Elementos comunes y privativos: definición y quién paga [2026]

Los elementos comunes son los que sirven al edificio en su conjunto (suelo, cubiertas, estructura, fachadas, portal, escaleras, ascensores e instalaciones generales hasta la entrada a cada vivienda, según el art. 396 del Código Civil) y su mantenimiento lo paga la comunidad: el artículo 10.1.a de la LPH hace obligatorias, sin acuerdo previo de la junta, las obras necesarias para conservar el inmueble y sus servicios e instalaciones comunes, y el artículo 9.1.e obliga a cada propietario a contribuir según su cuota de participación. Los elementos privativos son el piso o local, con las instalaciones que están dentro de sus límites y le sirven en exclusiva, y los anejos señalados en el título (art. 3.a LPH). Su conservación corresponde al propietario, que responde de los daños que cause por su descuido (art. 9.1.b LPH).

Para regular la coexistencia entre estos elementos, las comunidades de propietarios se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), y el Código Civil.

Elementos Comunes

Son los elementos del edificio que sirven a todos los propietarios, y pertenecen a todos según la cuota de participación.

Son elementos comunes del edificio:

• Suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas. En las fachadas retranqueadas y con terraza, el título puede atribuir el uso y disfrute de esa terraza a una vivienda. Pero el suelo sigue siendo cubierta del piso de abajo.
• Elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga.
• Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
• El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo.
• Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar.
• Las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos.
• Las de detección y prevención de incendios.
• Las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo.
• Las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Elementos privativos

Los elementos privativos son espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones. Aquellos que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, y que tengan salida propia a un elemento común o a la vía pública (pisos, locales, trasteros, etc).

Para considerar que son elementos privativos han de reunir los siguientes requisitos:

• Que los espacios (pisos, locales, trasteros, etc) sean susceptibles de aprovechamiento independiente.
• Los espacios deben estar delimitados.
• Que los elementos arquitectónicos y las instalaciones sirvan exclusivamente al propietario.

Los elementos privativos en la Propiedad Horizontal deben estar recogidos expresamente en la escritura de división horizontal. Los anejos situados fuera del piso (plaza de aparcamiento, trastero) solo son privativos si el título los señala expresamente (art. 3.a LPH). Cada piso o local tiene asignada una cuota de participación, que sirve de módulo para repartir cargas y beneficios (art. 3 LPH).

Dificultad de discernir entre elementos comunes y privativos de la Comunidad.

A veces no es fácil distinguir si un elemento es común o privativo, como ocurre con las tuberías o desagües. El artículo 396 del Código Civil considera comunes las conducciones y canalizaciones generales hasta la entrada al espacio privativo. A partir de ahí, el artículo 3.a LPH atribuye al propietario las instalaciones que estén dentro de los límites de su piso y le den servicio exclusivo.

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Elementos comunes y privativos: definiciones claras

La distinción entre elemento común y privativo determina quién decide sobre él y quién paga su mantenimiento. El artículo 396 del Código Civil y el artículo 5 de la LPH son la base. Estas son las definiciones:

Elemento privativo

El piso o local de uso exclusivo de un propietario, junto con sus anejos (trastero, plaza de garaje) tal y como figuran en el título constitutivo. Su mantenimiento corre a cargo del propietario.

Elemento común

Todo lo que sirve al edificio en su conjunto y no es privativo: estructura, fachada, cubierta, portal, escaleras, ascensor, bajantes y conducciones generales. Su mantenimiento es de la comunidad.

Elemento común de uso privativo

Un elemento común cuyo uso se atribuye a un propietario (por ejemplo, una terraza o un patio con acceso desde una sola vivienda). El uso es privativo, pero la propiedad y la conservación estructural siguen siendo comunes.

Tabla: ¿es común o privativo? Quién mantiene cada elemento

Elemento	Clasificación habitual	Quién mantiene
Fachada y cubierta	Común	Comunidad
Estructura, pilares y forjados	Común	Comunidad
Portal, escalera y ascensor	Común	Comunidad
Bajantes y conducciones generales	Común	Comunidad
Interior de la vivienda	Privativo	Propietario
Tubería que solo da servicio a un piso	Privativo	Propietario
Terraza o patio con acceso desde una vivienda	Común de uso privativo	Uso del propietario, estructura de la comunidad

Clasificación orientativa. El título constitutivo o los estatutos pueden precisar cada caso.

Cuando hay dudas sobre quién paga una reparación, lo decisivo es esta clasificación. Puedes ver un caso práctico frecuente en nuestra guía sobre quién paga la reparación de las tuberías.

Preguntas frecuentes sobre elementos comunes y privativos

¿La terraza de mi ático es mía o de la comunidad?

Depende de lo que diga el título constitutivo. Si la terraza hace de cubierta del piso de abajo, forma parte de las cubiertas, que el artículo 396 del Código Civil incluye entre los elementos comunes. Si el título solo te atribuye su uso exclusivo, es un elemento común de uso privativo: la usas tú, pero debes usarla adecuadamente y evitar daños (art. 9.1.a LPH).

¿Quién paga la reparación de un elemento común?

La comunidad, con cargo a los fondos comunes. Si el elemento es privativo, paga el propietario al que sirve en exclusiva. Para las reparaciones de conservación la comunidad puede tirar del fondo de reserva, que debe ser al menos el 10% del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f LPH).

¿Puedo hacer obras en un elemento común de uso privativo?

No por tu cuenta. El artículo 7.1 LPH solo permite al propietario modificar su piso o local si no altera la seguridad, la estructura, la configuración o el estado exterior del edificio, y en el resto del inmueble no puede realizar alteración alguna. Para tocar un elemento común necesitas un acuerdo de la junta con la mayoría que fije el artículo 17 LPH para esa obra. Tienes los tipos de obra y sus mayorías en nuestra guía de obras en comunidades de vecinos.

¿Dónde se define qué es común y qué privativo en mi edificio?

En el título constitutivo y en los estatutos de la comunidad, inscritos en el Registro de la Propiedad. Ante el silencio, se aplican el artículo 396 del Código Civil y el artículo 5 LPH.