¿Me pueden obligar a retirar el tendedero de la fachada?

¿Me puede obligar la comunidad a retirar el tendedero de la fachada del edificio?

Como el tendedero afecta a la fachada, que es un elemento común del inmueble, y a la estética del edificio, antes de colocarlo debe solicitar la oportuna autorización. Además, tenga en cuenta que para poder instalarlo necesitará el consentimiento unánime de la comunidad.

Para conocer más detalles, consulte la jurisprudencia asociada en relación a esta consulta:

Órgano:  Audiencia Provincial Sede León Sección 1
Nº de Recurso:  695/2011
Nº de Resolución:  164/2012
Procedimiento: Civil
Ponente:  ANA DEL SER LÓPEZ
Tipo de Resolución: Sentencia

 

SENTENCIA

En la ciudad de León, a 3 de Abril del año 2.012.

VISTO ante el Tribunal de la Sección Primera de la Audiencia Provincial el recurso de apelación civil No. 695/2011, en el Procedimiento Ordinario no. 193/2011 del Juzgado de Primera Instancia no. 2 de León, en el que ha sido parte apelante Da. Adela , representada por la procuradora Sra. Puerta Lozano, siendo parte apelada LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 No. NUM000 DE LEÓN , representada por la Procuradora Sra. Díez Carrizo, actuando como Ponente para este trámite la Ilma. Sra.Da. ANA DEL SER LOPEZ.

 

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO .- La Ilma. Magistrada-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia No. 2 de León dictó sentencia en los referidos autos, cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: » FALLO: 1. Que estimando la demanda presentada por la procuradora Sra. Diez Carrizo en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE CALLE000 NUM000 DE LEON contra Rosendo (representado por Adela ) debo condenar al demandado a la retirada del tendedero instalado en la fachada del edificio. 2. Debo condenar y condeno a la demandada al pago de las costas procesales».

SEGUNDO .- Contra la relacionada sentencia, que lleva fecha 1 de Septiembre de 2011 , se interpuso recurso por la parte demandada, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia, ante la que se personaron dentro del término del emplazamiento y en legal forma, las partes litigantes y seguidos los demás trámites se señaló el día 3 de Abril de 2012 para deliberación y fallo.

TERCERO .- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO .- Cuestiones controvertidas en esta alzada.

La parte actora del presente Juicio Ordinario ejercitó una acción solicitando la retirada del tendedero instalado en la vivienda propiedad de los demandados y situado en la fachada del edificio.

La Sentencia de Primera Instancia estima esta pretensión por entender que la instalación afecta a elementos comunes y siendo necesaria la autorización por la Comunidad de Propietarios de forma unánime la misma no se concedió, con imposición de las costas a la parte demandada.

En el escrito de recurso se argumenta sobre la acción ejercitada de prohibición de actividad ilícita y la incongruencia de la Sentencia que modifica la causa de pedir, alega además la existencia de un acuerdo de la Comunidad que permite la instalación del tendedero, la no exigencia de unanimidad porque en el título constitutivo se permite la realización de obras y finalmente señala el abuso de derecho en la actuación de la Comunidad.

SEGUNDO.-Congruencia de la Sentencia.

La Sentencia en su parte dispositiva condena al demandado a la retirada del tendedero instalado en la fachada del edificio. La parte recurrente entiende que la acción ejercitada fue la de actividad prohibida por los Estatutos por ilicitud de obras en la Comunidad y que la pretensión de la actora no puede ampararse en la normativa invocada pues la colocación del tendedero no encaja dentro del concepto de actividad que la norma refiere, sosteniendo que la retirada del tendedero no puede exigirse con apoyo en los preceptos citados y la modificación de los mismos implica incongruencia de la Sentencia.

