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Para hacer una obra, lo primero que habrá que tener en cuenta es que La Propiedad Horizontal es una forma de copropiedad, en la que los propietarios de un inmueble que se divide en pisos, comparten elementos comunes. Los elementos compartidos y que sirven a todos los propietarios son los elementos comunes, y los de titularidad privada son los elementos privativos. Elementos comunes y privativos de una comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula todo lo relativo a este tipo de copropiedad.
La (LPH) Artículo 7.1 ”El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad……………”
El propietario podrá modificar su piso o local siempre que las obras no afecten al edificio o perjudique a otro propietario, e informar al presidente de la ejecución de la obra, a fin de garantizar que no se actuará en zonas comunes. En el caso de que advirtiera la necesidad de acometer alguna obra en zona común, con carácter urgente, deberá limitarse a comunicarlo al presidente, correspondiendo la decisión de acometerla a la junta.
Estatutos de una comunidad de propietarios.
Los Estatutos regulan los aspectos relativos al régimen jurídico real de la Comunidad de Propietarios.
El Art.5 en su párrafo tercero “El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”
En ningún caso los estatutos de la comunidad podrán contradecir la (LPH), tienen carácter voluntario, no todas las comunidades disponen de ellos, es por lo que la (LPH) no exige formalidad alguna, formando parte de la escritura de división horizontal, o como documento aparte.
Su aprobación ha de ser por unanimidad, y en el caso de no estar inscritos en el Registro de la Propiedad, no obligaría a los comuneros futuros.
Es aconsejable, antes de la compra del piso o local, consultar en el Registro de la Propiedad, pues estos Estatutos contendrán los derechos y prohibiciones de uso de la vivienda o local.
Permisos y licencias.
Dependiendo del tipo de obra, y del Ayuntamiento de tu localidad, se necesitará licencia o no, y el pago de las correspondientes tasas. Es recomendable antes de acometer la obra dirigirse al Ayuntamiento notificando las obras que vamos a ejecutar.
Hay que tener muy claro, que la obtención de licencia municipal no puede limitar los derechos privados de terceros, por lo tanto atendiendo al Art. 7 de la (LPH), no podrá hacer ningún tipo de obras en zonas comunes, estructura general, alteración de su configuración o exteriores, o perjudique a terceros, que necesitarán, con distinto porcentaje, el voto favorable del resto de comuneros, aunque haya obtenido la preceptiva licencia por parte del Ayuntamiento.
Obras de la comunidad.
Existen tres tipos de obras que podrán ejecutarse en una Comunidad de Propietarios:
- Las que se realizan por voluntad del propietario en su vivienda, de las que sólo tendrá que informar al representante de la comunidad.
- Las que se tienen que hacer atendiendo a su conservación y medidas urgentes, que las podrá hacer el administrador sin acuerdo previo de la junta. Dando cuenta a la junta o a los propietarios de las reparaciones extraordinarias.
- Las que requieren el acuerdo de la junta de propietarios en régimen de mayoría o acuerdo unánime si estas afectan al título constitutivo.
Los propietarios están obligados a permitir que se realicen, en su piso o local, las reformas necesarias para el bien del edificio en su conjunto, teniendo el derecho a que se le resarza de los daño y perjuicios que se ocasionen.
Obras por parte de un propietario en elementos comunes.
El propietario debe obtener la autorización de la Junta de Propietarios antes de acometer cualquier obra en elementos comunes. La Junta tiene libertad de autorizar o no la obra, y no tendrá que argumentar su decisión.
La comunidad tiene un plazo de 15 años desde que tuvo conocimiento de las obras no consentidas , para reclamar al propietario infractor la reposición a su estado primitivo, o la indemnización por los daños y perjuicios causados, pudiendo iniciar acciones judiciales por acuerdo de mayoría simple.
Abuso de derecho por parte de la Junta de Propietarios.
Como se ha comentado con anterioridad, el denegar la autorización para realizar obras que afecten a zonas comunes no tiene por qué estar motivado por afectar o nó a las que resulten nocivas para la seguridad y resistencia de la obra.
Pero ¿cuando puede constituir un abuso de derecho por parte de la junta?
- Cuando se pretenda demoler una obra que no perjudica a la comunidad y en cambio pueda producir un importante perjuicio al comunero que las realizó.
- Cuando no se evitan agravios comparativos y trato discriminatorio, y se hayan admitido obras en exteriores, expresa o tácitamente, de otro comunero.
- Irrelevancia de la obra realizada.
No permitir obras que estén justificadas por razones técnicas, de salubridad y de seguridad.
Normas de régimen interno en la comunidad.
La comunidad de propietarios podría tener aprobado unas normas que regulen los horarios para la ejecución de las obras, estas deberán estar motivadas y justificadas, y supongan una mejora respecto a los horarios marcados en las ordenanzas municipales.
No existe una restricción legal para el uso del ascensor para transportar materiales y escombros de la obra, pero parece lógico que si lo utilizamos para tal fín, adoptemos las medidas necesarias para evitar que se ensucie o deteriore.
Mayorías para los acuerdos de la comunidad de propietarios.
Debe tener en cuenta que cada propietario supone un voto, aunque tenga varios locales o viviendas, así se garantiza la opinión conjunta. Para votar en Junta es necesario que los propietarios se encuentren al corriente de pago en la comunidad. Los propietarios que no asistan a la Junta se computan como votos favorables en las que se requieran mayoría cualificada, no en las decisiones que requieran mayoría simple, la Junta informará a los no asistententes, que tendrán un plazo de 30 días para oponerse.
Mayorías cualificadas: Las que se requieren para asuntos concretos y se refieren al total de propietarios.
- División material de los pisos o locales y sus anejos, (cerramiento de terrazas), aprobación de tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez representen las tres quintas de las cuotas de participación.
- Establecimiento o supresión de los servicios comunes de portería o vigilancia, aprobación de tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
- Arrendamiento de las zonas comunes, (vivienda del portero, trastero de la comunidad, etc), aprobación de tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
- Telecomunicaciones o suministro de energía, (telecomunicación, energías renovables, antenas de televisión, gas natural o placas solares), un tercio de los votos de las propietarios que a su vez representen un tercio de las cuotas de participación. No se podrá repercutir el coste a aquellos propietarios que no hubieran votado a favor o se abstengan, podrán solicitar el acceso y aprovechamiento cuando abonen el importe que les corresponda.
- Mejoras no necesarias para conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad, aprobación de tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Mayorías simples: Acuerdos para cuya validez bastará con el voto de la mayoría del total de propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria bastará con el acuerdo que adopten la mayoría de los asistentes que representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
- Instalación de ascensores, mayoría simple de los propietarios que a su vez representen la mayoría de cuotas de participación. Aunque no se obtenga el respaldo de la mayoría, será obligatoria su instalación, si lo hubieran planteado personas con discapacidad, o mayores de setenta años, y que vivan, trabajen, o presten servicios voluntarios que lo requieran. Todos los propietarios deben asumir el pago si este no excede de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, el coste que exceda de las doce mensualidades deberá ser asumido por los propietarios que solicitaron su instalación.
Acuerdos que exigen unanimidad: Todos los propietarios deben votar a favor del asunto propuesto, porque supone modificación o aprobación del Título Constitutivo, o en los Estatutos.
- Venta de zonas comunes. (Afectaría a las cuotas de participación de los vecinos).
- Construcción de un trastero.
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Antonio Merchán
Perito judicial en diagnosis y tratamiento de edificios.