Decálogo del Presidente de la Comunidad de Propietarios

Para ser presidente de tu comunidad de vecinos sigue estas 10 claves para una gestión eficaz y sin problemas en tu comunidad. Desde la organización de reuniones hasta la gestión de presupuestos, con estos consejos podrás asegurarte de que todo funcione a la perfección.

1. Sé el portavoz de tu comunidad para que tus vecinos estén informados

Un buen presidente de comunidad juega un papel importante como portavoz de los vecinos. Es quien representa a la comunidad en las reuniones y se encarga de transmitir las inquietudes, necesidades y propuestas de los propietarios. Actúa como enlace entre la Junta de propietarios y el administrador de fincas. Asegúrate de que las decisiones se tomen con transparencia. Busca que las decisiones sean en beneficio de toda la comunidad.

La Junta de propietarios de una comunidad de vecinos toma decisiones en conjunto. Todos los propietarios tienen derecho a participar y expresar su opinión. El presidente no puede tomar decisiones por su cuenta. Su trabajo es dirigir la Junta y garantizar que se cumplan las leyes y los estatutos de la comunidad. Es importante tener en cuenta que las decisiones deben tomarse democráticamente, respetando los intereses y necesidades de todos los vecinos.

¡Supervecina, tu aliado para una comunidad organizada y en armonía! Actuamos como vuestro portavoz, os ayudamos a tomar decisiones informadas y gestionamos con eficiencia. ¡Confía en nuestro equipo de administradores de fincas online y simplifica la gestión de tu comunidad!

2. Mejora la convivencia entre tus vecinos creando un ambiente agradable

Crear un buen ambiente en la comunidad de propietarios es esencial para una convivencia armoniosa. Para lograrlo, es importante seguir algunos consejos prácticos.

Asegúrate de mantener informados a todos los vecinos por medios tradicionales y tecnológicos para evitar sorpresas de última hora y ganarse su confianza. También es importante mantener siempre la neutralidad en los conflictos que puedan surgir en la comunidad, basándote en la Ley de Propiedad Horizontal y buscando el consenso como referencia.

Aprovecha tu papel de presidente de la comunidad para estar cerca de tus vecinos, conocer sus ideas y valorar sus comentarios, fomentando así la cercanía y la participación activa de todos.

Para incentivar la participación en las reuniones vecinales, puedes establecer un orden del día claro, utilizar herramientas digitales como Supervecina para mantener a todos informados y considerar la figura de un mediador vecinal en el caso de discrepancias más complejas.

En resumen, se trata de promover una convivencia armoniosa entre todos los vecinos.

3. Asegúrate de representar legalmente a tu comunidad para proteger sus intereses

El presidente o administrador de la comunidad de propietarios representa legalmente a la comunidad en juicios y asuntos que la afecten, así como en la contratación de obras y servicios. 

Además, se encarga de gestionar las cuentas bancarias de la comunidad, que deben estar a nombre de la comunidad en su totalidad con un régimen de disposición mancomunado para autorizar movimientos y mantener un control adecuado del dinero. 

También es responsable de la custodia documental, asegurándose de que la documentación de la comunidad esté guardada con seguridad durante 5 años y accesible en línea las 24 horas del día.

Por otro lado, debe gestionar las incidencias con eficiencia, manteniendo a los propietarios informados sobre el estado de las mismas en todo momento.

Supervecina como administrador ofrece todos estos servicios, además de consultas legales disponibles para los propietarios de la comunidad de propietarios. Consulta nuestros planes.

4. Organiza las juntas con éxito para tomar decisiones de manera efectiva

El presidente de la comunidad tiene la responsabilidad de convocar y presidir las juntas ordinarias y extraordinarias, donde los propietarios pueden tomar decisiones importantes para la comunidad. Según la Ley de Propiedad Horizontal, el presidente debe convocar al menos una junta ordinaria al año, y también tiene la obligación de firmar el acta de cada junta dentro de los 10 días posteriores a su finalización. En caso de no poder asistir a una reunión, la comunidad puede nombrar un vicepresidente para ocupar su lugar.

Además, en Supervecina ofrecemos servicios virtuales para ayudar en la organización de juntas, incluyendo juntas extraordinarias virtuales y un servicio de votación online para facilitar la toma de decisiones en la comunidad. Supervecina es especialista en toma de decisiones en grupo y está disponible para apoyar en la organización de juntas de manera efectiva.

5. Lleva un seguimiento del mantenimiento para que tu edificio siempre esté en buenas condiciones

Es importante llevar a cabo un adecuado mantenimiento de las instalaciones de la comunidad para prevenir daños más costosos y reparaciones. El presidente de la comunidad es responsable de gestionar el mantenimiento del edificio, solicitar presupuestos y someterlos a votación entre los vecinos, y controlar a los proveedores externos. Supervecina.com recomienda contar con técnicos cualificados y prever un sobrecoste del 10% en las obras.

