¿Puedo cambiar una ventana por una puerta en la terraza de mi piso?

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La conversión de ventana en puerta constituye una alteración grave de su configuración y requiere el consentimiento de todos los copropietarios. Sin ese consentimiento, la obra sería ilegal.

Para conocer más detalles, consulte la jurisprudencia asociada en relación a esta consulta:

Órgano:  Audiencia Provincial Sede Palma de Mallorca Sección 4
Nº de Recurso:  357/2015
Nº de Resolución:  205/2016
Procedimiento: Civil
Ponente: ENRIQUE EMILIO VIVES REUS
Tipo de Resolución: Sentencia

 

SENTENCIA

En la Ciudad de Castellón, a ocho de marzo de dos mil dieciséis.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día ocho de marzo de dos mil dieciséis por la Sra. Juez del Juzgado de 1a Instancia número 1 de Vinaròs en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 651 de 2012.

Han sido partes en el recurso, como apelantes, Don Jesús Ángel y Doña Marta , representado/a por el/a Procurador/a D/a. Ma Angeles Bofill Fibla y defendido/a por el/a Letrado/a D/a. Franco Mario Trotta, y como apelado, Comunidad de Propietarios DIRECCION000 Bolque NUM000 , representado/a por el/a Procurador/a D/a. María Mercedes Marzá Beltrán y defendido/a por el/a Letrado/a D/a. Sergio Cozar Navarro.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don ENRIQUE EMILIO VIVES REUS.

 

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: «Se estima parcialmente la demanda interpuesta por C. DIRECCION000 BLOQUE NUM000 contra D. Jesús Ángel y Da. Marta y en consecuencia;

1.- Se declara la ilegalidad de las obras e instalaciones realizadas por los demandados, sin el consentimiento de la Comunidad de Propietarios, consistentes en:

1a. Modificación de las ventanas y puertas de la fachada sur convirtiéndolas en puertas de mayores dimensiones.

2a. Modificaciones en la fachada oeste, embaldosado, cambio de ventana por puerta, en la terraza del apartamento.

3a. Modificación de las paredes y suelo del pasillo comunitario mediante embaldosado de las mismas e instalación de nuevo pavimento.

4a. Retirada del tejado comunitario ubicado en el pasillo e instalación de uno nuevo de mayores dimensiones y de una ventana.

5a. Instalación de una antena parabólica en la fachada.

6a. Apertura de un agujero destinado a desagüe en la fachada.

2.- Se condena a los demandados a realizar en el plazo de dos meses las obras necesarias para la reposición de la legalidad, es decir:

1o. La reinstalación de la ventana de la planta baja recayente a la fachada sur, y reinstalación de las dos puertas con las medidas anteriores, en la planta superior.

2o.La adecuación de la terraza oeste a la situación anterior mediante la retirada del embaldosado y pintura en blanco y la reinstalación de la ventana con las dimensiones anteriores.

3o. Retirada del embaldosado del pasillo y pintado del mismo en color blanco, retirada del pavimento e instalación de uno igual color y forma al antiguo.

4o. Retirada del tejadillo, y la ventana instaladas en el pasillo comunitario y reconstrucción del tejadillo con las dimensiones anteriores.

5o.Retirada de la antena parabólica.

6o.Cierre del agujero destinado a desagüe en la fachada y pintar la zona damnificada por el agua.

Dejando la configuración externa del edificio en las mismas condiciones en que se encontraba antes de llevar a cabo dichas obras, es decir, conforme a escrituras de declaración de obra nueva y constitución de propiedad horizontal.

Se absuelve a los demandados del resto de pretensiones formuladas de contrario.

No se efectúa expresa imposición de costas.-«.

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Don Jesús Ángel y Doña Marta , se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia desestimando la demanda con condena en costas causadas en ambas instancias a la parte apelada.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando íntegramente la dictada en primera instancia, con imposición de las costas causadas en la alzada a la parte apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 14 de octubre de 2015 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 12 de enero de 2016 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 27 de enero de 2016, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Por La Comunidad de Propietarios del edificio » DIRECCION000 Bloque-NUM000 de Peñíscola, se presentó el 12 de septiembre de 2.012, demanda de juicio ordinario contra D. Jesús Ángel y Da Marta , solicitando en el suplico los siguientes pedimentos: A) Se declare: 1o.- La ilegalidad de las obras e instalaciones realizadas por los demandados, sin consentimiento de la Comunidad de Propietarios, consistentes: A) Modificación de las ventanas y puertas de fachada sur convirtiéndolas en puertas de mayores dimensiones; B) Modificaciones en la fachada Oeste, ampliación del porche existente, embaldosado, cambio de la ventana por una puerta en la terraza del apartamento; C) Modificación de las paredes y suelo del pasillo comunitario mediante embaldosado de las mismas e instalación de nuevo pavimento; D) Retirada del tejado comunitario ubicado en el pasillo e instalación de uno nuevo de mayores dimensiones y de una ventana; E) Instalación de antena parabólica en la fachada y F) Apertura de un agujero destinado a desagüe en la fachada. 2o.Como consecuencia de la anterior declaración se condene a los demandados a realizar, en el plazo que fije el juzgado, la obras necesarias para reponer las obras a su estado anterior.

