¿Pueden exigirme el pago de lo que debo si no he recibido notificación?

¿Pueden exigirme el pago de lo que debo a la comunidad si no he recibido ninguna notificación ni lo he visto publicado en el tablón de anuncios?

El pago de las cuotas es una obligación inherente al derecho de propiedad. El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal impone a los propietarios la obligación de contribuir con los gastos generales. Si se le envió una notificación y el propietario no estaba (y se dejó además anotado como «no entregado, dejado aviso»), es igual de válida que la publicación en el tablón o corcho de la comunidad aunque usted no la haya visto por no vivir en el piso de manera habitual. Además, si el propietario no vive en ese piso de manera habitual debe indicar una dirección a efectos de notificaciones. Por lo tanto, la comunidad puede exigir el pago dado que ha cumplido con lo establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Para conocer más detalles, consulte la jurisprudencia asociada en relación a esta consulta:

Órgano:  Audiencia Provincial Sede Pontevedra Sala 1
Nº de Recurso:  460/2013
Nº de Resolución:  417/2013
Procedimiento: Civil
Ponente:  JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ
Tipo de Resolución: Sentencia

 

SENTENCIA

En Pontevedra a siete de noviembre de dos mil trece. Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de  procedimiento ordinario 373/12, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Marín, a los que ha correspondido el Rollo núm. 460/13, en los que aparece como parte apelante-demandante: D. Javier ,  representado por el Procurador D. JOSE MANUEL MONTES ACUÑA, y asistido por el Letrado D. TOMAS SANTIAGO FERNÁNDEZ, y como parte apelado-demandado: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 -NUM001 , representado por el Procurador D. MARIA URSULA PARDO DE PONTE,  y asistido por el Letrado D. MARIA PILAR MOLEDO SANTIAGO, y siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ, quien expresa el parecer de la Sala.

 

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Es objeto de recurso la sentencia de primera instancia que desestimó la demanda presentada por  la representación procesal de D. Javier contra la comunidad de propietarios del edificio sito en los números NUM000 -NUM001 de la DIRECCION000 . La demanda pretendía textualmente lo siguiente: «… que se declare  la nulidad de los acuerdos impugnados por ser contrarios a la ley y haberse adoptado con manifiesto abuso del  derecho, debido a los defectos formales en su adopción, al no haber sido notificadas fehacientemente a nuestro mandante las actas en que constan tales acuerdos; y subsidiariamente, se declare la nulidad de los acuerdos  adoptados, por defecto de fondo, al haber privado indebidamente a nuestro mandante del derecho de voto que le correspondía, considerándolo moroso cuando no lo era…». La impugnación se refería en concreto a todos los acuerdos adoptados en las juntas celebradas los días 29 de mayo y 22 de septiembre de 2007 y a los  adoptados en la junta de 7 de febrero de 2011. Los acuerdos frente a los que el actor mostraba su discrepancia, y a pesar de la mención genérica a todos cuantos se adoptaron en dichas juntas, eran los relativos a la aprobación de determinadas cuotas extraordinarias en concepto de derramas y a la decisión de proceder judicialmente contra el propietario  demandante. La queja se centraba en la afirmación de que las respectivas actas que documentaron los acuerdos en las juntas no fueron nunca notificadas al actor, infringiéndose así la exigencia del apartado 3º del art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH , en adelante). Del mismo modo, esta afirmación era utilizada por el actor para, implícitamente, determinar la fecha del dies a quo para el ejercicio de las acciones de impugnación desde que  tuvo conocimiento del contenido de los acuerdos a través de la aportación de libro de actas en un posterior proceso promovido por la comunidad en reclamación al propietario de las cuotas adeudadas. Finalmente, la pretensión subsidiaria se basaba en la privación del derecho de voto en las juntas de 22 de septiembre de 2007 y 7 de febrero de 2011. Argumentaba el demandante que no era cierta la afirmación relativa a que el actor no sólo n había sido notificado del saldo existente frente a la comunidad, sino que nunca se había  adoptado acuerdo alguno en junta de propietarios aprobatorio del importe de la deuda. La sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la demanda. La sentencia parte de la afirmación de la acreditación por la prueba practicada del hecho de que las actas se habían notificado mediante su inserción en el buzón y en el piso del demandante, lo que se conformaba con la exigencia del art. 9 LPH , a lo que añadía la afirmación de que el propio actor se encontraba presente en todas y cada una de las juntas ahora impugnadas, sin que hiciera constar su oposición a los acuerdos. El recurso principia por imputar a la sentencia el haber errado en el proceso de apreciación de la prueba, con la  consecuencia de haberse alcanzado un pronunciamiento no razonable e incoherente. El recurrente afirma que no es cierto que las notificaciones en la comunidad se hicieran mediante «buzoneo» o introduciendo copia de las actas por debajo de la puerta. Seguidamente el recurso sostiene la existencia de una vulneración del art. 19.3 LPH , al considerar que las actas deben ser notificadas en el domicilio señalado por cada propietario «debiendo  constar fehacientemente la recepción de las mismas por cada comunero». Finalmente, el recurrente parece reproducir su alegación relativa a la existencia de abuso del derecho por lo que considera indebida privación del  derecho de voto, argumento que el recurso no desarrolla, limitándose a dar por reiterados » cuantos argumentos jurídicos y jurisprudenciales ha consignado en el escrito de demanda …» La representación demandada solicita la confirmación de la sentencia recurrida reiterando los argumentos  expuestos en el escrito de contestación. El recurso se ha de ver desestimado, por las razones que se exponen a continuación.

