¿Pueden obligarme a retirar un acristalamiento que he hecho en mi terraza?

¿Puede obligarme la comunidad a retirar un acristalamiento que he hecho en mi terraza?

Si existe un acuerdo de la junta de vecinos en el que se prohíban los cerramientos y se ha autorizado al presidente para exigirlo judicialmente, la comunidad de acuerdo con los artículos 7 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal puede requerirle para que devuelva la terraza a su estado original. Además, no se le ha permitido a ningún otro vecino por lo que no hay abuso de derecho .

Para conocer más detalles, consulte la jurisprudencia asociada en relación a esta consulta:

Órgano:  Audiencia Provincial Sede Málaga Sección 4
Nº de Recurso:510/2014
Nº de Resolución:  526/2016
Procedimiento: Civil
Ponente:  FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ
Tipo de Resolución: Sentencia

 

SENTENCIA

En la ciudad de Málaga a siete de octubre de dos mil dieciséis. Visto, por la Sección 4a de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juzgado de referencia en los autos con número 1067/2013. Interpone recurso Da Eufrasia , que comparece en esta alzada representada por la Procuradora Da Salud Martín Soto y asistida de la Letrada Da Yolanda Alonso Morales. Comparece como apelada «COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000», representada por la Procuradora Da Lourdes Trella López y asistida de la Letrada Da Marina Martínez Urbano.

 

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO .- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 28 de marzo de 2014, en cuya parte dispositiva se acuerda: «Que estimando como estimo la demanda formulada por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 frente a Da Eufrasia, debo declarar y declaro que el acristalamiento efectuado en la terraza de su vivienda es contrario a los estatutos, condenándole a que proceda a su retirada, devolviendo al inmueble a su estado primitivo, con imposición de las costas procesales causadas».

SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 3 de octubre de 2016.

TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ quien expresa el parecer del Tribunal.

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- El recurso de apelación presentado en nombre de Da Eufrasia contra la sentencia que le obliga a retirar de su terraza el cierre instalado por considerarlo contrario a los estatutos de la Comunidad de Propietarios » DIRECCION000 «, se sustenta en síntesis en:

Reproducir la excepción de falta de legitimación activa aduciendo que el acta de la Junta de Propietarios en la que se autoriza la presentación de la demanda no está firmada por el administrador y el presidente; porque en el orden del día se consignaba «ratificación de la demanda judicial presentada por el Sr. Presidente en nombre de la Comunidad» cuando lo cierto es que la demanda no había sido presentada; y porque se incluye en el orden del día un punto que no constaba en la convocatoria relativo a la modificación de los estatutos para permitir la instalación de cortinas de cristal. Tales defectos han de traducirse en la nulidad y falta de veracidad de los acuerdos y, por tanto, en la falta de legitimación activa.

La presentación de los estatutos en una hoja suelta no es prueba de que sean los que rigen la Comunidad de Propietarios, porque no consta cuando fueron aprobados y en qué forma. Los estatutos deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad y, además, si están redactados con posterioridad al título constitutivo habría que considerarla una regla no puesta dada su arbitrariedad respecto a otras alteraciones permitidas, no pudiendo ser contrarios a las normas imperativas del Estado español.

No se niega que la apelante fue advertida por el presidente cuando se encontraba instalando las cortinas de cristal, pero entendió que era un capricho del mismo porque se habían autorizado otra instalación al vecino Sr. Eulalio ; por tanto la instalación de cortinas de cristal estaban, de hecho, permitidas. Considera que ello se deriva del interrogatorio de partes y de la prueba testifical.

En la propia sentencia se reconoce que se trata de una instalación apenas perceptible, por lo que no requiere permiso comunitario. En este sentido se invocan sentencias de esta misma Sala 667/2008 y 188/2011 , y que la administradora declara que la comunidad permite acristalar terraza en los laterales para aliviar los vientos, lo que entra en contradicción con los supuestos estatutos.

Concurre un consentimiento tácito a este tipo de instalaciones y abuso de derecho en el ejercicio de la acción, puesto que solo se persigue perjudicar a la Sra Eufrasia , puesto que se admiten muchas otras alteraciones.

Invoca también los derechos constitucionales a la tutela judicial efectiva (art. 24), el de intimidad e inviolabilidad de su vivienda que se preserva con la instalación (art. 18.2), a disfrutar de un medio ambiente adecuado (art. 45), y a tener una vivienda digna y adecuada (art. 47).