Se fundamenta la pretensión de la parte actora en los siguientes hechos, expuestos en síntesis: Los demandados son los propietarios del apartamento no NUM001 ubicado en el edificio que conforma la comunidad actora. Debido a la denuncia de varios propietarios, por la Junta de la Comunidad se comprobó que por los demandados se había procedido a realizar diversas obras e instalaciones sin el preceptivo consentimiento comunitario. Todas y cada una de las obras e instalaciones llevadas a cabo afectan a la fachada del edificio, no habiéndose solicitado permiso a la comunidad. Las obras realizadas consisten en :

1o.- Modificación de las ventanas de la fachada sur convirtiéndolas en puertas. Los demandados, como propietarios de un dúplex, ha modificado las dimensiones de las ventanas de las dos plantas recayentes a la fachada sur exterior, ampliando tanto su anchura como su altura. En el piso inferior lo que se configuraba como una ventana ahora es una puerta, y en el superior lo que en un inicio estaba configurado como dos ventanas ahora es una única puerta. En la fachada oeste también han modificado el tamaño de la ventana.

2o.- Modificaciones en la fachada Oeste, al haber procedido a ampliar el tamaño y consistencia del porche existente, al haber embaldosado toda la fachada modificando el tamaño de las ventanas convirtiéndolas en puertas.

3o.- Modificación de las paredes y suelo comunitario mediante embaldosado de las mismas e instalación de nuevo pavimento.

4o- Retirada del tejado comunitario ubicado en el pasillo e instalación de uno nuevo y una ventana.

5o.- Instalación de antena parabólica en la fachada comunitaria.

6o.- Apertura de un agujero destinado a desagüe en la fachada.

Los demandados contestaron a la demanda oponiéndose a la pretensión de la comunidad demandante solicitando se desestimara la demanda, alegando, en síntesis, los siguientes hechos: La escasa calidad de los materiales empleados en la edificación provocó a los pocos años grietas, filtraciones de agua y humedades en la mayoría de los bloques, agravándose con el paso del tiempo el deterioro conjunto de la Urbanización que ha necesitado la reparación de todas las fachadas y la modificación de algunos edificios. En relación a las obras ejecutadas en las viviendas de los demandados y la que la actora expone en su demanda debe indicarse lo siguiente: 1o El cambio de la ventana sur por una puerta se debe al estado ruinoso de la construcción, siendo necesario realizar los cambios por razones de seguridad, sin que ello afecte a la seguridad ni a la estética del edificio. NUM000 .- En cuanto al cambio de la ventana de la fachada Oeste por una puerta, el mal estado del murete sobre el cual se apoyaba la ventana aconsejó, por los mismos motivos que la ventana Sur, sustituirla por una puerta. Por lo que se refiere a la ampliación del porche existente en la terraza superior, el único cambio realizado es el del embaldosado anterior ejecutado en el año 2.005, cuando el porche originario tuvo que ser sustituido por otro debido al estado ruinoso en el que se encontraba, pero conservando las mismas dimensiones. La instalación de dicho cobertizo o porche se justificaba en cuanto la pendiente de la terraza también es invertida, es decir, que en lugar de desaguar hacia el exterior lo hace hacia el interior. Dicho extremo ya fue objeto de una anterior sentencia dictada por el Juzgado de primera instancia no 3 de Vinaròs que desestimó la pretensión de la Comunidad demandante. 3o.- Por lo que se refiere a la modificación de las paredes y suelo del pasillo, debe indicarse que los demandados se vieron obligados a colocar una puerta acristalada a fin de evitar nuevas inundaciones de la vivienda NUM001 y NUM002 , debido a la pendiente invertida del pasillo. La Junta de la Comunidad celebrada en el año 2.004 aprobó el presupuesto así como la derrama a cargo de cada propietario que da acceso a su vivienda, colocándose únicamente un tejadillo de pequeñas dimensiones. 4o.- En relación a la retirada de la puerta acristalada, de conformidad con lo resuelto en la sentencia de un anterior proceso, lo que conllevó que la vivienda se inundara de nuevo, los demandados decidieron retirar el cobertizo instalado por La Comunidad, ridículo por sus dimensiones, y colocar dos ventanas acristaladas con cerramiento superior de idénticas características que las instaladas por La Comunidad en todos los bloques. Por lo que se refiere al embaldosado del suelo y paredes del recibidor común a las viviendas NUM001 y NUM002 , los demandados optaron por colocar un suelo nuevo levantándolo unos pocos centímetros visto el mal estado en que se encontraba el originario y revestir las paredes con baldosas acorde al blanco del resto del pasillo a fin de evitar filtraciones y humedades, no siendo cierto que se haya modificado la estética del edificio. El embaldosado responde a la necesidad de evitar humedades que partiendo del suelo se transmiten a la pared. La actuación unilateral de los demandados es, pues, consecuencia inmediata de todo lo acontecido durante muchos años y en particular de la falta absoluta de voluntad de los Órganos de Gobierno de la Comunidad de remediar los problemas de inundaciones, humedades y filtraciones. 5o.- La antena parabólica fue instalada hace décadas. Los Estatutos de la Comunidad no hacen referencia a una posible prohibición de su instalación.. 6o.- Habida cuenta que desde la terraza superior el agua se filtraba a la vivienda NUM002 situada por debajo de la misma se ha procedido a la impermeabilización parcial de aquella e instalación de una canaleta con salida al exterior del bloque en consonancia con la fachada norte donde todos los pasillos tienen una idéntica.

La sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda y condenó a los demandados a reponer las obras por ellos ejecutadas a su estado anterior, es decir: 1o La reinstalación de la ventana de la planta baja recayente a la fachada sur, y reinstalación de las dos puertas con las medidas anteriores, en la planta superior; 2o.- La adecuación de la terraza oeste a la situación anterior mediante la retirada del embaldosado y pintura en blanco y la reinstalación de la ventana con las dimensiones anteriores; 3o.- Retirada del embaldosado del pasillo y pintado del mismo en color blanco, retirada del pavimento e instalación de uno de igual color y forma al antiguo. 4o.- Retirada del tejadillo y la ventana instaladas en el pasillo comunitario y reconstrucción del tejadillo con las dimensiones anteriores. 5o.- Retirada de la antena parabólica; 6o.- Cierre del agujero destinado a desagüe en la fachada y pintar la zona dañada por el agua. Absolviendo a los demandados del resto de las pretensiones formuladas de contrario. Sin hacer expresa imposición de las costas. Se fundamenta la decisión del juzgador de primera instancia en que de la prueba practicada ha quedado acreditado que los demandados realizaron las obras que indica la actora en su demanda, a excepción de la ampliación del cobertizo de la terraza, sin contar con la debida autorización de la Comunidad.

Contra la citada sentencia interpone recurso de apelación la parte demandada solicitando su revocación y, en su lugar, se desestime la demanda.

SEGUNDO.- Como primer motivo del recurso se impugna el pronunciamiento de la sentencia recurrida en virtud del cual se declara que la Comunidad demandante se halla legitimada activamente para la acción ejercitada en la demanda. Argumenta la parte recurrente que el Presidente de la Comunidad no ha sido autorizado por ésta para la acción ejercitada, por lo que la Comunidad carece de legitimación, conforme reiterada doctrina jurisprudencial que declara que la actuación del presidente en defensa de la comunidad ha de autorizarse a través de un acuerdo adoptado válidamente en el ámbito de las competencias de la Comunidad.

El motivo del recurso debe ser desestimado por lo que seguidamente se pasa a exponer.

La parte demandada no sólo no impugnó la legitimación activa de la comunidad al contestar a la demanda, sino que reconoció expresamente en el fundamento jurídico segundo del escrito de contestación que la Comunidad se hallaba legitimada, al indicar textualmente : «Legitimación: Conforme». La impugnación de la legitimación se esgrime por primera vez en el acto del juicio en la fase del resumen de pruebas, cuando la parte actora ya no podía combatir tanto en el plano alegatorio como probatorio la citada excepción.