SEGUNDO .- Como es conocido, los acuerdos adoptados por la junta de propietarios de la comunidad  constituida en régimen de propiedad horizontal son actos jurídicos colectivos, formados por el conjunto de la  voluntad de sus miembros, expresada y adoptada con arreglo a las disposiciones legales. No se trata, como se suele recordar, de una simple suma de votos, sino de un acto de voluntad que se imputa al ente como tal en  cuanto expresión legal de su voluntad colectiva. Por este motivo, vinculan a todos los propietarios y son ejecutivos con carácter general desde el mismo momento en que se adoptan. Los acuerdos, según establece el art. 19, se reflejarán en un libro de actas, diligenciado por el registrador de la  propiedad. Sin embargo, como reitera la jurisprudencia y constituye afirmación sobre la que existe un consenso generalizado, el acta de la reunión carece de carácter constitutivo, de modo que su valor, a efectos de hacer constar la realidad y contenido de los acuerdos, es meramente » ad probationem » (vid. SSTS de 2.3.1992 , 19.7  y 9.10 de 1993, recordadas por una constante doctrina jurisprudencial, pudiéndose citar entre los pronunciamientos más recientes los de la AP Madrid, secc. 21ª, de 29.11.2006, Alicante, secc. 9ª, 7.6.2011, o Cádiz, secc. 2ª, 12.3.2013). Por tanto, no resulta exigible ni siquiera que se haya extendido el acta con los requisitos previstos en el art. 19,  ni que ésta recoja todos los pormenores del acuerdo adoptado, si consigue acreditarse su realidad y su contenido. Nótese que la propia ley, -a diferencia, por ejemplo, con lo establecido en la ley catalana-, tampoco establece el plazo en el que el acta debe ser notificada a los propietarios. Desde el momento de su adopción, se repite, los acuerdos son ejecutivos y ese mismo momento marca el dies  a quo para el cómputo del plazo de caducidad de la acción de impugnación, como se sigue de la cita del art. 18.3 LPH para los propietarios presentes. En consecuencia, los defectos que pueda presentar el acta en la consignación de los acuerdos no afectan a la validez de éstos, aunque puedan dificultar la prueba de su existencia. Ello así, de las alegaciones de las partes en esta fase de recurso se tiene como hecho consentido: a) que el  actor asistió a las tres juntas cuya nulidad pretende; y b) que las actas fueron notificadas por el procedimiento de su introducción en el buzón del propietario en el domicilio designado y mediante su depósito en el piso por debajo de la puerta de entrada de una fotocopia del acta en cuestión. Sucede que, desde el punto de vista meramente formal, nos parece que tal forma de proceder es respetuosa con la norma general del art. 9, al que se remite el art. 19 en cuanto a la notificación del acta.  Nótese que el precepto exige que las notificaciones tengan lugar en el domicilio designado por cada propietario como lugar preferente; añadiéndose en la Ley que si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en dicho lugar, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta  forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales. La notificación en el domicilio designado no ha de ser «fehaciente» en el sentido de que deba preconstituirse la prueba de su recepción, (en este sentido deberá entenderse la afirmación de nuestra sentencia de 21.6.2012 ) como erróneamente sostiene el apelante. Lo que debe probarse es su efectiva  recepción, lo que dependerá de un conjunto de circunstancias de hecho que deberá acreditar la parte que sostenga su existencia, normalmente la propia comunidad. Si bien es cierto que, como expresión de la voluntad colectiva, deberán respetarse escrupulosamente las normas sobre convocatoria y adopción de acuerdos, es lo cierto que la legislación se inspira en un sistema flexible en cuanto a la concreta forma de llevar a efecto la notificación, pues de otro modo se bloquearía el funcionamiento de las comunidades de propietarios, como hemos señalado en anteriores ocasiones. La esencia de la norma  es que el acuerdo llegue a conocimiento del comunero de forma accesible. En el caso sometido a enjuiciamiento nos parece que la tesis del recurso se aparta de esta línea de interpretación, postulando una rigidez en la notificación de los acuerdos incompatible con el régimen legal. Nótese que el propio actor compareció a las juntas, por lo que no puede ahora alegar la falta de conocimiento de los acuerdos adoptados en su seno. En palabras de la STS 19.9.2007 : » Con reiteración esta Sala ha señalado que nada impide, tanto desde el punto de vista sustantivo ( art. 15, párrafo segundo, LPH ), como probatorio, que se pueda considerar acreditado haber tenido lugar la citación de un comunero a la Junta  general, aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de que se trate de un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes (SSTS 13 de marzo 1997 ; 10 de julio 2003 ; 22 de marzo 2006). Lo que se pretende es dinamizar la vida de la comunidad y evitar que la pasividad de los copropietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, propugnando un criterio flexible en esta y en otras cuestiones en armonía con las directrices de la propia Ley, entre ellas el logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad (STS 5 de mayo de 2000). Se trata, en definitiva, de armonizar los derechos de los comuneros con los de la  propia comunidad, y ello permite, sin duda, dotar de eficacia situaciones que aun alejadas de un formalismo extremo, no causan indefensión ni perjuicio a los comuneros, como es el caso contemplado en la sentencia de  28 de febrero 2005 , en la que se toma en consideración el hecho de que no se hubiera formulado objeción alguna a los acuerdos adoptados, con base en que se tomaron sin cumplimentar las reglas de la unanimidad o la mayoría que, según los casos, exige la L.P.H, o en cualquier otra causa determinante de su nulidad, al  fundamentarse exclusivamente en un defecto de convocatoria a la Junta y no en la entidad o contenido del propio acuerdo .» Comprobada la documentación aportada, apreciamos que el actor efectivamente asistió a las juntas y en las correspondientes actas se hace mención a los acuerdos cuya impugnación ahora se pretende (vid. acta de la  junta de 22.9.2007, folios 42 y ss., ciertamente exhaustiva en cuanto a su contenido; acta de la junta de 7.2.2011, folios 58 y ss., con expresa mención de la cantidad adeudada por el actor, en la suma de 1860,27 euros, con expresión de que se correspondían con las cuotas extraordinarias aprobadas en la junta de septiembre de 2007 y de mayo de 2007). El propio actor dirigió una comunicación a la comunidad en relación  con los acuerdos adoptados en la junta de septiembre de 2007 (vid. folio 159), lo que demuestra el conocimiento de los acuerdos adoptados en su seno. De otra parte, la sentencia dictada en el juicio verbal procedente del monitorio entablado contra el ahora demandante por la comunidad (juicio verbal 299/2011 del Juzgado nº 1 de Marín) recoge como hecho probado la existencia de los acuerdos en cuestión (vid. folio 103 de las actuaciones), resolución dictada en litigio entre  las mismas partes, que despliega en este lugar el efecto positivo de la cosa juzgada. Por tanto, si el actor asistió a las juntas y tuvo conocimiento efectivo de los acuerdos adoptados, debió presentar su demanda en el plazo de un año. Al no hacerlo así, la consecuencia obligada es la afirmación de que ha caducado la posibilidad de entablar la acción, tal como establece el art. 18. Se desestima el motivo.

