Instalación y mantenimiento de cristales y vidrios

Reponer un cristal roto en una zona común (portal, escalera, puerta de acceso) es una obra de conservación: es obligatoria y no necesita votación; la junta solo decide cómo se reparte la derrama, si la hay (art. 10.1.a y 10.2.a LPH). Cambiar las ventanas o cristales comunes para mejorar la eficiencia energética se aprueba por mayoría simple de propietarios y cuotas si el coste anual repercutido, descontadas las ayudas, no supera doce mensualidades ordinarias (art. 17.2 LPH). Acristalar una terraza privativa es otra cosa: altera la fachada, que es elemento común también en la imagen de terrazas y ventanas (art. 396 del Código Civil), y exige el voto de 3/5 de propietarios y cuotas (art. 17.4 LPH) además de la licencia municipal (art. 10.3.b LPH).

Está claro que los cerramientos, cristales y vidrios son elementos fundamentales en la estructura de un edificio. Conocer los beneficios que nos pueden aportar tanto a nivel de eficiencia energética como de aislamiento y sus cualidades como elementos decorativos puede ayudarnos a tomar decisiones acertadas y a lograr una mayor comodidad en nuestros hogares.

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Sustitución de los cristales o vidrios en comunidades de propietarios

Cualquier iniciativa que permita mejorar el aislamiento del edificio tiene un impacto directo sobre el consumo energético del inmueble. De hecho, a través de los cerramientos acristalados es por donde se pierde más cantidad de energía tanto en verano como en invierno. Estas pérdidas pueden reducirse mucho si se instalan dobles acristalamientos de aislamiento térmico reforzado con características aislantes muy superiores a los dobles acristalamientos o vidrios simples tradicionales.

Los cristales de aislamiento térmico reforzado son más eficientes energéticamente, por lo que tanto la comunidad de propietarios como los vecinos pagarán menos en sus facturas. Además, mejoran el confort en las viviendas, aumentan el valor del inmueble y son más respetuosos con el medio ambiente al reducir las emisiones de CO2. Eso sí, las viviendas que tengan los marcos de cristales en buen estado solo necesitarán cambiar los cristales. En estos casos las actuaciones serán más efectivas y costarán menos.

Las ayudas para renovar ventanas las convoca cada comunidad autónoma, con plazos y cuantías propios, así que conviene consultar el portal oficial de tu CCAA antes de pedir presupuestos. Si la actuación forma parte de una mejora de todo el edificio, revisa nuestra guía de rehabilitación energética en comunidad de propietarios y la de tipos de ventanas y eficiencia energética.

Quórum necesario

En cuanto al quórum necesario para la sustitución de las ventanas y cristales, hay que señalar que la fachada, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluida su imagen o configuración, es elemento común (art. 396 CC). El propietario puede cambiar las ventanas de su vivienda siempre que no altere la configuración o estado exteriores del edificio y dé cuenta previamente a quien represente a la comunidad (art. 7.1 LPH). Si el cambio modifica el aspecto de la fachada (color, material, despiece), necesita la autorización de la junta. Cuando es la comunidad la que cambia las ventanas de zonas comunes para ahorrar energía, basta la mayoría simple del art. 17.2 dentro del límite de doce mensualidades.

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¿Se puede cerrar o acristalar una terraza sin el consentimiento de la comunidad?

Los cerramientos y acristalamientos de terrazas han sido siempre motivo de conflictos en las comunidades de propietarios. Conviene informarse bien de los permisos necesarios para que los vecinos no soliciten la paralización de las obras o derribo en un juzgado.

El tema de los cerramientos de las terrazas es más complejo de lo que parece a primera vista. Alteran un elemento común del edificio. Para hacerlo bien y evitar problemas posteriores hay que pedir permiso al ayuntamiento y solicitar la aprobación de la comunidad de propietarios. De hecho, la obra debe aprobarse con el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, porque el art. 17.4 LPH incluye expresamente “el cerramiento de las terrazas” entre las alteraciones sujetas a esa mayoría. Además, conviene que la junta apruebe un modelo único de cerramiento (forma, color y material).

En cuanto al permiso administrativo, el cerramiento de terrazas está sujeto al régimen de autorización administrativa que corresponda (art. 10.3.b LPH), y los requisitos dependen de las ordenanzas de cada ayuntamiento. Si la obra genera un aumento de la edificabilidad que excede la permitida por la ordenanza aplicable a la zona, el ayuntamiento puede denegar el permiso.

Hoy en día se prefieren sistemas movibles, como los acristalamientos sin perfiles de aluminio, que dejan la superficie diáfana. Para este tipo de obra también se requiere tener un permiso del ayuntamiento y la aprobación de la comunidad de propietarios. No deja de ser una obra que cierra la terraza y, en consecuencia, altera la configuración del inmueble.

Tipos de vidrios

Cuando se trata de vidrios, tenemos que tener en cuenta diferentes características a la hora de decidirnos por uno u otro.