La apelada se opone al recurso sosteniendo que no concurre error en la valoración de la prueba; que el acta está firmada en el libro de actas y así lo manifestó la administradora; que los estatutos están protocolizados ante notario y que los originales fueron reconocidos y ratificados en el acto del juicio con exhibición de los mismos, que no pueden ser considerados contrarios a la legislación; que fue dificultoso conseguir la desinstalación de la otra cristalera, pero la realizó el hijo del comunero fallecido a finales de 2012, y sólo hay otra instalación la de la testigo Sra Sabina , demandada también por la Comunidad.

SEGUNDO.- Las cuestiones planteadas con el recurso abocan a esta Sala a resaltar la importancia de la norma estatutaria en la que la demandante apelada sustenta su acción, según la cual no está permitido el acristalar ni cerrar las terrazas, porque de no concurrir esa norma estatutaria habríamos de estar al criterio sentado en sentencias precedentes según el cual » el sistema de cerramiento mediante cristal no altera la configuración ni la estética del edificio pues en su frontal el cristal es transparente y no se utiliza perfilería ni palillería de aluminio visible sino guías en su parte superior e inferior» y si bien » es forzoso reconocer que los cierres con carpintería de aluminio y cristal, se vienen considerando inaceptables salvo que la comunidad lo acepte por unanimidad, dado que alteran la estética del edificio, pero los nuevos sistemas de diseño y cristalería, como el analizado requieren nuevas respuestas judiciales para un sistema innovador que aúna los intereses de los comuneros y de la comunidad, pues permite el cierre de terrazas de forma imperceptible desde el exterior, respetando el diseño y estética original, al tiempo que se aprovecha durante el año un espacio de escasa utilidad durante el invierno, al tiempo que favorece la temperatura del resto de la vivienda con el consiguiente ahorro energético y todos ello sin perjudicar a los vecinos colindantes» , concluyendo en que conforme a los artículos 7.1 , 12 y 17 de la LPH , no está sujeta dicha instalación al régimen de aprobación por unanimidad de la copropietarios y que se produce un abuso de derecho cuando se intentar por la Comunidad de Propietarios impedir el uso de una terraza con cierre exclusivo de cristal, que ningún perjuicio le produce ( sentencias de esta Sala de 120/2010, recaída en el rollo de apelación no 1142/2007 ; y 15/2011 de 12 enero , entre otras) . Criterio, por cierto, coincidente con el que mantiene la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial con arreglo a su sentencia 558/2015 de 30 octubre.

Sin embargo la norma estatutaria, en la medida en que está sujeta al principio de autonomía de la voluntad que consagra el art. 1255 del Código Civil , puede establecer la prohibición expresa de este tipo de instalación en la medida porque afecta a un elemento común por naturaleza como es la fachada del edificio, según lo establecido en el art. 396 del Código Civil , sin que dicha prohibición pueda reputarse nula de pleno derecho, como sostiene la representación de la apelante puesto que no contraviene norma imperativa alguna.

La sentencia apelada viene a hacerse eco de esos criterios, puesto que constata la escasa trascendencia que supone este tipo de instalación, pero estima la demanda por suponer una vulneración del precepto estatutario, si bien no afronta la cuestión que se planteó en la contestación a la demanda relativa a la impugnación de la autenticidad del documento presentado con la demanda en el que se aparece el art. 29 de los Estatutos con el contenido que se ha referido; y lo mismo ocurre respecto al acta de la Junta de Propietarios celebrada el 1 de junio de 2013, impugnada igualmente en cuanto a su autenticidad, que se valora a efectos, como veremos, de la legitimación del presidente de la Comunidad de Propietarios y que también tiene trascendencia probatoria en lo que se refiere a la norma estatutaria, por lo que ha de consignarse que la Comunidad actora propuso en la audiencia previa la incorporación de los originales del libro de actas y de los estatutos, lo que responde procesalmente a lo establecido en el art. 326.2 de la LEC , puesto que es equivalente al cotejo, y, sin embargo, fue indebidamente desestimado por considerarlo extemporáneo, decisión que no se recurrió por la actora ni, consecuentemente, se propuso como prueba en esta segunda instancia.