De la lectura de los pronunciamientos de la Sentencia y de la petición contenida en el suplico de la demanda: «….condenándolo a la eliminación a su costa del tendedero instalado en fachada principal a fin de restablecer la situación constructiva y estética que se encontraba con anterioridad a su instalación….» no se aprecia incongruencia alguna pues la condena a la retirada del tendedero fue solicitada y se contiene en el fallo de la resolución de instancia, siendo coherente con los hechos alegados y con la normativa citada en los fundamentos que no se limita al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal sino también a las alteraciones en los elementos comunes del edificio, artículos 12 y 17 de la LPH , con independencia de la denominación que la parte actora haya dado a la acción ejercitada que en forma alguna vincula al juzgador.

En esta materia sobre la incongruencia se ha pronunciado el T.S. en las SS. de 20 diciembre y 29 octubre de 2004 , 24 diciembre de 2003 , 21 mayo y 25 febrero de 2002 , declarando que el juicio sobre la congruencia de la resolución judicial precisa de la confrontación entre el fallo de la sentencia y el objeto del proceso, delimitado por sus elementos subjetivos (partes) y objetivos (causa de pedir y petitum), referidos estos últimos tanto a la adecuación del resultado a lo que el litigante pretende obtener, como a los hechos que sustentan la pretensión y al fundamento jurídico que las nutre, sin que las resoluciones judiciales puedan modificar la causa petendi, alterando de oficio la acción ejercitada. El art. 218.1.párrafo tercero de la L.E.C . resume la cuestión planteada ordenando que los tribunales, «sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de Derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes».

Para determinar la incongruencia se ha de acudir, necesariamente, al examen comparativo de lo postulado en el suplico de la demanda y los términos en que se expresa el fallo combatido ( SSTS 22-4-88 , 23-10-90 , 14-11-91 y 25-1-94 ), estando autorizado el órgano jurisdiccional para hacer un ajuste razonable y sustancial con los pedimentos de los que litigan, si bien esta permisión tiene como límite el respeto a la causa de pedir, que no puede alterarse, ni cabe la sustitución de unas cuestiones por otras (SSTS 16-4-93 , 29-10-93 , 23-12-93 , 25-1-94 y 4-5-98), pero sin que su exigencia alcance a los razonamientos alegados por las partes ( SSTS 30-4-91 y 13-7-91 ), o por el Tribunal (SSTS 22-6-83 , 20-6-86 y 16-3-90).

En definitiva, se produce incongruencia cuando se resuelve sobre algo no pedido, no ya aplicando normas no alegadas, que puede responder al principio iura novit curia, sino partiendo de pretensión distinta a la ejercitada y apoyándose en supuesto de hecho no alegado; en otras palabras, la sentencia debe ser conforme al planteamiento de la demanda y a los términos en que las cuestiones se han planteado. En consecuencia, no procede estimar el motivo examinado porque la declaración contenida en el fallo de la Sentencia coincide con la petición del suplico de la demanda aunque no de forma literal o íntegra pero se corresponde con la acción ejercitada.

TERCERO.-Necesidad de autorización de la Comunidad para la instalación del tendedero. Jurisprudencia aplicable.

Ciertamente, la parte demandada estaba obligada a solicitar de la Comunidad de Propietarios la oportuna autorización para la colocación del tendedero en la fachada principal del edificio, dado que en todo caso afectaría a la estética del inmueble y a un elemento común como es la fachada, debiendo ser otorgada dicha autorización de forma unánime por todos los copropietarios. Es por ello, que no puede considerarse la existencia de autorización otorgada en la Junta Extraordinaria de fecha 10 de junio de 2009 que no se trata de un acuerdo en tal sentido sino de una votación para concretar la inexistencia de dicho acuerdo unánime.

