¿Cómo actuar frente a Vecinos Ruidosos en mi Comunidad?

Imagen de stefamerpik en Freepik

Frente a un vecino ruidoso, los pasos son cinco: hablar con él, dejar la queja por escrito, llamar a la policía local si incumple la ordenanza municipal de ruido, pedir al presidente que le requiera de forma fehaciente el cese inmediato y, si persiste, que la junta autorice al presidente a demandarle con la acción de cesación del art. 7.2 LPH. La acción se tramita por juicio ordinario y el juez puede ordenar el cese como medida cautelar. La sentencia puede imponer el cese definitivo, una indemnización y la privación del uso de la vivienda hasta tres años; si el infractor es un inquilino, puede extinguir sus derechos sobre la vivienda y acordar su lanzamiento. La LPH no fija un plazo para el requerimiento: exige que se pida la cesación inmediata bajo apercibimiento de acciones judiciales.

¿Cuándo se considera que una actividad es molesta para la comunidad, según la LPH?

Según el artículo 7.2 de La Ley de Propiedad Horizontal: “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”

Se pueden distinguir 3 tipos de actividades molestas en una Comunidad:

• Las que establecen los estatutos de la comunidad
• Actividades que originan daños en la finca.
• Las que no están permitidas por los ayuntamientos o comunidades autónomas.

En la práctica, para que prospere una acción de cesación conviene poder demostrar que la molestia se repite; con un episodio aislado es difícil convencer a un juez. 

Estas actividades pueden ser tanto llevadas a cabo por el propietario del inmueble como el inquilino: el art. 7.2 LPH habla de «propietario y ocupante», y la demanda se dirige contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante. 

Pero, ¿cuáles son esas actividades molestas?

La mayoría de comunidades suelen quejarse por el ruido, los vecinos ruidosos. Por ejemplo, que un vecino ponga música muy alta, que realicen fiestas en la vivienda o los ladridos de una mascota. Sin embargo, también puede considerarse molesto otras prácticas como la de provocar malos olores en el edificio.

¿A qué hora se puede hacer ruido en una comunidad?

La Ley 37/2003 del Ruido excluye de su ámbito las actividades domésticas y los comportamientos de los vecinos mientras se mantengan dentro de los límites tolerables según las ordenanzas municipales y los usos locales (art. 2.2.a). Son las ordenanzas de cada ayuntamiento las que pueden tipificar como infracción el ruido vecinal que supere esos límites (art. 28.5.b).

Por eso no hay un horario ni un límite de decibelios válidos para toda España: los fija cada municipio. Consulta la ordenanza de ruido de tu ayuntamiento, que suele estar en su web o en el boletín oficial de la provincia.   

Administrador de Fincas Online

Conoce Supervecina, el administrador de fincas 100% Online

Solicita Presupuesto ¡Precio al instante y sin compromiso!

¿Se puede llamar a la policía cuando hay vecinos ruidosos en tu comunidad?

Antes de tomar cualquier medida, es aconsejable que primero se intente hablar con el vecino que esté causando la molestia para intentar solucionar la situación con el diálogo. 

Una vez que se ha intentado hablar con el vecino ruidoso y no se ha conseguido llegar a un acuerdo o simplemente no se ha logrado cesar la actividad molesta, deberás hacer un escrito con todos los detalles para comunicarle tu queja. 

En el caso en que la queja por escrito tampoco funcione, se podrá llamar a la policía local para que compruebe si se incumple la ordenanza municipal. ¡Recuerda pedirle a la policía el acta de su intervención! 

Para dejar constancia de la situación, se recomienda tener siempre todo lo que ocurre por escrito, por si se llega a tomar acciones judiciales contra los vecinos ruidosos. 

¿Cómo hacer la cesación de la actividad molesta?

En caso de que el vecino ruidoso no cese la actividad molesta después de todo lo anterior, será el presidente, por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario u ocupante, quien le requiera la cesación inmediata de la actividad, bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales (art. 7.2 LPH). Hazlo de forma fehaciente, por ejemplo con burofax, porque luego habrá que acreditarlo en la demanda.

¿Qué debe contener el requerimiento?

• El nombre de quién realiza las actividades molestas.
• Los hechos concretos que dan lugar a las molestias.
• Requerimiento del cese.
• El apercibimiento de que, si no cesa, se iniciarán las acciones judiciales.

Si siguiera sin cesar el ruido, el presidente tendrá que convocar una junta de propietarios para que le autorice a iniciar la acción de cesación contra el vecino. La demanda debe acompañarse del requerimiento fehaciente y de la certificación del acuerdo de la junta (art. 7.2 LPH). 

Si la sentencia da la razón a la comunidad, puede imponer la cesación definitiva, una indemnización por daños y perjuicios y la privación del derecho al uso de la vivienda por un máximo de tres años. Si el infractor no es el propietario, puede declarar extinguidos sus derechos sobre la vivienda y ordenar su lanzamiento. Antes de llegar ahí, una mediación vecinal puede ahorrar mucho tiempo.

Sugerencias de cómo actuar

En conclusión, si te enfrentas a un vecino ruidoso en tu comunidad, es importante abordar el problema de manera amistosa y respetuosa en primer lugar. Si esto no funciona, existen otros pasos que puedes seguir.

1. Habla con el vecino ruidoso: Si el ruido proviene de un vecino cercano, habla con él o ella sobre el problema de manera amistosa y respetuosa. A veces, las personas no se dan cuenta de que su comportamiento está causando una molestia a los demás.
2. Registra el ruido: Si los ruidos persisten después de hablar con tu vecino, considera grabar el ruido para mostrarle al administrador de la comunidad y al responsable del edificio. Esto puede ayudar a demostrar que el ruido es inapropiado y molesto.
3. Habla con el administrador de la comunidad: Si el ruido proviene de áreas comunes o de un vecino que no está dispuesto a solucionar el problema, habla con el presidente o administrador de la comunidad. Ellos podrían ayudarte a encontrar una solución.  
4. Considera llamar a la policía: Si el ruido es extremadamente alto y se produce a altas horas de la noche, considera llamar a la policía. Aunque esto puede parecer extremo, puede ser necesario si el ruido está afectando gravemente tu calidad de vida.
5. Requerimiento de la cesación inmediata de la actividad molesta: Si el vecino ruidoso no cesa su actividad molesta después de intentar solucionar el problema de manera pacífica, el presidente de la comunidad deberá enviar un requerimiento de la cesación inmediata de la actividad molesta. Si el vecino sigue produciendo ruido, se convocará una reunión de propietarios para decidir si se toman medidas legales.

En la mayoría de los casos no hace falta llegar al quinto paso. Presentarse, poner cara al vecino de arriba y hablarlo con calma resuelve más ruidos que cualquier burofax.