Instalación de canaletas en comunidades de vecinos

Las canaletas y bajantes que recogen el agua de la cubierta son elementos comunes (art. 396 del Código Civil), así que su reparación y sustitución corresponde a la comunidad. Si la obra es necesaria para conservar el edificio, por ejemplo porque hay filtraciones o humedades, es obligatoria y no requiere acuerdo previo de la junta (art. 10.1.a LPH): la junta solo reparte la derrama. Si se trata de una mejora no necesaria, hacen falta tres quintos de propietarios y de cuotas (art. 17.4 LPH). La unanimidad solo se exige si el acuerdo modifica el título constitutivo o los estatutos (art. 17.6).

La instalación de canaletas en la comunidad de propietarios es fundamental para asegurar el correcto desalojo del agua del tejado durante una lluvia torrencial. A menudo, los vecinos desconocen la importancia de mantener en buen estado esta parte del edificio y no son conscientes de la necesidad de realizar obras para su mantenimiento.

Es importante que los vecinos comprendan el motivo y la repercusión que pueden tener estas obras en el edificio. Las canaletas son una parte fundamental del sistema de drenaje y su correcto funcionamiento es esencial para evitar problemas mayores en el futuro. Por lo tanto, es importante asegurarse de que están en buen estado y funcionando correctamente.

A continuación damos unas pautas para saber si en nuestro edificio necesitamos acometer una obra de canaletas, qué mayoría hace falta y qué materiales son adecuados en función del tipo de edificio o de fachada.

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¿Por qué son importantes las canaletas en una comunidad de vecinos?

Como hemos comentado anteriormente, las comunidades de propietarios no suelen prestar mucha atención a las canaletas del edificio. Sin embargo, las canaletas son elementos fundamentales que nos ayudarán a desalojar correctamente el agua de la cubierta o las terrazas durante la temporada de lluvias.

Pueden darse varios motivos que requieran la instalación de canaletas comunitarias en el edificio de nuestra comunidad de vecinos, por ejemplo, que haya agua de lluvia que esté ocasionando problemas de humedades en alguna zona del edificio o vertidos procedentes de la limpieza de terrazas o de equipos de aire acondicionado que provoquen molestias a los vecinos o daños en toldos, ventanas u otros elementos privativos de la vivienda.

Por otra parte, también puede ocurrir que nos demos cuenta de que las canaletas de nuestro edificio se encuentran llenas de barro, tierra, hojas secas y otros restos similares que no permiten un desalojo correcto del agua, lo que puede provocar que se inunden los tejados e incluso dar lugar a la aparición de filtraciones en nuestro edificio.

En todo caso, de lo que no hay duda es de que es necesario llevar a cabo un mantenimiento periódico de las canaletas comunitarias para sustituirlas cuando sea necesario y garantizar que estén limpias cuando comiencen las lluvias.

¿Qué dice la normativa existente sobre las canaletas?

Los horarios para regar o baldear terrazas y el desagüe de las aguas de condensación de los aparatos de aire acondicionado los regulan las ordenanzas municipales y, en su caso, las normas de régimen interior de la comunidad. Muchas obligan a conducir esas aguas para que no caigan a la acera, a la terraza o al patio del vecino de abajo. Consulta la ordenanza de tu ayuntamiento antes de dar por hecho un horario concreto.

En cuanto al quórum necesario, depende del tipo de obra:

• Reparación o sustitución necesaria (canaletas rotas, atascadas o que provocan filtraciones y humedades): es una obra de conservación. Tiene carácter obligatorio y no requiere acuerdo previo de la junta (art. 10.1.a LPH). La junta se limita a acordar la derrama y la forma de pago (art. 10.2.a). El administrador puede disponer las reparaciones urgentes dando cuenta inmediata al presidente (art. 20.c).
• Mejora no necesaria (por ejemplo, cambiar unas canaletas que funcionan por otras de mejor material solo por estética): requiere tres quintos del total de propietarios que representen tres quintos de las cuotas. Si la cuota de instalación supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario que vote en contra no está obligado a pagarla (art. 17.4 LPH).
• Modificación de las cosas comunes o de la fábrica del edificio: también tres quintos (art. 17.4, párrafo tercero).
• Modificación del título constitutivo o de los estatutos: unanimidad (art. 17.6 LPH). Una obra de canaletas normal no lo necesita.