Como ha señalado la jurisprudencia (entre otras SSTS 4 marzo y 16 diciembre 1985 y 24 junio 1987), todo propietario en régimen de propiedad horizontal, debe prestar acatamiento de la normativa reguladora de dicha forma de comunidad, entre la que figuran los preceptos que prohíben al propietario realizar obras que alteren la estructura del inmueble o de alguno de sus elementos comunes o afecten a su configuración, sin haber obtenido para ello la autorización de la Junta de Propietarios, alcanzada por unanimidad de sus miembros ( arts. 7 , 12 y 17 LPH ). Asimismo la jurisprudencia tiene declarado que tal obligación, en esencia, es inmune a que las obras de referencia favorezcan, beneficien o perjudiquen a la Comunidad a la que el ejecutante pertenece, cuestión casi irrelevante, que en nada afecta a la esencia o razón del precepto, destinado a regular una mínima convivencia entre comuneros, de la que nace, como exigencia primaria, la obligación, reclamable de todo condómino que pretenda la ejecución de una obra que afecte o interese a elementos comunes de la edificación o a su configuración, de obtener el consentimiento previo y unánime de los restantes, en atención al interés legítimo, reconocido y protegido que a éstos asiste, de igual entidad al menos que el de la contraparte, cuya lesión presupone la nulidad de los acuerdos, si estos se adoptaran en Junta de Propietarios, o la orden de reposición si se tratase de vías de hecho.

Además no debe desconocerse que los preceptos antes citados permiten al propietario efectuar las modificaciones que resulten necesarias para el adecuado uso de su vivienda o local que no menoscaben la seguridad del edificio, aunque se haya actuado sobre elementos comunes, cuando tal actuación resulte inocua e imprescindible, y se sitúe dentro de los límites razonables del ejercicio de un derecho, habiendo reseñado el Tribunal Supremo en sentencia de 20 de marzo de 1989 que las relaciones de vecindad se desenvuelven entre la prohibición del acto emulatorio (esencialmente perjudicial a terceros sin beneficio para el propietario), y el derecho al uso inocuo.

Pero resulta incuestionable que en los casos en los que se ejecuten obras que afecten a la configuración exterior del edificio se precisará para su legalidad el consentimiento unánime de los copropietarios según lo dispuesto en el artículo 7 de la LPH (STS de 4 de Octubre del 2011).

En este caso las fotografías que se incluyen en el escrito de contestación muestran la alteración clara de la fachada lateral del inmueble en la zona inmediata superior al portal de entrada, que es perfectamente apreciable desde la vía principal, sin que tenga comparación su impacto sobre la estética del inmueble con la fachada trasera o posterior donde se encuentran instalados otros tendederos y que no se observa desde la calle. Consideramos que era necesario el consentimiento unánime de los propietarios para consentir la colocación del tendedero.

Las alegaciones contenidas en el escrito de recurso sobre la autorización de alteraciones por los Estatutos no pueden prosperar pues están referidas a locales de negocio que nada tienen que ver con la cuestión ahora analizada. Esta previsión de los Estatutos es además coherente con la doctrina del TS en la materia. Podemos citar la reciente Sentencia del TS de 17 de Enero del 2012 que señala lo siguiente: » A) Las facultades del propietario de un piso o local para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquel está sujeta a un doble requisito: a) la obligación de los propietarios de respetar los elementos comunes ( artículo 9 LPH ) y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin obtener el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos ( artículo 16 LPH , en relación con el artículo 11 LPH aplicable en estos autos, y el artículo 12 LPH ); b) como exige expresamente el artículo 7 LPH , que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario. Asimismo, y con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo ( SSTS de 22 de octubre de 2008 [RC n.o 245/2003 ], de 15 de diciembre de 2008 [RC n.o 861/2004 ] y de 17 de febrero de 2010 [RC n.o 1958/2005 ]). Esta doctrina general ha de ser matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal. Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Al amparo de la falta de unanimidad de la comunidad de propietarios, se pretendía en muchos casos impedir la aplicación de la norma que autorizaba la realización de determinadas obras recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, por considerar que la exigencia del consentimiento unánime es una norma de derecho necesario que, como tal, no puede ser modificada por la voluntad de los particulares. La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario ([RC n.o 1010/2006 de 15 de noviembre de 2010]» .

