a los gastos se traduce en 6.754,69 euros. Precisamente esto es lo que combate el actor que pretende se declare la nulidad del acuerdo de la Junta de 26 de noviembre de 3013 y 13 de marzo de 2014 en cuanto a la distribución de los gastos de instalación del ascensor en la forma aprobada y en cuanto a la exoneración de gastos al local de  negocio. El primer reproche que hace el actor es el cambio de criterio de la Junta de Propietarios, por lo que viene a decir que procede aplicar la doctrina de los actos propios. No estamos de acuerdo con tal alegación. Es muy frecuente que en las Comunidades de Propietarios se cambie de criterio. Nosotros hemos defendido que la Junta de Propietarios es soberana de adoptar sus decisiones y cambiar sus decisiones cada vez que lo estime oportuno. Siempre hemos mantenido que la Junta de Propietarios es  soberana en la adopción de acuerdos y cambiarlos cuantas veces crea conveniente (12/06/2008; 7 y 28/02/2013 y 29/09/2015), siempre y cuando esos acuerdos se adopten con las mayorías exigidas legalmente, por lo que no le afecta la doctrina de los actos propios. 3.2 Mayoría exigida El acuerdo es perfectamente válido de acuerdo con la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, número 496/2012, de 20 de julio de 2012, Recurso 1678/2009 , cuando señala que la jurisprudencia de esta Sala ha declarado, muy al contrario del razonamiento que ofrece la parte recurrente, que «[…]la instalación  de un ascensor en un edificio que carecía del mismo y que es necesario para la habitabilidad del inmueble, constituye un servicio o mejora exigible» ( STS 20 de octubre de 2010 [RC 2218/2006 ). En definitiva, la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este servicio, al ser una mejora de la accesibilidad y habitabilidad del inmueble, conforme a lo dispuesto en el artículo 17.1 LPH , será suficiente, una mayoría de 3/5 para su válido establecimiento, sin perjuicio de que, en caso de que se trate de suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, sea suficiente una mayoría simple ( artículo  17.1 LPH , párrafo tercero)». 3.3 Criterios jurisprudenciales sobre la contribución de los locales comerciales para la instalación «ex novo» del ascensor. La jurisprudencia de las Audiencias Provinciales en materia de contribución a los gastos de instalación de un ascensor está muy dividida y así nos lo expone el propio TS (13/11/2012). » De un lado cita las sentencias, entre otras, de las Audiencias Provinciales de Zaragoza de fechas 17 de octubre de 2001 , 4 de junio de 2004 y 19 de octubre de 2004 y de Barcelona de fechas 24 de octubre de 2003 , 21 de octubre de 2004 y 15 de diciembre de 2004 , así como la propia sentencia recurrida, que acogen la solución de incluir a los locales comerciales y pisos  ubicados en la planta baja del edificio en los gastos extraordinarios de instalación o sustitución de los ascensores pero no así en los gastos ordinarios de mantenimiento. Contrapuestas a las anteriores cita, entre otras, las sentencias de las Audiencias Provinciales de Asturias de fechas 21 de enero de 2003 y 8 de septiembre de 2003 y de Alicante de fechas 2 de febrero de 2001 , 4 de marzo de 2002 y 8 de abril de 2002 , que sostienen que los locales comerciales sin acceso al interior del edificio no deben contribuir a los gastos extraordinarios por instalación o sustitución de un ascensor». 3.4 Doctrina clásica del TS. Y esta misma sentencia el TS alinea a favor de que los locales comerciales contribuyan a la instalación del  ascensor, siendo una continuación de la ya doctrina clásica recogida en resoluciones anteriores ( STS de 20 de  octubre de 2010 ), «en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual  incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios , todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de  contribuir a los gastos de instalación de ascensor». 3.5 Cambio de criterio del TS. Sin embargo, entendemos que el propio TS ha cambiado éste criterio en su sentencia de Pleno de 23/12/2014 . En esa ocasión una comunidad tomó el acuerdo y el TS estuvo conforme con que los gastos de instalación de un ascensor «ex novo» fueran pagados no de acuerdo con el coeficiente que cada copropietario tenía asignado  en Escritura de Propiedad Horizontal, sino que cada planta pagara de acuerdo con su altura. En la propia resolución «Se declara como doctrina jurisprudencial que para la adopción de acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor , aunque impliquen modificación del título constitutivo, o los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el  acuerdo principal de instalación del ascensor», doctrina que ya había aplicado con anterioridad en otras resoluciones (TS 7/11/2011, 18/12/2008 y 17/09/3010 entre otras). De acuerdo con ésta doctrina la Comunidad hace una extensión de su mayoría para la construcción del ascensor al pago del mismo. Esta doctrina ya ha sido aplicada por la AP de Valladolid, Sección 3, en nuestra reciente sentencia de 10/11/2015 (Rollo 228/15 ). En dicha resolución indicábamos que el local comercial, planta baja, y destinado  comercialmente a garaje, no debía contribuir con el coeficiente que tenía asignado a la instalación del ascensor, indicando que era la Comunidad de acuerdo con su libre criterio la que debería fijar los parámetros en la contribución del local en los gastos de instalación e instábamos a la Comunidad de Propietarios que lo hiciera con otros parámetros que no lesionasen los derechos de tal propietario. 3.6 Parámetro que adoptó la Comunidad de la CALLE000 para eximir de la contribución a los gastos al local comercial. Según se indica en la Junta de Propietarios celebrada para la determinación de la contribución de gastos para la  instalación del ascensor se cambió la aplicación del coeficiente por el parámetro del uso, y entendiendo que el local comercial no tenía salida a los portales y estaba exento de contribuir a los gastos de sostenimiento de escaleras y portales, se le exoneró de los gastos de instalación del ascensor. Éste Tribunal entiende que la Comunidad en uso de su soberanía ha decidido por la mayoría adecuada adoptar ésta decisión que nosotros respetamos, entendiendo que el parámetro acordado para la exoneración es conforme.

ÚLTIMO.-De acuerdo con lo dispuesto en el art. 394 y 398 LEC no hacemos expresa condena en costas en la instancia ni en apelación, (entre otras razones porque el recurso es admitido en parte) al existir dudas de  derecho debido al cambio sustancial de la doctrina del TS. Vistos los artículos citados y demás disposiciones de general aplicación.

 

FALLAMOS

Que estimando en parte el recurso de apelación presentado por el Procurador D. Constancio Burgos Hervas en  nombre y representación de LANDA BURGOS, S.L., debemos revocar y revocamos la sentencia de fecha 30 de Junio de 2015 del Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Valladolid , y entendemos que el actor estaba al  corriente en el pago de las cuotas por lo que está legitimado activamente, pero desestimamos íntegramente la demanda en cuanto a la petición formulada, todo ello sin expresa condena en costas en ninguna de las  instancias. Al estimarse el recurso procede la devolución del depósito constituido al amparo de la Disposición Decimoquinta de la Ley Orgánica 1/2009.

 

MODO DE IMPUGNACIÓN

Sentencia susceptible de ser recurrida en casación por interés casacional ante  esta Sala y resolución por el Tribunal Supremo, en plazo de 20 días desde su no tificación. Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

 

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