Si los vecinos discrepan sobre si la obra es necesaria o una mejora, decide la junta de propietarios, y también puede pedirse un dictamen técnico o un arbitraje (art. 17.10 LPH).

Por otra parte, en función del tipo de comunidad, puede ser aconsejable contratar un servicio de mantenimiento que se encargue de la optimización y buen funcionamiento de las instalaciones de agua. Aprobar los presupuestos y las obras de reparación corresponde a la junta (art. 14.c LPH), por la mayoría general del artículo 17.7. Solo si se trata de establecer o suprimir un servicio común de interés general, como la portería, la conserjería o la vigilancia, se exigen tres quintas partes del total de propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas (art. 17.3 LPH).

Por último, los canalones de recogida de las aguas pluviales y su conducción hasta los desagües son elementos comunes: el art. 396 del Código Civil incluye entre ellos las cubiertas y las conducciones y canalizaciones para el desagüe. En caso de rotura o avería, su reparación corresponde a la comunidad de propietarios.

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¿Qué se ha de tener en cuenta al acometer una obra de canaletas?

Empleo de medios auxiliares, andamiajes y similares

Uno de los factores que debemos tener en cuenta cuando solicitemos un presupuesto para la instalación de las canaletas es si disponemos de espacio suficiente para colocar una plataforma elevadora de trabajo o si lo realizaríamos con una empresa de trabajo vertical. Es importante tener en cuenta que para una obra de este calibre no sería rentable colocar un andamio. Por eso mismo, la opción más acertada sería acometer dicha obra con trabajos verticales, aunque evidentemente todo irá en función del espacio que tengamos alrededor de las fachadas donde vayamos a actuar y de la envergadura de la misma.

Decidir el material de canaletas más conveniente para nuestro edificio

Ahora nos queda decidir el material más conveniente para nuestro edificio. Si el aspecto estético no es un factor importante en el edificio en que vamos a instalar las canaletas, por tratarse de unas canaletas que den a una zona interior o tener fachadas pintadas de color blanco, podemos optar por un material plástico (PVC) que es más económico y está disponible en gris y blanco.

Sin embargo, en edificios con un ladrillo visto color rojizo podemos optar por una opción un poco más cara, pero asequible que pasaría por utilizar un PVC de color cobre y considerar otros materiales como el aluminio lacado en blanco. Estos materiales dan muy buen resultado y resuelven también la parte estética del edificio. Si no nos terminan de gustar y decidimos colocar un material de mayor calidad para las canaletas, podríamos utilizar material cerámico como las tejas.

Por otra parte, puede que algunos edificios ya tengan instaladas canaletas y que lo que necesiten sea una mera reparación o sustitución de ciertas partes muy deterioradas, y en ese caso, lo que habría que hacer es reparar o sustituir con materiales existentes o compatibles.

La LPH obliga a la comunidad a realizar las obras necesarias para el deber de conservación del inmueble (art. 10.1.a). Si una intervención se demora, ya sea por falta de recursos o de interés, llegará un momento en que habrá que hacerla igualmente y probablemente costará bastante más por el deterioro acumulado en las canaletas. Y los plazos de decisión no son cortos: según un análisis interno de Supervecina, una comunidad tarda de media 8 meses en aprobar una obra importante (Barómetro de comunidades de propietarios).

Lo ideal es que técnicos cualificados lleven a cabo mantenimientos de canaletas preventivos y predictivos periódicamente, ya que así se podrían planificar las obras o reparaciones de las canaletas con antelación.

No debemos olvidar que si lo desperfectos se detectan a tiempo, tendremos margen suficiente para considerar los gastos e ingresos de la comunidad y decidir el momento oportuno para llevar a cabo la obra en las canaletas. Así, no se tendrían que hacer con carácter urgente y podríamos evitar un desembolso considerable.