La instalación de un tendedero de ropa no puede equipararse con la utilización de los locales comerciales que requieren determinadas obras de adaptación para su correcta explotación. Tampoco podemos considerar aplicable la Jurisprudencia del TS dictada en materia de alteraciones relacionadas con la instalación de aparatos de aire acondicionado pues requiere que no se produzca un alteración del elemento común. Como dice la STS de 15/12/2008 reiterado en la de 16/7/2009. » La instalación de aparatos de aire acondicionado en viviendas o locales sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, incluso afectando a elementos comunes, ha sido enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas más beneficiosas para sus ocupantes, y ello ha dado lugar sin duda a una valoración de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas innovaciones, de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio, que se han hecho particularmente significativas en determinadas sentencias de Audiencias Provinciales para dar cobertura a una actuación generalizada de los propietarios a partir de una interpretación amplia de la normativa aplicable, y de la consideración de que su instalación comporta una simple manifestación de la posesión de la vivienda o local de negocio y un uso inocuo de elemento común autorizado por el artículo 394 del CC . A este problema no ha sido ajeno esta Sala la cual, dentro de ese indudable casuismo, ha tratado de delimitar el contenido y alcance de la normativa sobre la base de que el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal limita las facultades del propietario, el cual, si bien usará de su piso o local según le convenga, carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble, distinguiendo entre la propiedad privada y los elementos comunes del edificio: para la primera, el titular tiene plena libertad de realizar modificaciones, pero no en los servicios generales de la Comunidad, pues sus derechos dominicales terminan allí donde su propia superficie se acaba, conforme al artículo 3 a) de la Ley de Propiedad Horizontal , siendo doctrina reiterada ( SSTS de 17 de abril de 1998 ; 16 de mayo y 22 de octubre de 2008 ), respecto a la colocación de estos aparatos, que cuando no necesitan de obras de perforación , no se considera como alteración de elementos comunes, pues, en el supuesto contrario, se impediría el uso y disfrute de los adelantos técnicos en todos los edificios no preparados para dicho particular, que no es la interpretación correcta que acepta la sociedad, habida cuenta de la actuación generalizada de los comuneros sobre esta materia en nuestro país, por lo que corresponde acudir a la realidad social impuesta en el artículo 3.1 del Código Civil ; realidad que no significa queel propietario pueda en elementos comunes del inmueble, como son las fachadas de los patios interiores, realizar obras que afecten a estos elementos o que perjudiquen o molesten a otros propietarios, en los que la prohibición es manifiesta ( SSTS de 26 de noviembre de 1990 y 24 de febrero de 1996 )»

En este supuesto la alteración del elemento común, fachada, es significativa y así se aprecia en las fotografías aportadas por lo que se entiende que la resolución dictada en Primera Instancia ha sido totalmente correcta.

CUARTO.-Alegación de Abuso de Derecho.

La STS de 9 de Enero del 2012 indica lo siguiente: «En cuanto a la doctrina del abuso de derecho, en palabras de la STS de 1 de febrero de 2006 (RC n.o 1820/2000 ) se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho exigiendo su apreciación, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo). En materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma». En el mismo sentido se pronunciaba la STS de 17 de Noviembre del 2011.

QUINTO.-Costas.

Desestimándose el Recurso de Apelación interpuesto y, de conformidad con lo establecido en el artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impondrán las Costas de esta segunda instancia a la parte recurrente.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

 

FALLAMOS

DESESTIMAMOS el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Da. Adela que actúa en su propio nombre y en el de su hijo menor D. Rosendo , contra la Sentencia dictada por el Juzgado de primera instancia núm. 2 de León, de fecha 1 de Septiembre de 2011 , en los autos de Juicio Ordinario No. 193/11 CONFIRMANDOLA ÍNTEGRAMENTE, con imposición de las Costas de esta alzada a la parte recurrente.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir al que se dará el destino legal. Dese cumplimiento, al notificar esta sentencia, a lo dispuesto en el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, con testimonio de la misma, devuélvanse los autos originales para su ejecución y cumplimiento.

MODO DE IMPUGNACIÓN: contra esta resolución cabe interponer recurso de casación ante este tribunal, únicamente por la vía del interés casacional, y, en su caso y en el mismo escrito, recurso extraordinario por infracción procesal, a presentar en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. SENTENCIA En la ciudad de León, a 3 de Abril del año 2.012.