Además, Supervecina ofrece una herramienta de petición y estimación de presupuestos automáticos, un plan de ahorro para analizar y recomendar proveedores, y un servicio de seguimiento de incidencias según el plan contratado para mantener a los propietarios actualizados del estado de las obras o mantenimientos.

El caso real que todo presidente debería conocer: la niña atrapada en la puerta del garaje

En junio de 2026 se difundió la resolución de un caso que resume por qué el mantenimiento documentado importa tanto. Una niña de 7 años quedó atrapada en la puerta automática del garaje de su comunidad: la puerta no se podía abrir ni levantar pese a los intentos de su madre y de los vecinos, la menor llegó a entrar en parada cardiorrespiratoria y fue trasladada grave al hospital tras conseguir liberarla. Sus padres interpusieron una querella criminal contra la administradora, la presidenta de la comunidad y la empresa encargada del mantenimiento de la puerta.

El juzgado archivó la causa respecto de la presidenta, y los motivos son una lección de gestión: la comunidad tenía un contrato de mantenimiento y conservación que se venía cumpliendo con frecuencia y normalidad, existía un cartel de advertencia que prohibía el paso de peatones por la puerta de vehículos, los detectores básicos de seguridad funcionaban, y no constaba ningún requerimiento de la autoridad de control ni obligación de modernización incumplida. La resolución recuerda que la responsabilidad penal es personal: ser presidente no convierte a nadie en culpable automático de todo lo que ocurra en el edificio, y menos aún si no se identifica una conducta descuidada concreta.

El contraste existe y también está en los tribunales: la Audiencia Provincial de Murcia condenó a la aseguradora de una comunidad cuando quedó probado que la fotocélula de la puerta del garaje no funcionaba, y en otro caso condenó a una comunidad y a su empresa de limpieza a indemnizar a un menor que resbaló en un garaje cuya suciedad ya se había denunciado en junta meses antes sin que nadie actuara. La diferencia entre el archivo y la condena no es la suerte: es la diligencia documentada.

La CAE: el expediente que acredita tu diligencia como presidente

Cuando en tu comunidad trabajan empresas externas (la mantenedora de la puerta del garaje, el ascensorista, la limpieza), la ley considera a la comunidad titular del centro de trabajo y le exige coordinarse con ellas en materia de prevención de riesgos. Es la Coordinación de Actividades Empresariales (CAE), regulada en el art. 24 de la Ley 31/1995 de Prevención de Riesgos Laborales y desarrollada por el Real Decreto 171/2004.

En la práctica, una CAE bien gestionada reúne exactamente los papeles que salvaron a la presidenta del caso anterior:

• El intercambio de información de riesgos entre la comunidad y cada contrata (obligatorio incluso si la comunidad no tiene empleados propios).
• Las acreditaciones escritas de que cada empresa ha evaluado sus riesgos, planifica su prevención y ha formado a sus trabajadores.
• Los contratos de mantenimiento al día y sus registros de revisión, con fecha y firma.
• El registro documental de toda la coordinación, disponible si un juez, un inspector o un perito lo pide.

Ese expediente no es burocracia: es la prueba material de que la comunidad, y su presidente, actuaron con la diligencia que la ley exige. En Supervecina gestionamos la CAE de la comunidad pensando primero en eso: que sea útil para el presidente y los propietarios, no un trámite vacío. Recopilamos y custodiamos las acreditaciones de cada contrata, mantenemos los contratos de mantenimiento al día y dejamos todo el expediente accesible online, de forma que si algún día pasa algo, la diligencia de tu comunidad esté documentada desde el primer minuto.

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6. Cumple los acuerdos decididos en las juntas para mantener el bienestar común

Es importante asegurarse de que se cumplan los acuerdos tomados en cada Junta, respetando las condiciones y plazos establecidos en la misma. Por ejemplo, si en una Junta Extraordinaria se decide reformar la entrada al edificio, el presidente o administrador de fincas recabará presupuestos entre los cuales se deberá elegir, con la ayuda de la Junta de Propietarios, teniendo en cuenta la economía y calidad deseados.

En Supervecina puedes abrir incidencias y ver el progreso hasta su resolución a través de la app. ¡Nada se queda en el tintero!

7. Controla las actividades molestas para asegurar la comodidad de los vecinos

La obligación del presidente de la comunidad en un conflicto con un vecino que realiza actividades molestas sería actuar como mediador para buscar una solución amistosa. Esto puede incluir hablar con el vecino, enviar un requerimiento formal de cesación de la actividad molesta y convocar una reunión de propietarios para abordar el problema en conjunto. Es importante que el presidente actúe de manera neutral y objetiva, basándose en los estatutos de la comunidad y buscando el consenso entre los propietarios.

En algunos casos, puede ser necesario buscar asesoramiento legal o servicios de mediación profesional. Como ya sabrás, Supervecina puede ayudarte a resolverlo.  

