¿Puede un vecino demandar sin permiso de la junta? Cuándo sí y cuándo no

Sí, en dos supuestos claros. Un propietario puede impugnar él solo los acuerdos de la junta si votó en contra, estuvo ausente o fue privado indebidamente del voto (art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal), dentro de tres meses o de un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18.3). Y puede demandar a otro vecino que altera elementos comunes sin autorización, incluso si la junta ha decidido no hacerlo: así lo admitió el Tribunal Supremo en la sentencia 107/2024, de 30 de enero. Quien no puede demandar en nombre de la comunidad sin acuerdo previo es el presidente.

Impugnar un acuerdo: quién, cuándo y con qué requisitos

El art. 18.1 LPH admite tres motivos: acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de algunos propietarios, o que causen un grave perjuicio a un propietario sin obligación de soportarlo o se adopten con abuso de derecho.

Requisitos que conviene tener claros:

• Legitimación. Pueden impugnar quienes salvaron su voto, los ausentes por cualquier causa y los privados indebidamente del voto (art. 18.2). El Supremo, en pleno, aclaró en la sentencia 242/2013, de 10 de mayo (ECLI:ES:TS:2013:3127), que “salvar el voto” no obliga a quien votó en contra, sino solo a quien se abstiene.
• Estar al corriente. Hay que haber pagado o consignado judicialmente las deudas vencidas con la comunidad, salvo que se impugnen acuerdos sobre cuotas de participación (art. 18.2).
• Plazo. Tres meses desde el acuerdo, o un año si es contrario a la ley o a los estatutos. Para los ausentes, el plazo corre desde que se les comunica el acuerdo (art. 18.3).
• Sin efecto suspensivo. La demanda no paraliza el acuerdo salvo que el juez lo acuerde como medida cautelar (art. 18.4).

Defender elementos comunes frente a otro vecino

Si un vecino cierra una terraza o saca una chimenea por el patio sin acuerdo, cualquier otro propietario puede pedir que se reponga lo alterado. El Supremo apoya esa legitimación individual en la doctrina de la STC 115/1999, de 14 de junio: cada propietario, pese a la representación que ostenta el presidente, puede actuar en defensa de sus derechos “en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad”.

Dos casos recientes lo concretan:

• STS 107/2024, de 30 de enero (ECLI:ES:TS:2024:396). La junta había votado no emprender acciones contra unas chimeneas instaladas por un local en los patios. Aun así, se reconoció legitimación al propietario que demandó. No hubo demolición porque las obras seguían el trayecto ya existente para adaptarse a la normativa de seguridad.
• STS 16/2026, de 14 de enero (ECLI:ES:TS:2026:240). Confirmó la legitimación de una comunera que actuaba en su beneficio, en el de los demás copropietarios de su planta de garaje y en defensa del forjado y los muros, y la extendió expresamente a quienes se consideren perjudicados por la instalación de puntos de recarga.

Cuándo sí hace falta la junta: el presidente y la acción de cesación

El presidente representa a la comunidad en juicio (art. 13.3 LPH), pero para demandar en su nombre necesita autorización previa de la junta, salvo que los estatutos digan otra cosa o actúe como copropietario. Lo resume la STS 844/2026, de 2 de junio (ECLI:ES:TS:2026:2426), que precisa una excepción: para defender en juicio un acuerdo ya adoptado y que otros impugnan, no necesita una autorización nueva.

Para actividades molestas, insalubres, peligrosas o prohibidas por los estatutos, la LPH prevé la acción de cesación del art. 7.2: el presidente requiere al infractor y, si persiste, demanda “previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto”. Si la junta no se mueve, el vecino perjudicado conserva sus propias acciones en defensa de sus derechos.

Antes de litigar, valora la mediación vecinal, sobre todo si vas a seguir viviendo puerta con puerta con el demandado. Una sentencia puede darte la razón, pero no te devuelve el saludo en el ascensor. Si el problema es el uso de zonas comunes, lo tratamos en conflictos por las zonas comunes.

Preguntas frecuentes

Si voté en contra de un acuerdo, ¿tengo que haber “salvado el voto” para impugnarlo?

No. El Supremo fijó como doctrina en la sentencia 242/2013, de 10 de mayo, que la exigencia de salvar el voto del art. 18.2 LPH solo afecta a quien se abstiene. Quien vota en contra ya está legitimado, siempre que esté al corriente de pago y demande dentro de plazo.

¿Puedo demandar a un vecino por una obra en un elemento común si la junta no quiere?

Sí. El Supremo reconoce legitimación a cada propietario para pedir la reposición de elementos comunes alterados, incluso con oposición de la comunidad (STS 107/2024, de 30 de enero, y STS 16/2026, de 14 de enero). Debes acreditar la alteración y que no había autorización.

¿El presidente puede demandar en nombre de la comunidad sin pasar por la junta?

Como regla general, no. Necesita un acuerdo previo de la junta que le autorice, salvo previsión estatutaria o que actúe como copropietario (STS 844/2026, de 2 de junio). Para la acción de cesación, el art. 7.2 LPH exige expresamente esa autorización.

Si estás pensando en demandar, apunta desde hoy la fecha del acuerdo o de su notificación: el plazo de tres meses del art. 18.3 es de caducidad.

Un administrador que conoce los plazos y ayuda a buscar el acuerdo antes que el juzgado evita muchos disgustos. Si quieres saber cuánto costaría Supervecina en tu comunidad, calcula el precio.