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Reparaciones de fugas y averías de agua en las comunidades de propietarios.

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¿De dónde puede provenir la fuga de agua?

Como norma general, la instalación de agua de un edificio comunitario se puede dividir en cuatro zonas:

1. Acometida: Es la tubería que alimenta cada núcleo de viviendas o edificios. Discurre desde la red general de abastecimiento de agua de la calle hasta la llave de registro, en el límite donde empieza su uso privado. Esta llave delimita la responsabilidad del mantenimiento de la red entre la compañía suministradora y el abonado.
2. Distribución general hasta grupo de presión, depósitos y contadores: Dentro de las zonas comunes, es la tubería que va desde la llave de registro exterior hasta el cuarto de grupos de presión y depósitos que impulsan el agua a las plantas superiores. En este punto suele encontrarse la batería de contadores divisionarios que contabilizan el consumo de cada vivienda o, en el caso de que no estén individualizados, nos encontraríamos el contador general que controlaría el consumo total de agua del edificio.
3. Distribución vertical y horizontal hasta las viviendas: Dentro de las zonas comunes, esta distribución comprende las tuberías que suben desde el cuarto de grupos de presión, continúan por los huecos de instalaciones, hasta llevar el agua a cada planta y cada vivienda. Puede darse el caso en algunos edificios que los contadores divisionarios que controlan el consumo de las vivienda nos los encontremos en la puerta de entrada a cada una. En el caso contrario, es decir, que los contadores se encuentren en batería en el cuarto de grupos de presión y depósitos, subirán por los huecos de instalaciones de las zonas comunes una tubería individual de agua por cada vivienda para su uso exclusivo.
4. Instalación interior de las viviendas: Esta instalación se encuentra dentro de cada vivienda y comienza con la llave de corte general (o contador, en su caso) hasta el suministro de cada aparato sanitario.

¿Quién es responsable de la reparación de las fugas?

Determinar la responsabilidad de la reparación de las fugas de la avería suele ser una situación más complicada que el arreglo en sí. De igual forma, es difícil calcular de manera aproximada los gastos de las reparaciones hasta que los daños se han cuantificado en el lugar porque cada avería es un mundo.
Si es pequeña puede que solo haya que reparar alguna humedad en una pared y un techo, sanear la superficie, secarla y pintarla. Pero si la fuga es considerable puede afectar a zonas comunes y viviendas particulares de varias plantas y puede que, en el peor de los casos, se vean obligados a cambiar incluso las puertas de madera y a indemnizar numerosos daños personales. Por ello, determinar la responsabilidad de las averías se convierte en una disputa continua entre propietarios, vecinos y compañías de seguros, lo que alarga el proceso e ignora la urgencia de la reparación.

¿Cómo determinar la responsabilidad de la avería?

Para averiguarlo es necesario leer las normativas de suministro de agua de la comunidad autónoma en la que nos encontremos, las cláusulas del contrato de la compañía suministradora, los estatutos de la comunidad de propietarios y las cláusulas de los seguros de los propietarios, e intentar llegar a un acuerdo si las cosas no se ven claras.
Podemos pensar que si la fuga se localiza en la acometida de agua, es decir, en la calle, la responsabilidad es por completo de la compañía suministradora. Es cierto que la ejecución, el mantenimiento y conservación de la acometida es responsabilidad de la empresa de aguas, pero habría que echar un vistazo a las cláusulas del contrato que se tenga con la compañía porque este puede estipular que los gastos de los arreglos por causas distintas al de mantenimiento y conservación se facturen al responsable de la avería o a la comunidad de vecinos afectada. Esto mismo puede ocurrir con las averías en los contadores generales o divisionarios del edificio, que aunque sean propiedad de la compañía del suministro que los instalan, en las normas o el contrato del suministro pueden indicar que cualquier actuación sobre ellos, incluido mantenimiento, se pueden realizar con cargo a los gastos de la explotación del servicio y podrán adjuntarse en la factura periódica de los abonados.
De igual manera, en el caso de fugas de aguas producidas en la instalación comunitaria, las comunidades de vecinos contratan seguros multirriesgos que por norma general cubren la reparación de los daños producidos de fugas de agua. Pero puede ocurrir que en sus cláusulas se indique que si la fuga ha sido provocada por la falta de mantenimiento de la instalación por parte de la comunidad, no se harán cargo de la factura de los arreglos de los desperfectos.
Las reparaciones de las fugas de agua producidas dentro de la instalación de cada vivienda, y de los desperfectos que ocasionen correrán a cuenta del propietario de dicha vivienda y de su seguro, si este cubre estos casos.

¿Qué problemas pueden surgir en la reparación de fugas?

Una de las mayores disputas entre aseguradoras y vecinos entre sí ocurre cuando aparecen fugas de agua en las tuberías que suben desde la batería de contadores individuales a cada vivienda. En estos casos las humedades y goteras se producen en cualquier punto de su recorrido como en el hueco de instalaciones y en falsos techos de las zonas comunes, en viviendas inferiores, sótanos, etc. Debido a que el suministro de estas tuberías es individual de cada vivienda, unos dicen que como es privativa las reparaciones deberían correr a cargo del propietario de la vivienda abastecida y de su correspondiente seguro. Pero existen casos en que la comunidad de propietarios debe pagar dichos arreglos, según la resoluciones de algunas sentencias judiciales en que determinan que la responsabilidad del propietario de una vivienda comienza desde el punto del suministro al cual puede tener acceso para ejercer su obligación del mantenimiento de la instalación, es decir, a partir de la llave de corte de su propia vivienda.

Sugerencias y recomendaciones

Se entiende que las tuberías que recorren los huecos de las zonas comunes no son accesibles para los propietarios, por lo que su mantenimiento y reparación debería ser responsabilidad de la propia comunidad. Para evitar conflictos en este sentido sería recomendable que estos asuntos queden claros en los estatutos de la comunidad y en los seguros privados de cada propietario. Además, es recomendable que la comunidad de propietarios contrate un seguro multirriesgos que pueda hacer frente a este tipo de situaciones que requieren celeridad en la solución del problema.

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