Sobrecostes en obras en Comunidades de Propietarios

Si la obra es de conservación necesaria, el sobrecoste lo pagan todos los propietarios según su cuota: estas obras son obligatorias sin acuerdo previo y la junta solo decide cómo se reparte la derrama y cómo se abona (arts. 10.1.a y 10.2.a LPH). Solo en una mejora no necesaria, aprobada por tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas, puede quedarse fuera quien votó en contra, y únicamente si su cuota supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 17.4 LPH). Además, quien se oponga o retrase sin justificación una obra ordenada por la Administración responde personalmente de las sanciones administrativas que se impongan (art. 10.2.b).

¿Conoces los motivos que ocasionan sobrecostes en obras en Comunidades de Propietarios?

Los sobrecostes en obras de reforma u obra nueva en Comunidades de Propietarios son desafortunadamente bastante habituales.

El origen de estos sobrecostes suele ser consecuencia del proceso de selección del proveedor. El presupuesto más económico no tiene porqué resultar en el más barato al final de la vida útil de la obra o antes incluso de que esta finalice. Otras causas no achacables al proceso de selección del proveedor son los vicios ocultos o las obras adicionales o no previstas.

Detectar Sobrecostes en Obras

La mejor protección de una comunidad frente a un sobrecoste es prever su aparición. Un estudio detallado de las propuestas de obra, o mejor aún, un presupuesto supervisado por un profesional, puede detectar diferencias en la presupuestación por elementos no incluidos, diferencia de materiales o mano de obra o medios de ejecución del proyecto.

Es conveniente que la Comunidad de Propietarios presupueste y apruebe en su junta un sobrecoste estimado de al menos un 10% sobre la cantidad total de la oferta (IVA incluido) del contratista elegido. Es mucho más sencillo aumentar el fondo de reserva de la Comunidad que tener que girar una derrama extraordinaria sobre una obra ya presupuestada. Además, según el análisis interno de Supervecina, una comunidad tarda de media 8 meses en aprobar una obra importante (Barómetro de comunidades de propietarios): dejar el margen aprobado desde el principio evita tener que convocar otra junta a mitad de obra.

Yendo a hechos consumados, si se ha aprobado un presupuesto de obra inferior a su coste final ¿Qué hacemos?

¿Cómo se gestiona?

Ante un sobrecoste puede ocurrir que alguno de los propietarios/as reclamen o se nieguen a asumir el gasto extraordinario que supone. En este caso tenemos varias soluciones:

Es una obra de mejora (o suntuaria)

El artículo 17.4 de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal) indica:

“Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características”

La Comunidad puede acordar realizar estas obras de mejora con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que deben representar las tres quintas partes de las cuotas de participación. Pero si la cuota de estas obras excede tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario/a disidente no queda obligado a pagarlas, ni se modifica su cuota. Si más adelante quiere disfrutar de la mejora, tendrá que abonar su parte de la obra y del mantenimiento, actualizada con el interés legal. Repasa qué votación exige cada caso en mayorías de la junta de propietarios. Pero imaginemos que es un cambio de solería, no podría impedirle pisar el “nuevo” suelo comunitario, estamos ante un problema de falta de solidaridad vecinal, con una resolución complicada.

Es una obra de conservación necesaria.

En este caso, el Artículo 10.1 LPH indica:

“..tendrán carácter obligatorio… a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”

A estos efectos, las obras que se derivan como consecuencia de una inspección técnica o ITE de un edificio son una imposición de la Administración Pública y por lo tanto es obligatoria su ejecución.

Tengamos en cuenta que una obra sin finalizar no recibirá un certificado final de obra por parte del técnico cualificado, por lo tanto no se registrará que el edificio tiene acreditada su seguridad constructiva y por tanto no se han cumplido los requerimientos de la administración pública.

En este sentido el mismo artículo 10 de la LPH prevé que: “los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa”.

Por lo tanto, aunque la obra lamentablemente haya tenido un sobrecoste, oponerse a la derrama extraordinaria necesaria para la obtención del “certificado final de obra” es demorar la acreditación de la seguridad constructiva del edificio, y el propietario que lo haga responderá individualmente de la sanción que imponga la Administración. La LPH no fija ninguna cuantía para esas multas: depende de la norma que aplique la Administración que dictó la orden. Además, su piso queda afecto al pago de esos gastos en los mismos términos que los gastos generales (art. 10.2.c LPH).

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¿Qué recomienda Supervecina?

Nuestro consejo desde Supervecina.com es la prevención, contar con técnicos cualificados que supervisen la correcta presupuestación de las obras y su correcta ejecución, y aún así, prever un sobrecoste de al menos un 10% de las obras. Tienes más ideas en cómo ahorrar en los presupuestos de obra de la comunidad y en nuestra guía de obras en comunidades de vecinos.