¿Cuáles son las mejores Obras de Rehabilitación para tu Comunidad de Propietarios?
Fachada con SATE, ventanas, salvaescaleras y ascensor: qué mayoría exige la LPH para cada obra (art. 10 y 17), sin unanimidad para las ventanas, y cómo financiarlas en 2026.
Actualizado el 28 de septiembre de 2026
La ventana de solicitud de las ayudas de rehabilitación de los fondos Next Generation (Real Decreto 853/2021) cerró el 30 de junio de 2026. Hemos corregido además las mayorías para cambiar ventanas: la Ley de Propiedad Horizontal no exige unanimidad.
Las obras de rehabilitación que más compensan a una comunidad son las de eficiencia energética (fachada con aislamiento, ventanas) y las de accesibilidad (salvaescaleras, ascensor). Ninguna exige unanimidad. Las de eficiencia energética acreditable con certificado, incluida la modificación de la envolvente del edificio, se aprueban por mayoría simple de propietarios y de cuotas si el coste anual repercutido, descontadas ayudas, no supera doce mensualidades ordinarias (art. 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal). El ascensor y la supresión de barreras se aprueban por mayoría de propietarios que represente la mayoría de las cuotas (art. 17.2).
Las obras de accesibilidad son además obligatorias, sin acuerdo previo de la junta, cuando las piden propietarios en cuya vivienda viva, trabaje o preste servicios voluntarios una persona con discapacidad o mayor de setenta años, siempre que el importe repercutido anualmente, descontadas subvenciones, no supere doce mensualidades ordinarias. También lo son cuando las ayudas públicas a las que pueda acceder la comunidad alcancen el 75% del importe (art. 10.1.b LPH). El Congreso aprobó el 16 de septiembre de 2026 una reforma que rebaja ese umbral al 70%, pero a 28 de septiembre de 2026 no se ha publicado en el BOE, así que sigue rigiendo el 75%.
A continuación repasamos cada obra: qué es, qué trámites lleva y qué mayoría necesita.
Rehabilitación de fachadas
La mejor forma para rehabilitar tu fachada es con un sistema de aislamiento térmico exterior (SATE). Este sistema cosiste en aplicar un revestimiento aislante de varias capas y posteriormente se reviste también con un mortero.
Además, con el SATE disminuye la perdida de calor hasta de un 70% en invierno y un calentamiento de hasta un 30% en verano. Lo que consigue u ahorro energético todo el año.
Para poder realizar este tipo de obra, la comunidad necesita:
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Realizar un proyecto de ejecución por un profesional (arquitecto) y presentar en el ayuntamiento junto con un estudio de viabilidad
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Cumplimentar la solicitud de obra con una memoria explicativa y un presupuesto firmado por la empresa que realizará la obra.
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Pagar los impuestos pertinentes (Impuesto de construcciones, instalaciones y obras y tasa de prestación de servicios urbanísticos)
En la junta, si el SATE mejora la eficiencia energética y se acredita con el certificado del edificio, basta la mayoría simple del art. 17.2 LPH (la ley menciona expresamente “la modificación de la envolvente del edificio”), con el límite de las doce mensualidades una vez descontadas ayudas y financiación. El propietario que vota en contra paga igualmente: esas obras tienen la consideración de gastos generales.
El precio de la obra depende del tipo de fachada y la antigüedad de la misma.
¿Quieres saber el precio para rehabilitar tu fachada?
Instalar Salvaescaleras
Es obligatorio garantizar la accesibilidad del edificio. Para ello, muchas comunidades deciden salvar las escaleras mediante una rampa o un salvaescaleras.
Sin embargo, para instalar una rampa en el edificio tiene que cumplir con la normativa de accesibilidad del Código Técnico (anchura mínima y pendiente máxima, que varía según la longitud del tramo). En el caso de que no se pueda cumplir con la normativa, la solución que impone el Código técnico de Edificación es la instalación de un salvaescaleras.
Como cualquier instalación, el primer paso para comenzar es la elaboración del proyecto previo a la instalación realizado por un arquitecto. Una vez que el proyecto ha sido elaborado tiene que ser aprobado por la comunidad junto con el presupuesto. La ventaja de este tipo de instalación es que apenas requiere obra, lo que supone un montaje rápido. El trámite municipal que se pida (licencia, declaración responsable o comunicación previa) depende de cada ayuntamiento: consúltalo antes de contratar.
En cuanto a la mayoría, la supresión de barreras arquitectónicas se aprueba por mayoría de propietarios que represente la mayoría de las cuotas (art. 17.2 LPH), y una vez aprobada la comunidad queda obligada al pago aunque el importe anual supere doce mensualidades ordinarias.
Normalmente, antes de aprobar el proyecto, hay que solicitar varios presupuestos para que la comunidad decida en una junta de propietarios cuál sería la mejor propuesta.
¿Quieres solicitar un presupuesto para la instalación de un salvaescaleras en tu edificio?
Ventanas PVC
El PVC es la abreviatura de policloruro de vinilo. Las ventanas de PVC son ventanas más resistentes, ya que estan hechas con un refuerzo de acero.