VISTO ante el Tribunal de la Sección Primera de la Audiencia Provincial el recurso de apelación civil No. 695/2011, en el Procedimiento Ordinario no. 193/2011 del Juzgado de Primera Instancia no. 2 de León, en el que ha sido parte apelante Da. Adela , representada por la procuradora Sra. Puerta Lozano, siendo parte apelada LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 No. NUM000 DE LEÓN , representada por la Procuradora Sra. Díez Carrizo, actuando como Ponente para este trámite la Ilma. Sra.Da. ANA DEL SER LOPEZ .

I.-ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO .- La Ilma. Magistrada-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia No. 2 de León dictó sentencia en los referidos autos, cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: » FALLO: 1. Que estimando la demanda presentada por la procuradora Sra. Diez Carrizo en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE CALLE000 NUM000 DE LEON contra Rosendo (representado por Adela ) debo condenar al demandado a la retirada del tendedero instalado en la fachada del edificio. 2. Debo condenar y condeno a la demandada al pago de las costas procesales».

SEGUNDO .- Contra la relacionada sentencia, que lleva fecha 1 de Septiembre de 2011 , se interpuso recurso por la parte demandada, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia, ante la que se personaron dentro del término del emplazamiento y en legal forma, las partes litigantes y seguidos los demás trámites se señaló el día 3 de Abril de 2012 para deliberación y fallo.

TERCERO .- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

II.-FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO .- Cuestiones controvertidas en esta alzada.

La parte actora del presente Juicio Ordinario ejercitó una acción solicitando la retirada del tendedero instalado en la vivienda propiedad de los demandados y situado en la fachada del edificio.

La Sentencia de Primera Instancia estima esta pretensión por entender que la instalación afecta a elementos comunes y siendo necesaria la autorización por la Comunidad de Propietarios de forma unánime la misma no se concedió, con imposición de las costas a la parte demandada.

En el escrito de recurso se argumenta sobre la acción ejercitada de prohibición de actividad ilícita y la incongruencia de la Sentencia que modifica la causa de pedir, alega además la existencia de un acuerdo de la Comunidad que permite la instalación del tendedero, la no exigencia de unanimidad porque en el título constitutivo se permite la realización de obras y finalmente señala el abuso de derecho en la actuación de la Comunidad.

SEGUNDO.-Congruencia de la Sentencia.

La Sentencia en su parte dispositiva condena al demandado a la retirada del tendedero instalado en la fachada del edificio. La parte recurrente entiende que la acción ejercitada fue la de actividad prohibida por los Estatutos por ilicitud de obras en la Comunidad y que la pretensión de la actora no puede ampararse en la normativa invocada pues la colocación del tendedero no encaja dentro del concepto de actividad que la norma refiere, sosteniendo que la retirada del tendedero no puede exigirse con apoyo en los preceptos citados y la modificación de los mismos implica incongruencia de la Sentencia.

De la lectura de los pronunciamientos de la Sentencia y de la petición contenida en el suplico de la demanda: «….condenándolo a la eliminación a su costa del tendedero instalado en fachada principal a fin de restablecer la situación constructiva y estética que se encontraba con anterioridad a su instalación….» no se aprecia incongruencia alguna pues la condena a la retirada del tendedero fue solicitada y se contiene en el fallo de la resolución de instancia, siendo coherente con los hechos alegados y con la normativa citada en los fundamentos que no se limita al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal sino también a las alteraciones en los elementos comunes del edificio, artículos 12 y 17 de la LPH , con independencia de la denominación que la parte actora haya dado a la acción ejercitada que en forma alguna vincula al juzgador.

