¿Cuándo puedes negarte a pagar una derrama?

Solo puedes negarte a pagar una derrama en un supuesto concreto: que se apruebe por tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas para una mejora o innovación que no sea necesaria para la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del edificio, que tu cuota supere tres mensualidades ordinarias de gastos comunes y que tú hayas votado en contra (art. 17.4 LPH). Las derramas para obras de conservación son obligatorias para todos, y la junta solo decide cómo se reparten y cómo se pagan (art. 10.2.a LPH); tampoco te libras de las obras de accesibilidad ni de las de eficiencia energética aprobadas por mayoría simple según el art. 17.2, si lo repercutido cada año no pasa de doce mensualidades. Si crees que el acuerdo es ilegal, puedes impugnarlo en tres meses, o en un año si es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18.3), pero mientras tanto hay que pagar, porque la impugnación no suspende el acuerdo salvo que lo decida el juez (art. 18.4).

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¿Cuándo puedo negarme a pagar una derrama? Diferentes situaciones

¿Por qué se producen las derramas?

Toda comunidad de propietarios debe hacer frente a los gastos mensuales de la comunidad estipulados en los estatutos propios de la misma. Esta cantidad variará según el número de viviendas que contenga el edificio. La media ronda los 100 €/mensuales. Las derramas como tal, se producirán cuando haya que hacer frente a un gasto extraordinario de la comunidad. Estos gastos pueden deberse por ejemplo a la instalación/sustitución de un ascensor o al cambio de la instalación eléctrica del edificio.

Normalmente, este tipo de gastos extra no están estipulados en los presupuestos de la finca. Conlleva un error, ya que muchos propietarios no serán capaces de hacer frente a grandes cantidades de dinero repentinamente. Lo ideal sería que haya un apartado desarrollado en los estatutos de este tipo de desembolso, contemplando una cantidad optimizada para hacer frente a este tipo de obra.

La ley sí fija un colchón mínimo: el fondo de reserva, que no puede ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario y sirve para obras de conservación, reparación, rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética (art. 9.1.f LPH). Si la comunidad quiere un fondo mayor para obras previsibles, lo tiene que acordar la junta.

¿Me puedo negar a pagar una derrama?

De manera general, el gasto proporcional de vivienda para una derrama será obligatorio para todos los propietarios de la finca. No obstante, hay casos excepcionales donde uno puede librarse de realizar este desembolso.

Lo primero de lo que deberás informarte, si eres nuevo propietario, es de si la venta se realizó teniendo en cuenta la derrama (viendo si esta fue aprobada antes de la venta). Lo más recomendable, es que te informes a través de un asesor de confianza, que podrá darte una información más concreta dependiendo del tipo de obra extraordinaria de la que se trate.

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Diferentes casos

Derrama para preservar el buen estado del inmueble

Si la derrama consiste en preservar el buen estado del inmueble, desgraciadamente para tu bolsillo, te verás obligado a contribuir en la cantidad estipulada como propietario. Ya que se considera obra necesaria. Si no lo hicieras, la comunidad de vecinos podría tomar medidas legales contra ti de manera jurídica. Aun así, la comunidad deberá ser consciente del trámite correspondiente que debe realizar con el Ayuntamiento para llevar a cabo la obra. Una vez esta ha sido aprobada por mayoría.

Derrama para obra que no es estrictamente necesaria

Si por el contrario, el dinero que se destina a la derrama va a ir a una obra que no es estrictamente necesaria o va en contra de algún derecho estipulado, es entonces cuando el propietario podrá negarse a pagar dicha cantidad. Hay que distinguir dos vías. Si es una mejora aprobada por tres quintos y tu cuota supera tres mensualidades, basta con votar en contra: no quedas obligado y tu cuota no cambia. Si lo que ocurre es que el acuerdo vulnera la ley, los estatutos o tus derechos, tendrás que impugnarlo en el juzgado dentro de plazo. La pega recae en el tiempo: hasta que haya sentencia, o el juez suspenda el acuerdo como medida cautelar, el propietario sí se verá en la obligación de pagar. Revisa en nuestra guía de mayorías de la junta de propietarios qué votación exige cada tipo de obra.

Esta situación está recogida en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). “Cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal”.

Viendo todas estas opciones deberemos tener en cuenta la diferencia clara entre obras no necesarias y obras necesarias para el correcto funcionamiento del edificio. Es en esos aspectos donde podremos estar exentos de realizar el pago o no.

Antes de plantarte, merece la pena hablarlo en la junta: si a varios vecinos les cuesta asumir el pago de golpe, la junta decide cómo se abona la derrama y puede fraccionarla, algo que suele arreglar más que un pleito.

Entonces, ¿Cuándo puedes negarte a pagar una derrama?

• La obra no es estrictamente necesaria

• Va en contra de algún derecho

• No tiene como fin la conservación o seguridad del inmueble