TERCERO .- La misma conclusión obtenemos respecto de la pretensión subsidiaria. El actor había sido reconocido como moroso y por tal motivo fue privado del ejercicio de su derecho de voto. Ninguna alegación se formula respecto del cumplimiento de la exigencia del art. 16.2 en relación con el art.  15.2. Este precepto priva del derecho de voto a los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontraren al corriente del pago de las deudas vencidas con la comunidad o no las hubieran impugnado judicialmente. La finalidad del precepto es evidente: se trata de combatir la morosidad en las comunidades de  propietarios, impidiendo la paralización de su funcionamiento. De este modo, el comunero que no atienda la esencial obligación de contribuir a soportar los gastos de la comunidad no puede formar la voluntad colectiva. Sanción legal por el incumplimiento de una obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos del inmueble,  tal como recordábamos en nuestra sentencia de 8.7.2009 . En el caso, al actor se le privó del derecho de voto en las juntas de 22.9.2007 y 7.2.2011. En la tesis del actor, en las juntas en las que supuestamente se aprobó la deuda (juntas de 29.5.2007 y 22.9.2007) no se precisó exactamente la cantidad adeudada porque no se había adoptado acuerdo alguno en tal concepto. El documento  obrante al folio 162 es demostrativo, en relación con la impugnación de la junta de febrero de 2011, del conocimiento por el actor de la existencia y cuantía de la deuda. Lo mismo sucede en relación con las cantidades aprobadas en la junta de mayo de 2007, (folio 55) constando, además, la aprobación de los correspondientes gastos que habrían de satisfacer los propietarios. Si bien se miran las cosas, la queja en buena medida debe seguir la misma suerte que la relativa a la falta de  notificación de las actas, en la medida en que la razón esencial de la discrepancia es la falta de notificación de los importes que debía abonar. Pero, como ha quedado dicho, la falta de impugnación en el plazo de un año desde la adopción del acuerdo determina inexorablemente la caducidad de la acción. Se desestima el motivo.

