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Preguntas frecuentes sobre la administración de fincas
Respuestas breves con el artículo de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que las respalda, según el texto consolidado del BOE.
¿Qué hace un administrador de fincas?
Según el artículo 20 de la LPH, el administrador vela por el buen funcionamiento del edificio y sus servicios, prepara el presupuesto anual de gastos, atiende la conservación y las reparaciones urgentes, ejecuta los acuerdos de la junta, realiza los cobros y pagos y, si actúa también como secretario, custodia la documentación de la comunidad. Guía completa del administrador de fincas.
¿Es obligatorio tener administrador de fincas en una comunidad de propietarios?
No. La LPH permite que las funciones de administrador las ejerza el propio presidente o cualquier propietario (artículo 13.5 y 13.6). Si la comunidad contrata a un profesional externo, este debe tener cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida. Contratar a un administrador es una decisión de la junta, no una obligación legal.
¿Cuánto cobra un administrador de fincas al mes?
En España lo habitual en el modelo tradicional es entre 6 y 12 euros por vivienda y mes. Un administrador online colegiado como Supervecina cuesta entre 4 y 9 euros por vivienda y mes, sin despacho físico, con las cuentas accesibles las 24 horas y el voto online incluido. El precio exacto depende del número de viviendas y de los servicios del edificio. Datos y precios por provincia en el Observatorio.
¿Cómo se cambia de administrador de fincas?
Por acuerdo de la junta de propietarios con el punto en el orden del día. Basta la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas o, en segunda convocatoria, la mayoría de los asistentes (artículo 17.7 LPH). El cese puede acordarse antes de que termine el mandato (artículo 13.7) y el administrador saliente debe entregar toda la documentación de la comunidad. Pasos para cambiar de administrador.
¿Cuántas juntas de propietarios hay que celebrar al año?
Al menos una junta ordinaria al año para aprobar los presupuestos y las cuentas (artículo 16.1 LPH). Además, se convocan juntas extraordinarias cuando lo decide el presidente o cuando lo piden la cuarta parte de los propietarios o quienes representen el 25 por ciento de las cuotas de participación.
¿Es obligatorio ser presidente de la comunidad de vecinos?
Sí. El presidente se nombra entre los propietarios por elección o, en su defecto, por turno rotatorio o sorteo, y el nombramiento es obligatorio (artículo 13.2 LPH). El propietario designado puede pedir al juez su relevo dentro del mes siguiente a acceder al cargo, alegando las razones que le asistan. Manual del presidente.
¿Qué mayoría hace falta para instalar un ascensor?
El voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación (artículo 17.2 LPH), y la comunidad queda obligada a pagar aunque el coste anual supere doce mensualidades ordinarias. Si lo solicita un propietario con discapacidad o mayor de 70 años y el coste anual, descontadas las ayudas, no supera doce mensualidades, la obra es obligatoria sin necesidad de acuerdo (artículo 10.1.b). También es obligatoria cuando las ayudas públicas cubren al menos el 75 por ciento del coste. Una reforma aprobada definitivamente por el Congreso el 16 de septiembre de 2026, pendiente de publicación en el BOE, obligará a las administraciones a cofinanciar estas obras y rebajará ese umbral del 75 al 70 por ciento. Ayudas para instalar ascensor.
¿Cuánto dinero debe tener el fondo de reserva de la comunidad?
Como mínimo el 10 por ciento del último presupuesto ordinario (artículo 9.1.f LPH). El fondo pertenece a la comunidad y se destina a obras de conservación, reparación y rehabilitación del edificio, y a las obras de accesibilidad y eficiencia energética de los artículos 10.1.b y 17.2.
¿Se puede votar online en una junta de propietarios?
Sí, mediante representación: la LPH permite asistir y votar por representación voluntaria acreditada con un escrito firmado por el propietario (artículo 15.1), y esa es la base legal del voto online de Supervecina. La asistencia por videoconferencia en el régimen general depende de una reforma de la LPH admitida a trámite en el Congreso en mayo de 2026 y todavía no publicada en el BOE. En Cataluña sí está permitida si lo prevén los estatutos o lo acuerda la junta (artículo 553-22.1 del Código Civil de Cataluña). Cómo funciona el voto online.
Información orientativa elaborada por administradores de fincas colegiados de Supervecina; no sustituye el asesoramiento jurídico para un caso concreto. Revisada el 28 de septiembre de 2026 sobre el texto consolidado de la LPH.
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«Con mi administrador anterior no me enteraba de nada, acceder a las cuentas era complicado y siempre me encontraba con algún gasto extraño. Ahora, las cuentas se suben todos los meses a la app y me entero al instante con el aviso que me llega por email»
«Gracias a la ayuda de Miguel y de Supervecina pudimos recuperar la deuda que tenía el anterior propietario relativa a la comunidad. ¡Muy contento con el trabajo de Supervecina!»