Las ventajas de este tipo de ventanas con respecto a otras son:
- Son más resistentes y duraderas, no les afecta los cambios climáticos.
- No necesitan mantenimiento
- Aumentan el aislamiento, lo que lleva a un aumento de ahorro de energía.
- Respetan el medioambiente y no contaminan.
Antes de hacer la instalación, conviene que las ventanas se fabriquen con las medidas exactas para que entren en el mismo hueco existente. Así el trámite municipal suele ser más sencillo, aunque qué se exige (licencia, declaración responsable o comunicación previa) lo fija la ordenanza de cada ayuntamiento. Se recomienda contactar con un profesional experimentado que tome las medidas en el lugar de instalación.
¿Hace falta unanimidad para cambiar las ventanas?
No. La unanimidad solo se exige para los acuerdos que aprueben o modifiquen reglas del título constitutivo o de los estatutos no regulados expresamente en el art. 17 (art. 17.6 LPH). Cambiar ventanas no es eso. Lo que hace falta depende de quién hace la obra y para qué:
- La comunidad renueva las ventanas para ahorrar energía. Si la mejora se acredita con el certificado de eficiencia energética del edificio, basta la mayoría simple de propietarios que represente la mayoría simple de cuotas, siempre que el coste anual repercutido, descontadas subvenciones y aplicada la financiación, no supere doce mensualidades ordinarias (art. 17.2, párrafo tercero, LPH). Quien vota en contra paga igual.
- Es una obra necesaria de conservación (seguridad, habitabilidad u ornato). Es obligatoria y no requiere acuerdo previo: la junta solo reparte la derrama y decide cómo se paga (art. 10.1.a y 10.2.a LPH).
- Es una mejora que no es necesaria ni acreditable con certificado. Requiere tres quintos de propietarios y de cuotas, y si la cuota de instalación supera tres mensualidades ordinarias, el que votó en contra no queda obligado a pagarla (art. 17.4 LPH).
- Un propietario cambia las ventanas de su vivienda. Puede hacerlo si no altera la seguridad, la estructura ni la configuración o estado exteriores del edificio, y debe avisar antes a quien represente a la comunidad (art. 7.1 LPH). La fachada es elemento común “con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración” (art. 396 del Código Civil). Si el cambio modifica esa imagen (color, material, despiece), no puede hacerlo por su cuenta y necesita acuerdo de la junta. La LPH somete a tres quintos “cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes” (art. 17.4, párrafo tercero).
Si tu comunidad está en Cataluña, estas mayorías no son las de la LPH, sino las del libro V del Código Civil de Cataluña.
¿Quieres saber cuanto cuesta instalar ventanas de PVC en tu edificio?
Instalación de ascensores
La instalación de un ascensor en la comunidad no algo nada fácil, ya que se tiene que tener en cuenta a toda la comunidad, además de evaluar las posibilidades de instalación en el edificio. Es un tipo de obra bastante escandalosa y que durará varios días.
Te vamos a enumerar los pasos necesarios para instalar un ascensor en tu edificio:
- La instalación de un ascensor deberá ser aprobada en una junta de propietarios, por mayoría de propietarios que represente la mayoría de las cuotas, aunque implique modificar el título constitutivo o los estatutos (art. 17.2 LPH).
- Solicitar presupuesto a una empresa especializada.
- Comprobar la viabilidad del proyecto en el edificio para saber si es posible la instalación del ascensor.
- Una vez que sabemos si es viable, se debe aprobar el presupuesto en la junta de propietarios y evaluar alguna posibilidad de financiación.
- Firmar el contrato de la instalación y solicitar la licencia de obras para poder empezarla.
Para una vecina mayor que vive en un cuarto sin ascensor, esta obra puede ser la diferencia entre salir a la calle cada día o quedarse en casa.
¿Quieres solicitar presupuesto para la instalación de un ascensor en tu edificio?
¿Como obtener financiación para estas obras de rehabilitación?
Durante varios años, las ayudas de rehabilitación de los fondos Next Generation (Real Decreto 853/2021) subvencionaron obras que mejoraban la accesibilidad y la eficiencia energética de los edificios. Su ventana de solicitud cerró el 30 de junio de 2026: ya no se pueden pedir.
El relevo estatal es el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (Real Decreto 326/2026, de 22 de abril), que entre sus fines incluye el fomento de la rehabilitación edificatoria (art. 1.2). Lo gestionan las comunidades autónomas que firman convenio con el Estado, con excepción del País Vasco y Navarra (art. 1.5), así que las convocatorias, plazos y cuantías los publica cada comunidad autónoma en su portal oficial.
Asimismo, también existen préstamos para este tipo de obras destinados exclusivamente a comunidades de propietarios.
Con las ayudas o sin ellas, el tiempo que la comunidad tarda en decidir también cuesta. Los edificios suponen el 40% del consumo de energía y el 36% de las emisiones de la UE (Directiva (UE) 2024/1275), así que cada invierno que la fachada o las ventanas esperan turno en la junta es energía y dinero que se pierden.
Si queréis que alguien coordine presupuestos, junta y papeleo de la obra, calcula el precio de la administración de Supervecina para tu comunidad.