Aislamiento de fachadas en comunidades de vecinos

Si la fachada necesita reparación, la obra es de conservación: es obligatoria, no requiere acuerdo previo de la junta y la pagan todos los propietarios según su cuota (art. 10.1.a y 10.2.a de la Ley de Propiedad Horizontal). Si se quiere aislar para mejorar la eficiencia energética, acreditable con el certificado de eficiencia energética del edificio, basta la mayoría simple de propietarios que represente la mayoría simple de las cuotas, siempre que el importe repercutido anualmente, descontadas ayudas y financiación, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. En ese caso pagan todos, también los que votaron en contra (art. 17.2, párrafo tercero). Para las demás mejoras no necesarias hacen falta tres quintos de propietarios y de cuotas, y el que vota en contra no paga si su cuota de instalación supera tres mensualidades (art. 17.4).

Las obras más comunes en las comunidades de vecinos suelen realizarse en la envolvente del edificio, fachadas, cubiertas y elementos de accesibilidad de determinados espacios comunes. 

Como en cualquier otra obra o reforma a realizar en los elementos comunes de la propiedad horizontal, cuando se lleva a cabo una obra en la fachada de la comunidad de vecinos hay que distinguir entre obra de conservación de fachada o de mejoras de fachada ya que esa consideración influye de manera determinante en la mayoría necesaria para la aprobación en la junta de propietarios. Además, el tipo de obra de fachada a realizar también determina las correspondientes derramas de la comunidad de propietarios.

Normativa para las obras en las fachadas de fincas

La Ley de Propiedad Horizontal dice que las obras de conservación tienen carácter obligatorio (art. 10.1.a) y que todos los propietarios de la comunidad están obligados a pagarlas; el acuerdo de la junta se limita a repartir la derrama y fijar cómo se abona (art. 10.2.a). 

Por otra parte, las obras de mejora de la fachada comunitaria no se consideran necesarias y deberán ser aprobadas por la junta con la mayoría exigida en cada caso (tienes todas en nuestra guía de mayorías de la junta de propietarios). Con carácter general, las mejoras se aprueban por tres quintos del total de propietarios que representen tres quintos de las cuotas, y si un propietario ha votado en contra y su cuota de instalación supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, no está obligado a pagarla (art. 17.4 LPH). Esa excepción no vale para el aislamiento que mejora la eficiencia energética aprobado por mayoría simple dentro del límite de doce mensualidades: el artículo 17.2 dice expresamente que el disidente no tiene ese derecho y que el coste es gasto general. 

De hecho, muchas veces el carácter necesario o de mejora de las obras de fachada que acomete la comunidad es motivo de conflicto en la comunidad vecinal. Pero una fachada nueva también es un proyecto que se ve desde la calle y del que todos salen ganando, y ese objetivo común suele ayudar a que los vecinos vuelvan a sentarse a hablar.

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Aislamiento de las fachadas comunnitarias

Cuanto más aislado esté un edificio, más nos ahorraremos en energía para calentarlo y enfriarlo, es decir, en aislar la fachada. Antes de votar, revisa las ayudas a la rehabilitación energética, porque se descuentan del coste que cuenta para el límite de las doce mensualidades. Y no lo dejéis para otro año: los edificios concentran el 40% del consumo de energía de la Unión Europea (Directiva (UE) 2024/1275), y cada invierno con la fachada sin aislar es calefacción que se escapa. 

Si la edificación en la que resides no está bien aislada, se puede hacer de manera bastante sencilla aislando el edificio por su fachada exterior sin tener que hacer obras interiores y sufrir todas las molestias que ello conlleva al aislar la fachada.

Vamos a detallar a continuación cuáles son las ventajas reales de aislar un edificio por el exterior por medio de una obra en la fachada, una solución bastante más cómoda para los vecinos que el aislamiento interior.

Ventajas del aislamiento exterior

• Mejora sustancial de la estética del edificio.
• Posibilidad de elegir entre infinidad opciones técnicas y estéticas.
• Al llevar a cabo una actuación de rehabilitación energética para aislar la fachada, se realiza una inversión económica que se recupera con el tiempo, porque el ahorro anual en la energía consumida para climatización acaba compensando lo invertido.
• Desde el primer momento se habrán reducido drásticamente las emisiones de CO2 a la atmósfera.
• Como no hay que intervenir en el interior del edificio, nos ahorraremos costes en la ejecución de la propia obra de fachada.
• También nos ahorraremos molestias (por ejemplo, más ruido o polvo en el interior de la vivienda) ya que nuestra rutina no se verá modificada ni hay que desocupar la vivienda.
• Es más rápido, porque se hace de forma continua.
• No afecta a la superficie útil de las viviendas.
• Y además, el aislamiento por la cara exterior de su fachada soluciona la mayoría de los problemas de condensaciones (que se manifiestan con manchas de humedad por el interior), que son muy difíciles de solucionar una vez construido el edificio.

Esta última ventaja además trae consigo otras ventajas relativas al comportamiento de los elementos que componen ese cerramiento o fachada, aunque este un tema muy técnico y nos llevaría bastante tiempo explicarlo. 

Lógicamente la parte exterior tiene que ser accesible, y aunque existiera la posibilidad de tener que aislar una medianera con otro edificio por el interior, el aislar las fachadas por el exterior es una opción que, bien asesorados, no hay por qué descartar.

