¿Cómo se realizan las Juntas Virtuales en Comunidades de Propietarios?

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La Ley de Propiedad Horizontal no regula hoy la asistencia telemática a las juntas. Su artículo 15.1 solo prevé dos formas de asistir: en persona o por representación, que se acredita con un escrito firmado por el propietario. Por eso una junta exclusivamente online no tiene amparo expreso en la ley: la vía segura es que la prevean los estatutos o que la acepten todos los propietarios, y mientras tanto usar la delegación por escrito para quien participe a distancia. En Cataluña es distinto: el artículo 553-22.1 del Código Civil catalán permite asistir por videoconferencia si lo establecen los estatutos o lo acuerda la junta.

¿Es legal realizar juntas virtuales en comunidades de propietarios?

Depende de dónde esté el edificio y de lo que digan sus estatutos.

Fuera de Cataluña (LPH). Ningún artículo de la LPH autoriza la junta por videoconferencia. El artículo 14, que a veces se cita para defenderla, solo enumera las competencias de la junta (nombrar cargos, aprobar cuentas y presupuestos, obras, estatutos). Además, el artículo 16.2 exige que la convocatoria indique el lugar, día y hora de la reunión. Con ese marco, lo prudente es:

• Incluirla en los estatutos. Modificar los estatutos requiere unanimidad del total de propietarios y cuotas (art. 17.6).
• Contar con la conformidad de todos los propietarios para esa junta concreta. Si alguien se opone y la junta se celebra solo en línea, el acuerdo queda expuesto a una impugnación por ser contrario a la ley (art. 18.1.a), que en ese caso puede plantearse durante un año (art. 18.3).
• Mantener la junta presencial en el lugar de la convocatoria y ofrecer la conexión como complemento, con delegación escrita para quien vote a distancia.

En Cataluña (CCCat). El régimen de propiedad horizontal está en el libro V del Código Civil catalán y la LPH solo se aplica de forma supletoria. El artículo 553-22.1 permite la asistencia por videoconferencia u otros medios telemáticos de comunicación sincrónica si lo prevén los estatutos o lo acuerda la junta. El voto también puede delegarse en otro propietario por escrito, para una junta concreta y antes de que empiece (art. 553-24.2.c).

La delegación por escrito: la base legal del voto a distancia

Mientras la reforma no se apruebe, la herramienta que sí da la ley es la representación. El artículo 15.1 LPH dice que basta un escrito firmado por el propietario, sin poder notarial ni formato oficial. La Audiencia Provincial de Madrid admitió la delegación remitida por correo electrónico al presidente y consideró que exigir firma electrónica era contrario al sentido del art. 15.1 (SAP Madrid 418/2012, de 25 de julio, ECLI:ES:APM:2012:12360; texto íntegro de la sentencia en PDF).

En la práctica: el propietario que no puede ir delega en otro vecino, en el presidente o en quien quiera, e indica si lo desea el sentido del voto en cada punto. Tienes el modelo listo en la guía de delegación de voto y cómo hacerlo desde el móvil en voto online en juntas de vecinos.

¿Se puede celebrar una junta de vecinos mixta?

Es la fórmula más habitual y la que menos riesgo tiene: la junta se celebra de forma presencial en el lugar indicado en la convocatoria y se habilita una conexión para quien quiera seguirla desde casa. Para que su voto cuente sin discusiones, quien participe a distancia debería enviar además su delegación por escrito antes de la junta.

Quien quiera conectarse debe avisar con antelación al administrador de fincas o al presidente, para que le envíen el enlace y se compruebe la conexión antes de empezar.

¿Qué hay que cuidar para celebrar una junta de vecinos con conexión telemática?

Si la comunidad ha decidido usar videoconferencia (porque lo prevén los estatutos, porque están de acuerdo todos o porque es una junta mixta), estas son las precauciones que aplicamos en las juntas que gestionamos:

• Cumplir el Reglamento General de Protección de Datos y la Ley Orgánica 3/2018: los datos de los propietarios y lo que se diga en la junta solo se usan para la gestión de la comunidad.
• Usar una plataforma segura y enviar el enlace solo a los propietarios y representantes convocados.
• Verificar la identidad de cada asistente al conectarse y anotar en el acta quién asiste y a quién representa, con sus cuotas (art. 19.2.d LPH).
• Pedir a los asistentes que no graben la reunión por su cuenta.
• Si la comunidad graba la junta para redactar el acta, avisarlo al inicio y conservar la grabación solo el tiempo necesario para ese fin.
• Votar punto por punto y en voz alta, para que el secretario pueda recoger los votos a favor y en contra con sus cuotas cuando sea relevante para la validez del acuerdo (art. 19.2.f LPH).

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¿Qué ventajas tienen las juntas virtuales en las comunidades de propietarios?

Las juntas telemáticas ofrecen muchas ventajas en comparación con las juntas presenciales, ya que permiten a los vecinos participar y votar, aunque no se encuentren físicamente en el lugar de la reunión.

Además, la conexión a distancia ayuda a quienes están enfermos o tienen problemas de desplazamiento, siempre dentro de los límites legales que explicamos arriba.

Hay margen para mejorar: en el 60% de las comunidades la junta se celebra con menos de la mitad de los propietarios, y el 64,2% cree que el voto online aumentaría la participación (Consulta Supervecina, 2020). La conexión debe sumarse a la presencia física y al papel, no sustituirlos: para quien no se maneja con pantallas, la delegación por escrito sigue siendo la vía más sencilla.

Algunas de las ventajas que podemos destacar son:

• Estas reuniones son privadas y seguras, ya que solo tenemos acceso a ellas a través de una invitación enviada a nuestro correo personal.
• Además, se pueden grabar, avisando a los asistentes, lo que facilita redactar un acta fiel.
• Las reuniones virtuales son flexibles en términos de horario, puesto que podemos establecer horas que se adapten a la disponibilidad de los residentes.
• Pueden ser llevadas a cabo en cualquier lugar, lo que significa que aunque estemos fuera de nuestra zona de residencia, no tendremos que desplazarnos al lugar.

En resumen, la conexión a distancia facilita la participación, pero fuera de Cataluña conviene apoyarla en los estatutos, en la conformidad de todos o en la delegación por escrito hasta que la reforma de la LPH entre en vigor.