En esta materia sobre la incongruencia se ha pronunciado el T.S. en las SS. de 20 diciembre y 29 octubre de 2004 , 24 diciembre de 2003 , 21 mayo y 25 febrero de 2002 , declarando que el juicio sobre la congruencia de la resolución judicial precisa de la confrontación entre el fallo de la sentencia y el objeto del proceso, delimitado por sus elementos subjetivos (partes) y objetivos (causa de pedir y petitum), referidos estos últimos tanto a la adecuación del resultado a lo que el litigante pretende obtener, como a los hechos que sustentan la pretensión y al fundamento jurídico que las nutre, sin que las resoluciones judiciales puedan modificar la causa petendi, alterando de oficio la acción ejercitada. El art. 218.1.párrafo tercero de la L.E.C . resume la cuestión planteada ordenando que los tribunales, «sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de Derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes».

Para determinar la incongruencia se ha de acudir, necesariamente, al examen comparativo de lo postulado en el suplico de la demanda y los términos en que se expresa el fallo combatido ( SSTS 22-4-88 , 23-10-90 , 14-11-91 y 25-1-94 ), estando autorizado el órgano jurisdiccional para hacer un ajuste razonable y sustancial con los pedimentos de los que litigan, si bien esta permisión tiene como límite el respeto a la causa de pedir, que no puede alterarse, ni cabe la sustitución de unas cuestiones por otras (SSTS 16-4-93 , 29-10-93 , 23-12-93 , 25-1-94 y 4-5-98), pero sin que su exigencia alcance a los razonamientos alegados por las partes ( SSTS 30-4-91 y 13-7-91 ), o por el Tribunal (SSTS 22-6-83 , 20-6-86 y 16-3-90).

En definitiva, se produce incongruencia cuando se resuelve sobre algo no pedido, no ya aplicando normas no alegadas, que puede responder al principio iura novit curia, sino partiendo de pretensión distinta a la ejercitada y apoyándose en supuesto de hecho no alegado; en otras palabras, la sentencia debe ser conforme al planteamiento de la demanda y a los términos en que las cuestiones se han planteado. En consecuencia, no procede estimar el motivo examinado porque la declaración contenida en el fallo de la Sentencia coincide con la petición del suplico de la demanda aunque no de forma literal o íntegra pero se corresponde con la acción ejercitada.

TERCERO.-Necesidad de autorización de la Comunidad para la instalación del tendedero. Jurisprudencia aplicable.

Ciertamente, la parte demandada estaba obligada a solicitar de la Comunidad de Propietarios la oportuna autorización para la colocación del tendedero en la fachada principal del edificio, dado que en todo caso afectaría a la estética del inmueble y a un elemento común como es la fachada, debiendo ser otorgada dicha autorización de forma unánime por todos los copropietarios. Es por ello, que no puede considerarse la existencia de autorización otorgada en la Junta Extraordinaria de fecha 10 de junio de 2009 que no se trata de un acuerdo en tal sentido sino de una votación para concretar la inexistencia de dicho acuerdo unánime.

Como ha señalado la jurisprudencia (entre otras SSTS 4 marzo y 16 diciembre 1985 y 24 junio 1987), todo propietario en régimen de propiedad horizontal, debe prestar acatamiento de la normativa reguladora de dicha forma de comunidad, entre la que figuran los preceptos que prohíben al propietario realizar obras que alteren la estructura del inmueble o de alguno de sus elementos comunes o afecten a su configuración, sin haber obtenido para ello la autorización de la Junta de Propietarios, alcanzada por unanimidad de sus miembros ( arts. 7 , 12 y 17 LPH ). Asimismo la jurisprudencia tiene declarado que tal obligación, en esencia, es inmune a que las obras de referencia favorezcan, beneficien o perjudiquen a la Comunidad a la que el ejecutante pertenece, cuestión casi irrelevante, que en nada afecta a la esencia o razón del precepto, destinado a regular una mínima convivencia entre comuneros, de la que nace, como exigencia primaria, la obligación, reclamable de todo condómino que pretenda la ejecución de una obra que afecte o interese a elementos comunes de la edificación o a su configuración, de obtener el consentimiento previo y unánime de los restantes, en atención al interés legítimo, reconocido y protegido que a éstos asiste, de igual entidad al menos que el de la contraparte, cuya lesión presupone la nulidad de los acuerdos, si estos se adoptaran en Junta de Propietarios, o la orden de reposición si se tratase de vías de hecho.