Ahora bien el referido artículo 326 no priva de toda eficacia probatoria al documento impugnado, sino que viene a someter la apreciación de la autenticidad al principio de valoración conforme a las reglas de la sana crítica, lo que remite, por supuesto, a la valoración conjunta de la prueba, siendo el caso que la propia demandada apelante reconoció en su interrogatorio que durante el proceso de instalación del acristalamiento recibió la visita del presidente de la Comunidad de Propietarios y de la administradora, quienes le manifestaron que los estatutos prohibían el acristalamiento, a lo que contestó que ya había realizado una importante inversión y que el vecino del piso situado bajo el suyo había tenido una instalación semejante durante años, reconociendo también que recibió el acta de la Junta de Propietarios de 1 de junio de 2013 en la que se autorizaba al presidente al ejercicio de acciones contra todos los propietarios que habían realizado una instalación semejante, de modo que ha de considerarse acreditado que la Comunidad de Propietarios considera sin duda alguna vigente la norma estatutaria prohibitiva de la referida instalación, y que la apelante, conocedora no solo del acuerdo de la referida Junta relativo al ejercicio de acciones, sino también el de no acceder a la modificación de los estatutos que planteó uno de los comuneros precisamente para derogar esa prohibición estatutaria, no impugnó la celebración de la Junta de Propietarios ni acuerdo alguno de los alcanzados en la misma, ninguno de los cuales incurre en nulidad de pleno derecho, puesto que los defectos del orden del día que viene a denunciar la representación de la apelante no supondrían más que la anulabilidad del acuerdo afectado, y no la nulidad radical, con arreglo a la reiterada doctrina jurisprudencial que reproduce la sentencia del Tribunal Supremo número 700/2013, de 6 noviembre , según la cual: «los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios, gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos ( SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996 , 28 de febrero de 2005 , 19 de octubre de 2005 , 30 de diciembre de 2005 , 7 de junio de 2006 )».

De manera que ha de considerarse asumido por Da Eufrasia que su actuación era considerada contraria a los estatutos de la Comunidad de Propietarios, y del resto de la prueba practicada se desprende que la Comunidad de Propietarios actúa en coherencia con esa norma estatutaria, puesto que se revela que ya interpuso demanda en 2003 contra el propietario del apartamento situado bajo el de la demandada apelante y que, si bien se demoró la ejecución de la sentencia condenatoria a la retirada del acristalamiento, se llevó a cabo a finales de 2012, y que demandó igualmente a la Sabina , que declara como testigo, por el mismo motivo; de manera que la impugnación de la realidad de la norma estatutaria ha de considerarse inconsecuente con su pasividad frente a todas estas decisiones basadas precisamente en esa norma estatutaria, todo lo cual reviste de credibilidad a la declaración de la administradora que manifestó que los estatutos estaban protocolizados y el acta de la Junta incorporada al libro de actas, que, como se ha dicho, no le fue permitido a la Comunidad incorporar a las actuaciones..

TERCERO .- Bajo esta perspectiva, no puede prosperar el recurso de apelación en lo que se refiere a la falta de legitimación del presidente, puesto que actúa al amparo de un acuerdo de la Junta de Propietarios anterior a la interposición de la demanda.

La sentencia del Tribunal Supremo en sentencia núm. 422/2016 de 24 junio , tras ratificar la doctrina jurisprudencial que establece la exigibilidad de un acuerdo previo de la Junta de Propietarios que autorice al Presidente para ejercitar acciones judicial en defensa de ésta, salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario ( sentencias 676/2011, de 10 de octubre (RJ 2011 , 7404 ) , 204/2012, de 27 de marzo , 768/2012, de 12 de diciembre (RJ 2013 , 370 ) , 659/2013, de 19 de febrero , y 757/2014, de 30 de diciembre ), concluye, en supuesto precisamente de cerramiento de una terraza, que » dado el orden del día, que incluía la aprobación, si procediera, del cerramiento de las terrazas de la fachada que daba al puerto y al jardín, y dado el desarrollo de la junta, en la que por mayoría no se aprobó el cierre de las terrazas y se acordó que la comunidad «tome las acciones legales pertinentes para que se restituyan las terrazas de la fachada que dan al puerto y a la zona de jardín, a su estado original», ha de entenderse suficientemente cumplido el requisito de la autorización expresa al presidente de la comunidad para demandar al hoy recurrente, ya que lo contrario supondría exigir adiciones superfluas o fórmulas sacramentales que no aportarían nada esencial a la expresión de la voluntad de la junta», y en este caso ha de decirse lo mismo, puesto que el mero hecho de que en el orden del día figurase la cuestión de «la ratificación de la demanda judicial presentada por el Sr. Presidente en nombre de la Comunidad» no desdibuja el sentido explícito del acuerdo de autorizar al presidente para iniciar acciones legales en representación de la Comunidad ni constituye causa de nulidad de lo acordado, por lo demás no planteada tempestivamente.