Si bien es cierto que la excepción de falta de legitimación activa puede ser apreciada de oficio por el tribunal, sin necesidad, por tanto, que sea esgrimida en los escritos rectores del proceso, no es menos cierto que en el presente caso la parte demandada reconoció expresamente esa legitimación de la comunidad actora, por lo que implícitamente estaba reconociendo que el presidente de la comunidad había sido autorizado por la misma para la acción ejercitada en el presente proceso, ya que es doctrina jurisprudencial reiterada la de que el presidente de la comunidad ha de estar autorizado en virtud de un acuerdo adoptado válidamente en el ámbito de la competencia de la comunidad para actuar en su defensa. Esa autorización por parte de la comunidad, además, ha sido debidamente acreditada por la documental aportada al escrito de demanda, consistente en el acta de la Junta General de fecha 7 de abril de 2.012, (folios 37 y siguientes de los autos), en la que se autoriza al presidente » para el ejercicio de toda clase de acciones judiciales en defensa de la posesión, propiedad y elementos comunes».

En consecuencia, debe desestimarse el primer motivo del recurso al considerar que la comunidad demandante se halla legitimada, como así apreció la sentencia recurrida, rechazando la excepción de la parte demandada.

TERCERO.- Como segundo y tercer motivo del recurso hace referencia la parte apelante al trato discriminatorio sufrido por los demandados y al abuso de derecho en la actuación de la comunidad demandante, sí como a la necesidad de las obras efectuadas por los demandados para evitar las inundaciones que venía sufriendo su vivienda.

En relación a la doctrina del abuso del derecho y su aplicación a los conflictos existentes en las comunidades de propietarios, la doctrina jurisprudencial ( Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de fecha 17 de noviembre de 2.011 ) se ha pronunciado en el sentido de que «La doctrina del abuso del derecho se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos y como institución de equidad exige, para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho, exigiendo su apreciación una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo). En materia de propiedad horizontal, la STS de fecha 16 de julio de 2.009 , ha entendido que el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley, consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerarse general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no debe fundarse en una justa causa y su finalidad no será legítima. Por tanto, será apreciado el abuso del derecho por parte de la comunidad cuando ha ejercitado una acción frente a un copropietario, con claro perjuicio para éste y con ausencia de interés legítimo para la comunidad.

Para apreciar en el presente caso abuso de derecho por parte de la comunidad, como sostiene la parte apelante, deberá tenerse en cuenta la clase de obra realizada por los demandados, su finalidad y el interés de protección para la comunidad en general.

La sentencia recurrida declaró la ilegalidad de la siguientes obras y condenó a los demandados a ejecutar la obras de reposición pertinentes:

1o.-Modificación de las ventanas y puertas de la fachada sur convirtiéndolas en puertas de mayores dimensiones.

2o.- Modificaciones en la fachada Oeste, embaldosado, cambio de ventana por puerta, en la terraza del apartamento.

Como anteriormente se ha expuesto, el cambio de ventana por puerta supone una alteración grave de su configuración externa, por lo que procede declarar la ilegalidad de dicha obra.

Por lo que respecta al nuevo embaldosado de la terraza efectuado por los demandados, si bien se trata de un elemento común al configurar el cierre de la edificación, se considera que en nada beneficiaría a la comunidad el que se procediera a retirar el embaldosado para colocar otro diferente. Constituyendo, por el contrario, un claro perjuicio para los demandados. No se ha acreditado que el nuevo embaldosado fuera de calidad inferior al anterior, ni que con ello se afecte a la seguridad y estructura del edificio. En consecuencia, se considera que lo pretendido por la comunidad constituye un abuso de derecho, por lo que debe rechazarse su pretensión en este sentido.

3o.- Modificación de las paredes y suelo del pasillo comunitario mediante el embaldosado e instalación de nuevo pavimento.

Como anteriormente se ha indicado, se considera que la ejecución de dichas obras en nada perjudican a la comunidad y sí a los demandados si se le obligara a retirar el nuevo pavimento para sustituirlo por otro. La finalidad de dichas obras era evitar las humedades existentes en la vivienda de los demandados por la filtración del agua de lluvia. La pretensión de la comunidad actora es abusiva por cuanto ningún beneficio le reportaría que se levantase el pavimento instalado por los demandados, para volver a colocar otro, por lo que procede absolver a los demandados de dicho pedimento de la demanda.

4o.-Retirada del tejado comunitario ubicado en el pasillo e instalación de uno nuevo de mayores dimensiones y de una ventana.