CUARTO .- De conformidad con lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la ley procesal , procede la condena en  costas al apelante, vencido en juicio. Vistos los preceptos citados y demás de necesaria y pertinente aplicación,

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.-Frente a la sentencia que estima la demanda y condena a los codemandados a la retirada de los compresores de aire acondicionado situado a la altura de sus viviendas e instalados en el patio interior al que dan las ventanas del piso NUM000 y NUM001 , recurren ambas partes codemandadas, solicitando que se revoque la sentencia y en su lugar se dicte otra que les absuelva de las pretensiones articuladas en la demanda. En el recurso interpuesto por los codemandados Sr Donato y Sra Aida , propietarios del piso NUM001 se combate la sentencia alegando, en primer lugar el consentimiento tácito de la Comunidad, ya que ha permitido la colocación de otros aparatos de aire acondicionado; y en segundo lugar porque la Comunidad no se ha opuesto a la instalación en el patio de luces y que ha consentido tácitamente la colocación en la fachada principal y en la posterior, sin que se acredite, en este caso concreto, las molestias causadas al actor por la instalación de las máquinas de aire acondicionado cuya retirada se pide en la demanda, vulnerando la sentencia de instancia el principio de igualdad, de no discriminación y de buena fe. En el recurso interpuesto por las codemandadas Fermina y Lina titulares de la vivienda NUM000 , con argumentos similares, se oponen a la sentencia de instancia reiterando que no se han acreditado los perjuicios, y el consentimiento tácito por parte de todos los vecinos, incluido el del actor, que han dejado transcurrir mucho tiempo sin oponerse a esta instalación como al resto de los aparatos colocados en la fachada del edificio, que conlleva un trato discriminatorio entre los vecinos, pues se consiente otras alteraciones más importantes en elementos comunes, lo que implica un abuso de derecho y un ejercicio antisocial del mismo.