8. Mantén la salud financiera de tu comunidad llevando una contabilidad efectiva

Como parte de las obligaciones administrativas y contables de una comunidad de propietarios, se debe elaborar un plan de gastos previsibles junto con un presupuesto anual, así como asegurarse de que se cumpla. Esto implica la emisión de cuotas de comunidad para cada propietario y la creación de un fondo de reserva para hacer frente a obras de conservación y reparación. 

El presupuesto ordinario debe ser aprobado por la mayoría de los propietarios en una junta, y el fondo de reserva debe ser dotado con al menos el 10% del presupuesto anual. Es responsabilidad del administrador o presidente de la comunidad elaborar y gestionar estos aspectos, así como llevar a cabo la gestión contable, la obtención de certificado electrónico, el pago de impuestos, la apertura de cuentas, y la gestión de la morosidad.

Además, en caso de surgir gastos imprevistos que no puedan ser cubiertos con los fondos ordinarios de la comunidad, se puede recurrir a una derrama, una cuota extraordinaria que los propietarios deben abonar. En este caso, es importante resolver cualquier controversia internamente y requerir el pago de deudas a los morosos. 

En situaciones de impago, se puede realizar un seguimiento detallado de las deudas pendientes, incluyendo acciones judiciales, pero siempre es deseable dar facilidades a aquellos propietarios que muestren voluntad de poner fin a la situación. Asimismo, se puede llevar a cabo un plan de ahorro analizando proveedores y servicios para encontrar oportunidades de ahorro en la gestión de la comunidad.

Para hacerte la vida de presidente más fácil, desde Supervecina te ofrecemos servicios de gestión administrativa y contable para asegurar el buen funcionamiento financiero de la comunidad de propietarios. 

9. Mantente informado con la Ley de Propiedad Horizontal y otros datos clave

La Ley de Propiedad Horizontal regula la división de bienes inmuebles y la relación entre propietarios de bienes privados y bienes comunes. Es importante tenerla siempre a mano, ya que contiene información detallada sobre los temas importantes para tu comunidad. Además, es fundamental contar con los datos de contacto de los copropietarios y servicios de la comunidad para una comunicación fluida y poder reaccionar rápidamente en caso de imprevistos.

Si necesitas ayuda en la gestión de incidencias o dudas legales, puedes contar con Supervecina y su amplio listado de profesionales colaboradores.

10. Contrata a un administrador de fincas experto para obtener asesoramiento profesional.

No eludas tu responsabilidad. Lo más útil es contratar un administrador de fincas que pueda ayudarte a cumplir con tus responsabilidades como presidente de la comunidad de forma eficiente y sin tener que lidiar con la carga de trabajo y el estrés que conlleva. 

Supervecina, en particular, puede ser una excelente opción, ya que cuenta con un equipo de profesionales capacitados en la gestión de comunidades de vecinos, brindando un servicio completo y personalizado para garantizar el buen funcionamiento y la tranquilidad de tu comunidad.

Preguntas frecuentes sobre la responsabilidad del presidente y la CAE

¿Responde penalmente el presidente si alguien se lesiona en un elemento común?

No de forma automática. La responsabilidad penal es personal: exige identificar una conducta descuidada concreta del presidente, no basta con ostentar el cargo. En el caso de la niña atrapada en la puerta del garaje (2026), la causa contra la presidenta se archivó porque la comunidad tenía el mantenimiento contratado y cumplido, señalización y detectores en funcionamiento. Cosa distinta es la responsabilidad civil de la comunidad, que puede existir por criterios de riesgo.

¿Qué es la CAE en una comunidad de propietarios?

La Coordinación de Actividades Empresariales: el conjunto de obligaciones de información, acreditación y coordinación preventiva entre la comunidad y las empresas que trabajan en ella (mantenimiento, limpieza, ascensor). La regulan el art. 24 de la Ley 31/1995 y el RD 171/2004, y la comunidad actúa como titular del centro de trabajo.

¿Es obligatoria la CAE aunque la comunidad no tenga empleados?

Sí. Si concurren empresas contratadas, la comunidad debe informarles de los riesgos del centro y de las medidas de emergencia, y tomar la iniciativa de los medios de coordinación (arts. 7 y 12 del RD 171/2004). Si además tiene personal propio, debe exigir acreditaciones por escrito a las contratas y vigilar su cumplimiento.

¿Qué documentación acredita la diligencia del presidente si ocurre un accidente?

El contrato de mantenimiento vigente con sus registros de revisión, el expediente CAE con las acreditaciones de las contratas, las actas de junta donde se aprueban las actuaciones, la señalización de riesgos instalada y las respuestas dadas a cualquier queja o requerimiento. Ese conjunto documental es lo que un juzgado examina para valorar si hubo diligencia.

Fuentes: caso de la puerta de garaje difundido en junio de 2026 (auto de sobreseimiento respecto de la presidenta); Ley 31/1995, de Prevención de Riesgos Laborales y Real Decreto 171/2004; criterio técnico del INVASSAT sobre CAE en comunidades de propietarios; Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal. Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento jurídico individual.