CUARTO .- La misma suerte merece el recurso en lo que se refiere al resto de los motivos de impugnación de la sentencia, puesto que, como ya se ha dicho, la valoraciones sobre la escasa trascendencia que supone el acristalamiento decaen ante las existencia de una prohibición estatutaria expresa que, como expresión de la voluntad comunitaria, vincula a todos los comuneros; sin que puedan acogerse los argumentos de que concurrió un consentimiento tácito y que abuso de derecho por parte de la Comunidad, puesto que justamente la prueba practicada revela lo contrario, dado que la Comunidad siempre ha reaccionado judicialmente contra los comuneros que han procedido al cierre o acristalamiento íntegro de sus terrazas, incluyendo Don. Eulalio, propietario del apartamento situado bajo el de la apelante, puesto que en su caso simplemente se demoró la exigencia de cumplimiento de la sentencia por circunstancias que explicó en el acto del juicio el antiguo presidente de la Comunidad, y a Doña Sabina , como esta reconoce en el acto del juicio, que es, con la apelante, la única que ha realizado un acristalamiento semejante y fue demandada por el mismo motivo.

Además se reconoce expresamente que la apelante recibió la visita del Presidente y de la Administradora para informarle que estaba actuando contra los estatutos y la voluntad comunitaria en cuanto fue evidente su intención de cerrar la terraza con el acristalamiento, puesto que había omitido comunicación alguna sobre sus intenciones a la Comunidad, lo que excluye la concurrencia de buena fe por su parte, y ello adquiere especial relevancia de cara a otro de los motivos de impugnación de la sentencia, puesto que como se señala en la sentencia del Tribunal Supremo número 720/2015 de 29 diciembre , la inscripción de los estatutos no es constitutiva ni, por tanto, obligatoria; de manera que su falta en nada afecta al valor normativo de los Estatutos para quienes son propietarios cuando se aprobaron; mientras que respecto a los terceros afirma el último inciso del párrafo tercero del artículo 5 LPH que «[…] no perjudicará a terceros sino ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad», ahora bien, ello será ( STS de 25 de abril de 2013 ) si se trata de terceros de buena fe que no han tenido conocimiento de ese acuerdo estatutario, lo que no es el caso puesto que se trata de una comunera que en los dieciocho de años que reconoce que lleva en la Comunidad ha tenido oportunidad más que sobrada de comprobar las normas por la que se rige y que, en cualquier caso, fue advertida inmediatamente y antes de consumar la instalación cuando fue evidente su intención de contravenir la prohibición estatutaria.

Por último, ninguno de los derechos constitucionales invocados otorga inmunidad a la apelante frente a la acción ejercitada al amparo de una norma estatutaria que establece un régimen específico sobre el elemento común de la fachada.

QUINTO .- Las costas se imponen a la apelante, en aplicación de los artículos 394.1 y 398.1 de la LEC ; y de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la pérdida del depósito constituido por la recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

 

FALLAMOS

Desestimando el recurso de apelación presentado en nombre de Da Eufrasia , se confirma la sentencia de fecha 28 de marzo de 2014 del Juzgado de Primera Instancia no Uno de Fuengirola , con imposición a la apelante de las costas del recurso y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia, por el Ilmo Sr Magistrado Ponente, de lo que doy fe.

 

Si necesita más información sobre acristalamientos en terrazas, por favor consulte el artículo Instalación y mantenimiento de cristales y vidrios. Si desea más información sobre obras o necesita un presupuesto específico, por favor consulte nuestra sección sobre Obras.

Haz clic aquí para averiguar si pagas de más en la cuota mensual de tu comunidad y así podrás ahorrar.

Haz clic aquí para conocer de forma inmediata cuanto puede costar la obra que planeáis en la comunidad

Haz clic aquí para ver como puedes gestionar tu comunidad online: presupuestos, actas de la junta, votaciones, qué fácil!



Súper Vecina
×
¿Puedo ayudarte?
Supervecina
Menú

Send this to a friend