SEGUNDO.-Resolviendo ambos recursos conjuntamente en cuanto que sus argumentos son coincidentes, debe indicarse en primer lugar que no concurre el consentimiento tácito de la Comunidad en la colocación de los compresores en el interior del patio de luces, ni del hoy actor dado que ha mostrado en reiteradas ocasiones su oposición, sin que por otra parte se acredite la fecha de la instalación de los mismos. Respecto a la vulneración del principio de igualdad y el trato discriminatorio con relación a otros vecinos, incluido el actor, que han colocado otros apartaos en la fachada exterior y en la posterior, la sentencia de instancia no vulnera tales principios, como tampoco la jurisprudencia de esta Sección referida al agravio comparativo y discriminación, al no tratarse de supuestos similares. En este caso, a la vista de las fotografías aportadas en la demanda y contestación, se observa como la mayor parte de los aparatos de aire acondicionado están colocados en la fachada principal y en la posterior, como así lo ratifica el Administrador de la Comunidad, observándose sólo en la fachada del patio interior los instalados por los codemandados, que por su ubicación no pueden igualarse con los que son objeto de comparación al no afectar a la misma fachada, y principalmente no consta que cause perjuicios a los demás vecinos, diferencia importante que elimina tanto la teoría del consentimiento tácito como la del agravio comparativo y el abuso del derecho alegado por la demandada. Su ubicación contribuye a privar al patio de la función de aireación que le es propia, pues es sabido que las unidades exteriores de tales instalaciones contribuyen a la elevación de la temperatura, con independencia de la alteración estética que pudiere producir, pues se trata de un patio interior en donde los ruidos y el calor que los compresores producen afectan a los vecinos, aún sin necesidad de prueba pericial al respecto, y así se observa en las fotografías, aportadas junto con la demanda, que por la proximidad a las ventanas a la vivienda del actor no cabe ninguna duda que estos se causan, y que habrían de sufrir en mayor o menor medida, pero siempre injustamente, todos aquellos vecinos con luces al patio, como en este supuesto al actor que, no puede estimarse que haya consentido su colocación, como se pone de manifiesto en las quejas expresadas en la junta de 21 de mayo de 2009 y en la carta remitida al administrador en fecha 16 de octubre de 2009. No puede aplicarse, por tanto, la doctrina del abuso de derecho, pues a propósito de tales alegaciones esta Sala tiene establecido en sentencias de 19 de Mayo de 2005 y 2 de enero del corriente año, con cita de la del Tribunal Supremo de 14 de Octubre de 1991, que la acción frente a la alteración arbitraria fuera del cauce de la normalidad legal no encaja en el concepto de ejercicio antisocial de los derechos que se recoge en el art. 7 del Código Civil , y en este caso no consta que se haya autorizado su instalación en las actas de las juntas de propietarios aportadas a autos junto con la demanda. Con igual claridad la sentencia del mismo Tribunal de fecha 15 de Marzo de 1994 estableció que el único abuso de derecho y ejercicio antisocial del mismo radica en la conducta de un copropietario que sin contar con el beneplácito de los restantes realiza alteración en los elementos comunes de la entidad de las aquí discutidas, y la de 25 de Enero de 1993 consideró incluso que no es circunstancia que clarifique y determine el abuso del derecho la supuesta existencia de otros copropietarios en idénticas circunstancias ( Sentencias de 4 de febrero ; 5 de marzo y 11 de mayo de 1991). Debe insistirse, una vez más, en que la pertenencia a una Comunidad de Propietarios exige el respeto a los elementos comunes, y su alteración no puede aceptarse, incluso tras la reforma operada en el año 1999 que, como es conocido, flexibilizó las mayorías exigibles para algunos acuerdos, pero no cambió el sistema imperante desde el año 1960. En definitiva, pues, cuando se trata de valoraciones probatorias la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio del Juez «a quo» por el personal e interesado de la parte recurrente, de manera que, si las conclusiones probatorias se manifiestan razonables, deben ser mantenidas.

TERCERO.-En consecuencia con lo expuesto, procede la desestimación de los recursos y confirmación por sus propios fundamentos de la sentencia de instancia, con el pronunciamiento sobre costas que se deriva de la aplicación de los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

 

FALLAMOS

Que desestimamos el recurso de apelación deducido por la representación procesal de DON Javier contra la  sentencia dictada el día 12 de junio de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Marín en  autos de juicio ordinario registrados bajo el número 373/2012, resolución que confirmamos en su integridad, con imposición de las costas devengadas en esta alzada a la parte apelante. Así por esta mi sentencia, de la que se pondrá testimonio en lo autos principales, con inclusión del original en el  libro correspondiente, lo pronuncio, mando y firmo.

 

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