Además no debe desconocerse que los preceptos antes citados permiten al propietario efectuar las modificaciones que resulten necesarias para el adecuado uso de su vivienda o local que no menoscaben la seguridad del edificio, aunque se haya actuado sobre elementos comunes, cuando tal actuación resulte inocua e imprescindible, y se sitúe dentro de los límites razonables del ejercicio de un derecho, habiendo reseñado el Tribunal Supremo en sentencia de 20 de marzo de 1989 que las relaciones de vecindad se desenvuelven entre la prohibición del acto emulatorio (esencialmente perjudicial a terceros sin beneficio para el propietario), y el derecho al uso inocuo.

Pero resulta incuestionable que en los casos en los que se ejecuten obras que afecten a la configuración exterior del edificio se precisará para su legalidad el consentimiento unánime de los copropietarios según lo dispuesto en el artículo 7 de la LPH (STS de 4 de Octubre del 2011).

En este caso las fotografías que se incluyen en el escrito de contestación muestran la alteración clara de la fachada lateral del inmueble en la zona inmediata superior al portal de entrada, que es perfectamente apreciable desde la vía principal, sin que tenga comparación su impacto sobre la estética del inmueble con la fachada trasera o posterior donde se encuentran instalados otros tendederos y que no se observa desde la calle. Consideramos que era necesario el consentimiento unánime de los propietarios para consentir la colocación del tendedero.

Las alegaciones contenidas en el escrito de recurso sobre la autorización de alteraciones por los Estatutos no pueden prosperar pues están referidas a locales de negocio que nada tienen que ver con la cuestión ahora analizada. Esta previsión de los Estatutos es además coherente con la doctrina del TS en la materia. Podemos citar la reciente Sentencia del TS de 17 de Enero del 2012 que señala lo siguiente: » A) Las facultades del propietario de un piso o local para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquel está sujeta a un doble requisito: a) la obligación de los propietarios de respetar los elementos comunes ( artículo 9 LPH ) y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin obtener el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos ( artículo 16 LPH , en relación con el artículo 11 LPH aplicable en estos autos, y el artículo 12 LPH ); b) como exige expresamente el artículo 7 LPH , que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario. Asimismo, y con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo ( SSTS de 22 de octubre de 2008 [RC n.o 245/2003 ], de 15 de diciembre de 2008 [RC n.o 861/2004 ] y de 17 de febrero de 2010 [RC n.o 1958/2005 ]). Esta doctrina general ha de ser matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal. Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Al amparo de la falta de unanimidad de la comunidad de propietarios, se pretendía en muchos casos impedir la aplicación de la norma que autorizaba la realización de determinadas obras recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, por considerar que la exigencia del consentimiento unánime es una norma de derecho necesario que, como tal, no puede ser modificada por la voluntad de los particulares. La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario ([RC n.o 1010/2006 de 15 de noviembre de 2010]» .

