Instalación eléctrica en una comunidad de vecinos

Las zonas comunes de un edificio de viviendas tienen inspección periódica obligatoria por un Organismo de Control (OCA) cada 10 años cuando su potencia total instalada supera los 100 kW. Además, pasan inspección cada 5 años las instalaciones que necesitaron inspección inicial, como el garaje de 25 plazas o más, la piscina de más de 10 kW o el alumbrado exterior de más de 5 kW. Lo fija el apartado 4 de la ITC-BT-05 del Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (Real Decreto 842/2002).

Instalación de la comunidad	Umbral	Inspección periódica por OCA
Servicios comunes del edificio de viviendas	Potencia total instalada superior a 100 kW	Cada 10 años
Garaje (local con riesgo de incendio o explosión de clase I, ITC-BT-29)	25 plazas o más	Cada 5 años
Piscina	Potencia instalada superior a 10 kW	Cada 5 años
Alumbrado exterior	Potencia instalada superior a 5 kW	Cada 5 años

Si la comunidad no encaja en ninguno de los supuestos de la ITC-BT-05, el reglamento no le exige inspección periódica, pero la comunidad, como titular, debe mantener la instalación en buen estado y encargar cualquier modificación a una empresa instaladora (art. 20 del reglamento).

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La instalación eléctrica en una comunidad de propietarios es la red de distribución eléctrica que va desde el final de la acometida de la compañía suministradora, en la caja general de protección, hasta cada punto de utilización. Es obligación de la comunidad de propietarios mantener las instalaciones en buen estado de funcionamiento, y lo recomendable es contratar un mantenimiento periódico con una empresa instaladora habilitada, que es además la única que puede modificar la instalación.

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Componentes de la instalación eléctrica en una comunidad de vecinos

Si el cliente lo solicita, la empresa distribuidora está obligada a dar un suministro que permita el funcionamiento de cualquier receptor monofásico de potencia menor o igual a 5.750 W a 230 V, hasta un suministro de potencia máxima de 14.490 W a 230 V (ITC-BT-10, apartado 7). Y la instalación común de este suministro deberá llevar los siguientes componentes:

Acometida: Se trata de la parte de la instalación que enlaza la red de distribución con la caja o cajas generales de protección o unidad funcional equivalente. La acometida es propiedad de la empresa suministradora, por la tanto su distribución y mantenimiento debe ser realizada por la misma.

Instalaciones de enlace: Se denomina así a las instalaciones que unen la caja general de protección, incluida esta, con las instalaciones receptoras del usuario. Serán instalaciones que discurrirán por zonas de uso común y su mantenimiento corre a cargo del usuario, en este caso la comunidad. Las partes constituyentes de la instalación de enlace son:

• Caja general de protección (CGP)
• Línea general de alimentación (LGA)
• Elementos para la ubicación de contadores (CC)
• Derivación individual (DI)
• Caja para interruptor de control de potencia (ICP)
• Dispositivos generales e individuales de mando y protección (DGMP)

La función del ICP es controlar que la potencia de la electricidad en la Comunidad realmente demandada por el consumidor no exceda de la contratada, se utiliza para suministros de baja tensión y nunca superará los 63 A. Para suministros superiores a 63 A se instalarán interruptores de intensidad regulable, maxímetros o integradores incorporados al equipo de medida de energía eléctrica.

Caja general de protección: Alojan los elementos de protección de las líneas generales de alimentación, es donde se produce la delimitación entre la propiedad y la empresa distribuidora, el acceso y manipulación es competencia de la empresa distribuidora y se colocará una caja de protección por cada línea general de alimentación para poder colocar un fusible por cada una de ellas.

Línea general de alimentación: Se denomina también línea repartidora, su función es la unión entre la caja general y la centralización de contadores. Según la ITC-BT-14, su sección debe ser uniforme en todo el recorrido y sin empalmes, con un mínimo de 10 mm² en cobre o 16 mm² en aluminio.

Elementos de ubicación y sistemas de instalación de contadores: La normativa no obliga a que la instalación deba colocarse en el exterior o interior de locales o viviendas por lo que esto lo estipulará la empresa suministradora.

Derivación individual: Es la parte de la instalación que une la línea general de alimentación con la instalación del propietario, en nuestro caso el de la comunidad. Se inicia en el embarrado general y comprende los fusibles de seguridad, el conjunto de medida y los dispositivos generales de mando y protección.

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Servicios eléctricos generales

Comprenden todos los servicios eléctricos que son de uso común para los usuarios que forman una comunidad de propietarios.

La carga eléctrica correspondiente a los servicios generales del edificio será la suma de la potencia prevista en aparatos elevadores, centrales de calor y frío, grupos de presión, iluminación de zonas comunes y, en general, todos los servicios comunes del edificio sin aplicar ningún factor de simultaneidad.
Las cargas eléctricas derivadas de los servicios generales del edificio serán las siguientes:

1. Carga de ascensores y montacargas: Dependerá del fabricante del mismo, y él será el que nos dé el consumo exacto del mismo, como media podemos tomar unos 18.5 kw.
2. Cargas correspondientes al alumbrado: La estimación aproximada para el alumbrado del portal y otros espacios comunes se puede estimar en 7 W/m2.
3. Cargas correspondientes a los garajes: El alumbrado y la carga de estos locales debe estimarse superior al alumbrado de portal y zonas comunes, y se preverá también la instalación de ventilación forzada en caso de ser necesaria.

