Estatutos en una Comunidad: ¿Qué pasa si tu Comunidad de vecinos no tiene Estatutos?

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No, tener estatutos no es obligatorio. El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que el título constitutivo “podrá contener” reglas sobre uso, gastos, administración, seguros o conservación que forman un estatuto privativo, y si no existen se aplica directamente la ley. Aprobarlos o modificarlos requiere la unanimidad del total de propietarios que representen el total de las cuotas (art. 17.6), salvo en los casos para los que el propio artículo 17 fija otra mayoría. Y conviene inscribirlos en el Registro de la Propiedad, porque según el mismo artículo 5 el estatuto no inscrito “no perjudicará a terceros”.

¿Sientes que en tu comunidad nadie cumple las normas? ¿No sabes como actuar antes un problema comunitario? 

Ya hablamos una vez de todos los problemas que suelen tener las comunidades de vecinos. Pues ahora te vamos a contar una forma de poder evitarlos.

Implantar estatutos en una Comunidad es la solución. Los estatutos son un elemento complementario a la LPH y aunque no puede contradecir sus leyes, sirve de gran ayuda para evitar problemas futuros en tu comunidad.

¿Es obligatorio tener estatutos en una Comunidad?

Según la ley de Propiedad Horizontal, los estatutos en una Comunidad no son obligatorios. Su regulación está en el artículo 5 (contenido e inscripción), el 14.d (la junta los aprueba o reforma) y el 17.6 (unanimidad). El artículo 6 regula otra cosa: las normas de régimen interior.

Los estatutos son un documento que regula el uso y destino del edificio y de cada piso, los gastos, la administración, los seguros y la conservación (art. 5 LPH). Una vez aprobados, obligan a los propietarios. Los detalles del día a día (horarios, uso de la piscina, ruidos) se suelen fijar en las normas de régimen interior, que fija el conjunto de propietarios dentro de los límites de la ley y los estatutos y que se modifican en la forma prevista para los acuerdos sobre administración, sin la unanimidad que exigen los estatutos (art. 6).

Este documento lo redactan de forma voluntaria los vecinos (o el promotor al constituir la comunidad), y para aprobarlo después tienen que estar de acuerdo todos los propietarios (art. 17.6 LPH).

¿Qué pasa si una comunidad de Propietarios no tiene estatutos?

Si una Comunidad no tiene estatutos, normalmente surgen dudas de qué se puede o no se puede hacer dentro de la Comunidad de vecinos. Dudas que quizás no estén reflejadas en la LPH, por lo que da lugar a que determinados propietarios puedan hacer diversas actividades o reformas en zonas comunes no reguladas.

¿De qué se componen los estatutos en una comunidad?

En cuanto al contenido que debe tener los estatutos, no hay ningún modelo oficial ni especificado por la LPH.

Sin embargo, debe manifestar diferentes aspectos generales como los siguientes:

• La identificación del edificio.
• Especificar cuáles son los elementos comunes y privativos del edificio.
• Autoridades a cargo de la comunidad y procedimientos de convocatorias para las juntas.
• Normas que rigen acuerdos en las juntas, como reformas del edificio o aprobación de gastos comunes.
• Límites de las modificaciones y obras de las respectivas viviendas.

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¿Cómo se hace el registro de los estatutos de una comunidad?

Cuando estén redactados, se someten a la junta de propietarios, a la que corresponde aprobar o reformar los estatutos (art. 14.d LPH). Deben aprobarse por unanimidad del total de propietarios que representen el total de las cuotas (art. 17.6). Hay excepciones en las que el artículo 17 permite modificar estatutos con otra mayoría, como la supresión de barreras o el ascensor (17.2) o limitar el alquiler turístico por tres quintos (17.12); las tienes en nuestra guía de mayorías de la junta.

Una vez aprobados, se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad para poder validarlos.

¿Qué pasaría si no se registran los estatutos en el Registro de la Propiedad?

Los estatutos serán igualmente válidos entre los propietarios que los aprobaron, pero el artículo 5 LPH establece que el estatuto no inscrito “no perjudicará a terceros”. En la práctica, eso significa que un vecino que compre después podría no quedar vinculado por ellos, así que inscribirlos es la forma de que obliguen a los futuros propietarios.