Presupuestos de obra en la comunidad: qué deben incluir y cómo presentar uno alternativo

Cualquier propietario puede llevar a la junta un presupuesto alternativo. El artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal le permite pedir por escrito al presidente que la junta estudie «cualquier tema de interés para la comunidad», y el presidente debe incluirlo en el orden del día de la siguiente junta. Aprobar los presupuestos y las obras es competencia de la junta (art. 14.c), no del presidente ni del administrador. Y hay un ahorro que se pasa por alto a menudo: las obras de renovación y reparación que contrata una comunidad en un edificio de viviendas pueden llevar un IVA del 10% en lugar del 21%.

Cómo presentar un presupuesto alternativo

1. Pide la documentación de la obra. El administrador custodia la documentación de la comunidad a disposición de los propietarios (art. 20.e). Solicita la descripción de los trabajos y las mediciones del presupuesto que ya hay sobre la mesa.
2. Pide ofertas sobre esa misma descripción. Si cada empresa presupuesta cosas distintas, no se pueden comparar.
3. Entrega un escrito al presidente con el asunto concreto, por ejemplo «votación del presupuesto de la empresa X para la reparación de la cubierta», y adjunta la oferta.
4. Hazlo con tiempo. El presidente lo incluirá en la siguiente junta que se celebre. La ordinaria se convoca con al menos seis días de antelación (art. 16.3).

Llegar con ofertas comparables también acorta la decisión: según el análisis interno de Supervecina, una comunidad tarda de media 8 meses en aprobar una obra importante (Barómetro). Tener las ofertas listas evita que el punto se aplace a otra junta.

Si quieres una referencia de precio antes de pedir ofertas, puedes usar nuestro calculador de presupuestos de obra.

Qué debe incluir un presupuesto para poder compararlo

• Nombre o razón social y NIF de la empresa, y datos de la comunidad como cliente.
• Partidas desglosadas con unidad, medición, precio unitario y calidades de los materiales.
• Tipo de IVA aplicado, desglosado.
• Plazo de ejecución y fecha prevista de inicio.
• Forma de pago y, si hay pagos a cuenta, a qué fase de obra corresponde cada uno.
• Si el precio es cerrado o se ajustará a las mediciones finales.
• Periodo de validez de la oferta.
• Seguro de responsabilidad civil de la empresa y garantía de los trabajos.

Si una oferta es mucho más baja que las demás, revisa qué partidas le faltan. Si es mucho más alta, pregunta: puede incluir algo necesario que las otras han olvidado. Algunas empresas cobran por hacer presupuestos complejos. Si es así, debe acordarse antes de encargarlo.

IVA del 10% en obras de la comunidad

El tipo general del IVA es el 21% (art. 90 de la Ley del IVA). El artículo 91.Uno.2.10º aplica el 10% a las obras de renovación y reparación en edificios o partes de edificios destinados a viviendas cuando se cumplen tres requisitos:

• El destinatario es una persona física que usa la vivienda para uso particular o, expresamente, una comunidad de propietarios.
• La construcción o rehabilitación del edificio terminó al menos dos años antes de empezar estas obras.
• Si el contratista aporta materiales, su coste no supera el 40% de la base imponible.

En obras donde el material pesa mucho en el precio, el límite del 40% puede no cumplirse. Por eso conviene comparar las ofertas con el IVA incluido y preguntar a cada empresa qué tipo aplica y por qué.

Precio cerrado o por mediciones

El artículo 1593 del Código Civil protege al que contrata por ajuste alzado, es decir, por un precio cerrado según un plano convenido. El contratista no puede pedir más dinero aunque suban la mano de obra o los materiales. Solo puede hacerlo si hay un cambio en el plano que aumente la obra y el propietario lo ha autorizado. Si la oferta es «por mediciones», el precio final dependerá de lo que se mida al terminar. Para la comunidad, un precio cerrado con cualquier cambio aprobado por escrito es la opción más previsible. Qué hacer cuando la obra se encarece lo explicamos en sobrecostes en obras en comunidades.

Preguntas frecuentes

¿Puede el presidente negarse a llevar mi presupuesto a la junta?

No. El artículo 16.2 dice que el presidente «los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre». Si no hay junta prevista, la cuarta parte de los propietarios o quienes sumen el 25% de las cuotas pueden pedir que se convoque (art. 16.1). Más en qué hacer si el presidente no convoca la junta.

¿Cuántos presupuestos hay que pedir?

La ley no fija un número. Lo habitual es comparar al menos tres sobre la misma descripción de trabajos. Tienes más trucos para abaratar la obra en cómo conseguir presupuestos de obras más baratos.

¿Qué mayoría hace falta para elegir un presupuesto?

Depende de la obra. En las obras necesarias de conservación la junta no vota si se hacen, solo cómo se reparte y se paga la derrama (art. 10.2.a), y la elección de la empresa sigue la mayoría ordinaria del artículo 17.7. Las mejoras tienen mayorías propias, que resumimos en mayorías de la junta de propietarios.