Anomalías e irregularidades en los servicios generales

Las anomalías más frecuentes en los servicios generales son: ausencia de protección (fusibles o diferenciales), fusibles puenteados, aislamiento de conductos deteriorados o no adecuados, secciones de conductos insuficientes, conductores con mala protección, circuitos no sectorizados, tubos en mal estado, cajas de derivación en mal estado y/o abarrotadas de conductores y empalmes, material obsoleto y envejecido. Por lo tanto, habría que revisar estas instalaciones y sustituirlas en caso de ser necesario.

En todo caso, es aconsejable contactar con un profesional que pueda asesorar a la comunidad correctamente sobre las sustituciones o reposiciones necesarias para garantizar el correcto funcionamiento de la instalación eléctrica de la comunidad de vecinos.

Obligaciones de las comunidades de vecinos

En las comunidades de propietarios hay una serie de inspecciones obligatorias para garantizar el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios. Estas inspecciones periódicas deben ser realizadas por personal técnico cualificado perteneciente a cualquiera de los Organismos de Control Autorizados (OCA).

En cuanto a la instalación eléctrica, la inspección de las instalaciones eléctricas de baja tensión está regulada en el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (REBT) y sus Instrucciones Técnicas Complementarias (ITC) publicados en el Real Decreto 842/2002 de 2 de agosto.

La ITC-BT-05 establece que los garajes de 25 plazas o más, las piscinas con potencia instalada superior a 10 kW y los alumbrados exteriores con potencia instalada superior a 5 kW han de ser inspeccionados cada 5 años, mientras que las instalaciones comunes de edificios de viviendas con potencia total instalada superior a 100 kW deben pasar una inspección periódica cada 10 años.

Soluciones de iluminación eficiente para las zonas comunes

Las comunidades de vecinos tienen un alto consumo de electricidad, por lo que la factura de la luz supone un gasto significativo para los vecinos. Para reducir el gasto es esencial prestar atención a los hábitos de consumo, sustituir las luces de determinados espacios por luces de mayor eficiencia, incorporar medidas de ahorro para controlar el consumo y acogerse a una tarifa eléctrica adecuada para las necesidades de la comunidad.

En primer lugar, es necesario contar con una potencia adecuada para las necesidades de la comunidad y, en concreto, calcular qué potencia se necesita para la iluminación de las zonas comunes del inmueble, ya que si se tiene contratada una potencia demasiado elevada, se podría estar pagando de más en el recibo de la luz de la comunidad. Por lo general, en comunidades de vecinos con ascensor y consumo medio, se recomienda contratar una potencia entre 10kW y 15kW, mientras que en comunidades en las que el consumo es mayor quizá sea necesario contratar potencias superiores a 15kW. Además, también es aconsejable comparar las diferentes tarifas disponibles en función de la potencia eléctrica contratada, ya que suele haber bastante diferencia entre las tarifas normales y las de discriminación horaria.

Por otra parte, también se pueden llevar a cabo otras medidas de ahorro para reducir el consumo eléctrico en las zonas comunes:

• Sustituir las lámparas convencionales por lámparas de bajo consumo o de tecnología LED (tienes más ideas en nuestra guía de iluminación en comunidades), que tienen un bajo consumo de energía y suponen un considerable ahorro económico.
• Instalar sistemas de control de iluminación, por ejemplo, sensores de movimiento, en la iluminación de portales, escaleras y ascensores para que la luz esté encendida solo cuando se necesita.
• Sustituir la iluminación en zonas exteriores como los proyectores, apliques de exterior, lámparas de sobremero y balizas por focos LED, que permitirán ahorrar bastante en luz, sobre todo en los meses de invierno, cuando están encendidas durante largos períodos de tiempo; d) sectorizar la electricidad, iluminando solo las escaleras, zonas de paso o rellanos por los que se transita.
• Instalar más interruptores, para que solo se enciendan las luces más cercanas al lugar donde se encuentra el usuario.
• Instalar sistemas de célula fotoeléctrica, que apagan automáticamente la iluminación cuando detectan luz natural.
• Limpiar las lámparas para aprovechar su rendimiento, ya que se puede ahorrar hasta un 10% en el consumo eléctrico.

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Normativa

La electricidad en comunidades está íntimamente relacionada con la iluminación, y la normativa que rige este tipo de instalaciones es exactamente la misma:

• EN-15193: “Eficiencia energética de los edificios. Requisitos para la iluminación”, normativa que permite calcular el consumo de iluminación estimado de un proyecto.
• CTE HE3: “Eficiencia energética de las instalaciones de iluminación”, que limita el coste energético de las soluciones de iluminación calculadas.
• CTE SUA: “Seguridad de utilización y accesibilidad”, que recoge las disposiciones de iluminación mínima y de seguridad.
• REBT 2002: “Reglamento electrotécnico de baja tensión”. Norma básica de cualquier instalación eléctrica
• Directiva Europea 2004/108/CE sobre “Compatibilidad electromagnética y marcado CE”: Afecta a todos los productos industriales con equipos eléctricos.
• RD 208/2005: “Aparatos eléctricos y electrónicos y la gestión de sus residuos”. Es la normativa que establece las responsabilidades de cada agente de la cadena de valor en la gestión de los residuos.