¿Cómo cesar al presidente de la comunidad por mala gestión?

Sí, se puede cesar al presidente antes de que termine su mandato, y no hace falta alegar una causa. El art. 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal dice: “Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria”. Si el presidente no la convoca, pueden pedirla y convocarla la cuarta parte de los propietarios o propietarios que sumen el 25% de las cuotas (art. 16.1 y 16.2). El cese se aprueba por la mayoría general del art. 17.7: mayoría del total de propietarios y cuotas en primera convocatoria, o mayoría de asistentes que represente más de la mitad de las cuotas presentes en segunda.

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El presidente de la comunidad de propietarios es elegido por los vecinos para representarlos y gestionar los asuntos comunes. Su mandato dura un año, salvo que los estatutos digan otra cosa (art. 13.7 LPH), pero puede finalizar antes por diferentes causas. Qué implica aceptar el cargo lo contamos en el cargo de presidente de la comunidad.

La gestión del presidente en una comunidad de propietarios desempeña un papel crucial en la calidad de vida de sus miembros. Pero si eso no es así, ¿Se puede cesar al presidente de la comunidad? La respuesta es sí, el presidente de la comunidad puede ser cesado por la junta de propietarios. La ley no exige motivo, pero sí un procedimiento: junta extraordinaria convocada al efecto.

Motivos para el cese de presidente de la comunidad

El cese de presidente de la comunidad puede deberse a diferentes causas, que se pueden clasificar en dos grupos: voluntarias e involuntarias.

Las causas voluntarias son aquellas en las que el propio presidente decide renunciar a su cargo por motivos personales o profesionales, como por ejemplo:

• Cambio de domicilio o de propiedad.
• Enfermedad o incapacidad.
• Incompatibilidad con otras actividades o responsabilidades.
• Falta de tiempo o de interés.
• Disconformidad con la gestión de la comunidad.

Las causas involuntarias son aquellas en las que el presidente es destituido por la junta de propietarios por motivos relacionados con su gestión o su comportamiento. La Ley de Propiedad Horizontal no exige ninguna causa para el cese ni da una lista de ejemplos de mala gestión. Los motivos más habituales en la práctica son:

• Incumplimiento de sus obligaciones legales o estatutarias.
• Abuso de poder o posición.
• Negligencia o imprudencia en la gestión de los asuntos de la comunidad.
• Desatención o falta de comunicación con la comunidad.
• Actuación en contra de los intereses de la comunidad.

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Procedimientos para el cese de presidente de la comunidad

El procedimiento para el cese de presidente de la comunidad varía según la causa que lo motive y el momento en el que se produzca.

Cese voluntario

La LPH no regula la renuncia del presidente. Lo que sí prevé es que el nombramiento es obligatorio y que el designado puede pedir al juez su relevo dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, alegando sus razones (art. 13.2). Fuera de ese plazo, lo práctico es comunicar la renuncia por escrito y pedir que se incluya en el orden del día de una junta que nombre sustituto.

Mientras tanto, si hay vicepresidente, le corresponde sustituir al presidente en caso de “ausencia, vacante o imposibilidad” (art. 13.4). El nuevo presidente se nombra entre los propietarios por elección o, subsidiariamente, por turno rotatorio o sorteo (art. 13.2).

Cese involuntario

Si el cese es involuntario, el presidente puede ser destituido por la junta de propietarios convocada en sesión extraordinaria (art. 13.7 LPH), sin necesidad de causa. Para ello hay que seguir los siguientes pasos:

1. Reúne el apoyo de los propietarios. Para pedir la junta necesitas a la cuarta parte de los propietarios o a un número de ellos que represente al menos el 25% de las cuotas de participación (art. 16.1 LPH). Si no sabes cómo se calcula la cuota de participación, lee esto: Cuota de participación en la comunidad de propietarios

2. Envía una carta al presidente solicitando la convocatoria de la junta extraordinaria. Indica con claridad el asunto, por ejemplo «cese del presidente y nombramiento de nuevo presidente», porque la convocatoria tiene que recoger los asuntos a tratar (art. 16.2). Conviene que la firmen todos los propietarios que la apoyan, para acreditar que llegáis al 25%.

3. Si el presidente no convoca la junta, la convocan los propietarios promotores (art. 16.2: “la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión”). La convocatoria debe indicar los asuntos, el lugar, día y hora en primera y segunda convocatoria, la relación de morosos, y citar a todos en la forma del art. 9. Para las extraordinarias, la antelación es “la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados” (art. 16.3). El detalle práctico está en cómo convocar una junta de vecinos.

4. En la junta, podrás votar a favor o en contra del cese del presidente. Se aplica la mayoría del art. 17.7: en primera convocatoria, la mayoría del total de propietarios que a su vez represente la mayoría de las cuotas; en segunda, la mayoría de los asistentes, siempre que represente más de la mitad del valor de las cuotas presentes. Lo explicamos con ejemplos en las mayorías de la junta de propietarios.

5. El presidente puede intervenir en la junta y, si salvó su voto, impugnar el acuerdo ante los tribunales (art. 18.2). La acción caduca a los tres meses, o al año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18.3).

Consecuencias del cese de presidente de la comunidad

El cese de presidente de la comunidad implica el fin de su mandato y de sus funciones, así como el inicio del mandato y de las funciones del nuevo presidente. Lo correcto es que el presidente cesado entregue al nuevo toda la documentación y las llaves de la comunidad y colabore en el traspaso. Si además ejercía de secretario, le toca custodiar los libros de actas (art. 19.4), así que deben pasar a quien le sustituya.

El cese de presidente de la comunidad no afecta a los derechos y obligaciones del presidente como propietario, salvo que haya incurrido en alguna infracción o responsabilidad que le suponga una sanción o una indemnización. El presidente cesado sigue siendo miembro de la comunidad y puede participar en las juntas de propietarios con voz y voto, así como optar de nuevo al cargo de presidente en el futuro. Que el cargo cambie de manos no tiene por qué romper nada: agradecerle el tiempo que dedicó ayuda a que la escalera siga en paz.

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