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¿Cómo aislar exteriormente un edificio?

Hoy en día hay varias opciones de sencilla implantación que nos permiten aislar la fachada por el exterior. Vamos a analizar sus características y las ventajas que tienen con respecto al aislamiento desde el interior:

1. SATE/ETICS: Es un sistema que mediante la aplicación de varias capas, entre ellas planchas de aislamiento bien sujetas, queda rematado exteriormente como un monocapa. 

2. SISTEMA WEBER THERM AISLONE: Es similar al anterior, aunque se diferencia en que el aislamiento se proyecta, es decir, que no está formado por planchas. 

3. FACHADAS VENTILADAS O TRANSVENTILADAS: Este sistema que se ha ido consolidando con gran aceptación entre arquitectos y constructores se considera uno de los más eficaces para solucionar el aislamiento de un edificio, sobre todo por su calidad, posibilidades estéticas y ventajas de aislamiento térmico y acústico.

La fachada ventilada es un sistema constructivo de cerramiento exterior que cuenta con una hoja interior, una capa aislante y una hoja exterior no estanca anclada a la fachada original. 

Como acabamos de ver, las ventajas de este tipo de aislamiento son indiscutibles ya que permite proteger la vivienda de temperaturas extremas, evitar humedades y filtraciones, introducir cableado y tuberías de gas o agua, aislar la fachada y el edificio del ruido y mejorar la eficiencia energética con respecto a las fachadas convencionales. 

Sin embargo, este tipo de sistema constructivo también presenta algunas desventajas ya que tiene un coste económico mayor que los revestimientos tradicionales. Por eso, al considerar la posibilidad de realizar este tipo de obra de fachada se deben tener en cuenta varios factores que influyen en el coste, por ejemplo, los materiales utilizados y la mano de obra o la complejidad de instalación, por lo que es aconsejable pedir varios presupuestos de fachadas ventiladas y elegir aquel que mejor se adapte a la tipología del edificio.

Por lo general, las fachadas más comunes son las fachadas ventiladas de piedra, de cerámica, de madera o de aluminio.

4. FACHADAS ESTANCAS: Una versión menos conocida de la fachada anterior que no tiene cámara de aire, por lo que ocupa menos espesor.

5. En el mercado también se pueden encontrar pinturas para exterior con propiedades aislantes, aunque, eso sí, parece que su poder térmico es inferior al de los sistemas anteriores. Si solo buscáis renovar el acabado, mirad antes lo que implica pintar la fachada de la comunidad.

6. También se pueden utilizar materiales más ecológicos como el corcho proyectado que tiene un acabado que recuerda a un revestimiento continuo no poroso.

Consideraciones a tener en cuenta

La fachada sobre la que se va a ejecutar el sistema elegido para aislar la fachada y por tanto nuestro edificio por su exterior debe estar libre de pinturas y morteros en mal estado, por lo que será necesario picar las zonas dañadas, hacer desaparecer la pintura e incluso todo el mortero de la fachada, si es necesario, porque no podemos arriesgarnos a una mala adherencia del nuevo tratamiento.

Es importante contar con un técnico RESPONSABLE Y COMPETENTE, no solo para determinar lo que es una fisura y diferenciarla de lo que es una grieta, sino para realizar ese estudio de patologías y aportar soluciones, además de para que nos asesore técnicamente sobre la solución que debemos adoptar para mejorar las condiciones térmicas de nuestro edificio, y con ellas, nuestra calidad de vida y nuestro bolsillo, ya que ahorraremos en consumo energético.

Antes de tomar la decisión definitiva, es importante valorar las diferentes opciones, en cuanto a coste, calidad y acabado final, y tener en cuenta el mantenimiento y durabilidad para aislar la fachada.

Recordad que es importante elegir un buen aislamiento con el material, densidad y grosor adecuados, y decidirse por la aplicación más apropiada. Y, puestos a hacer las cosas bien, tened en cuenta la alineación de la fachada dictada por el ayuntamiento, no por aislar tenemos que infringir la normativa urbanística y exponernos a multas y otros dolores de cabeza.

Elijas el sistema que elijas, recuerda que ha de tener certificados y garantía, y que tiene que ser ejecutado por una empresa competente.

Precisamente por eso, es aconsejable contar una Dirección Facultativa que garantice la calidad de la obra y su seguridad.

Exige, ya que se realizarán trabajos en altura, que tanto el personal como la maquinaria tengan “sus papeles en regla”, y que la obra cuente con todas las homologaciones y certificados de montaje que sean necesarios (por ejemplo, en el caso de los andamios de fachada).

No olvides que los trabajos en altura llevan asociado un riesgo de accidente, por lo que deberás tener la licencia correspondiente para tu obra y contar con un coordinador de seguridad que garantice que la obra se ejecuta conforme indica la ley.

Recuerda que en una obra “la propiedad” tiene sus responsabilidades, y que la comunidad de propietarios es la propiedad en el caso de las obras realizadas en la fachada comunitaria.

Y puesto que es una actuación que mejorará tu comodidad y el aspecto exterior de tu edificio, aprovecha para considerar un posible cambio de ventanas, porque la unión entre estas y la fachada es un punto crítico. Si tus ventanas no tienen rotura de puente térmico, es decir, si son de un aluminio con cierta antigüedad o están sin aislar o son de hierro, considera sustituir esta carpintería al mismo tiempo que renuevas la fachada.