La instalación de una cubierta o tejadillo para cubrir la puerta de entrada a la vivienda de los demandados tiene como finalidad impedir la entrada de agua a su vivienda, como así se indica en el informe del perito arquitecto D. Geronimo , que se acompaña al escrito de contestación a la demanda bajo el no 7 de documentos (folios 126 a 128 de los autos). Aunque el tejado instalado por los demandados es de mayor dimensión que el anterior comunitario, como así se aprecia en las fotografías que se aportan al escrito de demanda (folio 32 de los autos), no puede decirse que ello constituya una alteración sustancial de la configuración o estructura externa del edificio. Como se indica en el informe del perito antes citado, la finalidad de ampliar el citado tejadillo es impedir la entrada de agua a la vivienda lo que no impedía la anterior cubierta comunitaria, como así lo acredita el acta notarial de presencia obrante a los folios 215 a 224 de los autos, en la que se acompañan unas fotografías que demuestran las graves humedades que padece la vivienda. Por tanto, se considera abusiva la pretensión de la comunidad demandante de que se proceda a retirar ese nuevo tejado instalado por los demandados para volver a colocar el tejadillo anterior.

Por lo que respecta a la instalación de una nueva ventana, debe compartirse la conclusión de la sentencia recurrida de que ello constituye una alteración sustancial de la estructura del edificio, por lo que procede mantener el pronunciamiento de la resolución apelada que declara la ilegalidad de dicha obra.

5o.- Instalación de una antena parabólica en la fachada.

Como se expone en la sentencia recurrida, cuya argumentación debe compartirse, La Comunidad adoptó el acuerdo en la Junta de fecha 7 de abril de 2.012, en cuya virtud debían retirarse todas las antenas parabólicas existentes en la fachada del edificio, no sólo por motivos estéticos sino de seguridad al afectar gravemente a la fachada del edificio. Todos los propietarios que las habían instalado las retiraron, menos los demandados, por lo que procede declarar la ilegalidad de dicha instalación.

6o.- Apertura de un agujero destinado a desagüe en la fachada.

Debe mantenerse el pronunciamiento de la sentencia apelada al declarar la ilegalidad de dicha obra y la condena a cerrar dicho agujero y pintar la zona dañada por el agua proveniente del citado desagüe, ya que no solo se ha alterado la configuración externa del edificio sino que ello está causando un daño en la citada fachada que debe ser reparado pintando la zona afectada.

Como último motivo del recurso se alega la falta de legitimación de la comunidad general por no haber ejercitado acciones contra los comuneros infractores.

No alcanza a comprenderse el motivo del recurso ya que no se entiende qué relación pueda tener el que la comunidad general no haya ejercitado determinadas acciones contra unas supuestas alteraciones de elementos comunes y que la comunidad demandante del Bloque NUM000 haya ejercitado la acción en el presente proceso.

Como anteriormente se ha expuesto, la actora se halla plenamente legitimada. Legitimación que fue reconocida expresamente por la parte demandada al contestar a su escrito de demanda.

Las anteriores consideraciones conducen a la estimación parcial del recurso de apelación, dejando sin efecto los pronunciamientos de la sentencia recurrida en virtud de los cuales se declara la ilegalidad y se condena a la reposición de las obras consistentes en el embaldosado de la terraza, la modificación de las paredes y suelo del pasillo comunitario mediante el embaldosado de las mismas e instalación de un nuevo pavimento y la retirada del tejado comunitario ubicado en el pasillo e instalación de uno nuevo de mayor dimensión. Confirmando la sentencia apelada en todos los demás pronunciamientos.

CUARTO.- En cuanto a las costas de la alzada la parcial estimación del recurso de apelación determina que no se haga expresa imposición, a tenor de lo establecido en los artículos 398-1 y 394-1 ambos de la L.E.C . Debiendo procederse a la devolución del depósito constituido para recurrir conforme lo previsto en el ap. 8 de la Disp. Ad. Decimoquinta de la LOPJ.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

 

FALLAMOS

Que estimando en parte el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Da. Marta y D. Jesús Ángel , contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Uno de Vinaròs en fecha treinta de junio de dos mil quince , en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 651 de 2.012, debemos revocar y revocamos en parte la resolución recurrida y, en su lugar: Se dejan sin efecto los pronunciamientos de la sentencia recurrida en virtud de los cuales se declaraba la ilegalidad y se condenaba a los demandados a la reposición de las obras consistentes en el embaldosado de la terraza, la modificación de las paredes y suelo del pasillo comunitario mediante el embaldosado de las mismas e instalación de un nuevo pavimento y la retirada del tejado comunitario ubicado en el pasillo e instalación de uno nuevo de mayor dimensión. Confirmando la sentencia apelada en los demás pronunciamientos.

No se hace expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias.

Devuélvase a la parte recurrente la cantidad consignada como depósito para recurrir al estimar el recurso de apelación.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

 

Si desea más información sobre obras o necesita un presupuesto específico, por favor consulte nuestra sección sobre Obras.



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