La instalación de un tendedero de ropa no puede equipararse con la utilización de los locales comerciales que requieren determinadas obras de adaptación para su correcta explotación. Tampoco podemos considerar aplicable la Jurisprudencia del TS dictada en materia de alteraciones relacionadas con la instalación de aparatos de aire acondicionado pues requiere que no se produzca un alteración del elemento común. Como dice la STS de 15/12/2008 reiterado en la de 16/7/2009. » La instalación de aparatos de aire acondicionado en viviendas o locales sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, incluso afectando a elementos comunes, ha sido enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas más beneficiosas para sus ocupantes, y ello ha dado lugar sin duda a una valoración de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas innovaciones, de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio, que se han hecho particularmente significativas en determinadas sentencias de Audiencias Provinciales para dar cobertura a una actuación generalizada de los propietarios a partir de una interpretación amplia de la normativa aplicable, y de la consideración de que su instalación comporta una simple manifestación de la posesión de la vivienda o local de negocio y un uso inocuo de elemento común autorizado por el artículo 394 del CC . A este problema no ha sido ajeno esta Sala la cual, dentro de ese indudable casuismo, ha tratado de delimitar el contenido y alcance de la normativa sobre la base de que el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal limita las facultades del propietario, el cual, si bien usará de su piso o local según le convenga, carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble, distinguiendo entre la propiedad privada y los elementos comunes del edificio: para la primera, el titular tiene plena libertad de realizar modificaciones, pero no en los servicios generales de la Comunidad, pues sus derechos dominicales terminan allí donde su propia superficie se acaba, conforme al artículo 3 a) de la Ley de Propiedad Horizontal , siendo doctrina reiterada ( SSTS de 17 de abril de 1998 ; 16 de mayo y 22 de octubre de 2008 ), respecto a la colocación de estos aparatos, que cuando no necesitan de obras de perforación, no se considera como alteración de elementos comunes, pues, en el supuesto contrario, se impediría el uso y disfrute de los adelantos técnicos en todos los edificios no preparados para dicho particular, que no es la interpretación correcta que acepta la sociedad, habida cuenta de la actuación generalizada de los comuneros sobre esta materia en nuestro país, por lo que corresponde acudir a la realidad social impuesta en el artículo 3.1 del Código Civil ; realidad que no significa queel propietario pueda en elementos comunes del inmueble, como son las fachadas de los patios interiores, realizar obras que afecten a estos elementos o que perjudiquen o molesten a otros propietarios, en los que la prohibición es manifiesta ( SSTS de 26 de noviembre de 1990 y 24 de febrero de 1996 )»

En este supuesto la alteración del elemento común, fachada, es significativa y así se aprecia en las fotografías aportadas por lo que se entiende que la resolución dictada en Primera Instancia ha sido totalmente correcta.

CUARTO.-Alegación de Abuso de Derecho.

La STS de 9 de Enero del 2012 indica lo siguiente: «En cuanto a la doctrina del abuso de derecho, en palabras de la STS de 1 de febrero de 2006 (RC n.o 1820/2000 ) se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho exigiendo su apreciación, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo). En materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma». En el mismo sentido se pronunciaba la STS de 17 de Noviembre del 2011.

En este caso no se acredita que la parte demandante haya actuado con mala fe o en perjuicio de la demandada. Los otros tendederos que existen están instalados en la fachada posterior del inmueble y el impacto estético no es en forma alguna similar ya que no son visibles desde la calle principal y el de la parte demandada cuando tiene ropa colgada ofrece un aspecto lamentable de la fachada en la parte superior al portal y que se aprecia desde la vía principal. La interposición de la demanda objeto de este procedimiento persigue un fin claro amparado por la norma, como es que no se lleven a cabo alteraciones en elementos comunes de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, si no es con la autorización unánime de los copropietarios y que se respete la estética del inmueble y de la fachada. La actuación de la demandante se funda en una justa causa y su finalidad es legítima, por lo que no puede ser calificada su pretensión como abusiva pues tampoco existen otros supuestos similares que hayan sido consentidos.

QUINTO.-Costas.

Desestimándose el Recurso de Apelación interpuesto y, de conformidad con lo establecido en el artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impondrán las Costas de esta segunda instancia a la parte recurrente.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

FALLAMOS DESESTIMAMOS el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Da. Adela que actúa en su propio nombre y en el de su hijo menor D. Rosendo , contra la Sentencia dictada por el Juzgado de primera instancia núm. 2 de León, de fecha 1 de Septiembre de 2011 , en los autos de Juicio Ordinario No. 193/11 CONFIRMANDOLA ÍNTEGRAMENTE, con imposición de las Costas de esta alzada a la parte recurrente.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir al que se dará el destino legal. Dese cumplimiento, al notificar esta sentencia, a lo dispuesto en el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, con testimonio de la misma, devuélvanse los autos originales para su ejecución y cumplimiento.

MODO DE IMPUGNACIÓN: contra esta resolución cabe interponer recurso de casación ante este tribunal, únicamente por la vía del interés casacional, y, en su caso y en el mismo escrito, recurso extraordinario por infracción procesal, a presentar en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

 

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