Uno de los aspectos más importantes que debemos considerar es la posibilidad de incorporar más de un vidrio y una cámara intermedia. Este tipo de acristalamiento tiene más espesor y mejora considerablemente el aislamiento térmico o acústico de las viviendas. Es por esto que es la opción preferida en la actualidad tanto en edificios nuevos como en reformas de edificios antiguos. Estas son las principales alternativas existentes en el mercado:

• Acristalamiento simple.
• Doble acristalamiento. El Código Técnico no obliga a un tipo de vidrio concreto, sino que fija una transmitancia térmica máxima para el conjunto del hueco (marco, vidrio y cajón de persiana), entre 3,2 y 1,8 W/m²K según la zona climática, que en la práctica se cumple con doble acristalamiento (DB HE 1, tabla 3.1.1.a). En reformas solo se aplica a los huecos que se sustituyan, incorporen o modifiquen sustancialmente.
• Triple acristalamiento. Prácticamente no se usa en edificios de viviendas.
• Composiciones de doble o triple acristalamiento. En lugar de lunas simples y una cámara intermedia, nos encontramos con templados/laminados/de seguridad + cámara + vidrio o luna de la otra cara, que a su vez también puede ser una composición en lugar de una luna simple. Es el caso de fijos inferiores: en paños fijos, entre el suelo y 0,90 m de altura, y en puertas, hasta 1,50 m, los vidrios sin barrera de protección deben tener una clasificación de resistencia al impacto según la norma UNE-EN 12600 que depende de la diferencia de cota a ambos lados del vidrio (DB SUA 2, apartado 1.3). En la práctica se resuelve con vidrios laminados cuya composición calcula el profesional. Por ejemplo, una barandilla de vidrio sin bastidor metálico con un canto pulido como remate suele tener una composición de 8+8, ó 10+10, según el cálculo y resistencia que haya de cumplir.

En otras situaciones, principalmente en el caso de fachadas de vidrio, fijos inferiores, barandillas de vidrio y mamparas de bañeras o duchas, también necesitamos que el vidrio tenga mayor resistencia. Suelen utilizarse vidrios con características muy particulares: 

• Vidrio templado, que evita los cortes en caso de rotura del vidrio.
• Vidrio laminado con una sola película de plástico, que protege contra el riesgo de heridas en caso de rotura accidental.
• Vidrio laminado con dos o más películas, que protege contra el riesgo de caída al vacío y contra la caída de objetos.

Según su uso

Por otra parte, dependiendo del uso al que se destine el edificio o local donde se vayan a instalar, es posible que se necesiten vidrios con características específicas para ese uso concreto: vidrios de seguridad, blindados, antibalas, etc. Y por supuesto, no todos los vidrios tienen que ser de fabricación estándar. Hoy en día en el mercado se pueden encontrar todo tipo de vidrios con características específicas ideales para satisfacer necesidades muy concretas: autolimpiables, espejos antivaho, etc.

Por último, cabe señalar que no todos los vidrios son funcionales porque en muchos casos cuenta mucho la estética y personalización. Si este es su caso, está de suerte porque en el mercado podrá elegir entre una amplia gama de posibilidades entre las que cabe destacar las siguientes:

• Vidrios pulidos o transparentes
• Vidrios carglass o translúcidos
• Vidrios impresos
• Vidrios lacados
• Vidrios moldeados
• Vidrios serigrafiados.

Aspectos a tener en cuenta a la hora de elegir los vidrios

 Antes de nada deberá fijarse en el ancho o espacio del que dispone su perfil para alojar el vidrio. Si no está seguro, lo mejor es que contrate a un profesional para que lo compruebe. Es un dato fundamental y no todas las carpinterías admiten todos los espesores.

Además, tenga en cuenta que siempre hay que dejar un espacio para dilataciones. Ese espacio siempre se debe sellar exteriormente y que en muy raras ocasiones se sella interiormente.

También debería conocer el peso del vidrio antes de instalarlo y considerar su accesibilidad en caso de grandes dimensiones y/o pesos.

Otro aspecto importante a tener en cuenta cuando se va a contratar vidrios es que la medición que se factura no es la que tiene el vidrio que se va a instalar, sino que se factura en múltiplos de 6. No olvide tenerlo en cuenta a la hora de prever el gasto. Si no, considere la posibilidad de contratar los vidrios a a medición cerrada o por servicio.

Además de los aspectos mencionados anteriormente también hay otros factores que encarecen los vidrios:

• La cantidad a instalar
• Que tengan dimensiones mayores de 2 m²
• La accesibilidad
• Si se necesitan medios de elevación
• Si se necesitan vidrios curvos o de fabricación especial
• Recuerde que podrá elegir la silicona con la que se sella el vidrio exterior en función del color de la carpintería o de su gusto personal. Además, existe una silicona estructural de elevado precio que se utiliza cuando debemos dotar al vidrio de refuerzo y resistencia, por ejemplo, en el caso de fachadas o muros cortina.

Recomendaciones de uso

• Exija que el personal encargado del mantenimiento y limpieza de los vidrios cumpla con la normativa de seguridad, tanto individual como colectiva.
• Evite rayar los vidrios durante las labores de limpieza y arañarlos con otros vidrios, piedras o elementos metálicos.
• No coloque unidades exteriores de aire acondicionado en zonas próximas a los vidrios porque podrían provocar la rotura del vidrio debido a los cambios bruscos de temperatura.
• Vigile, sobre todo en vidrios de grandes dimensiones colocados en locales o portales, que el bastidor o carpintería sobre el que se monta tenga posibilidad de dilatarse, para que el vidrio no sufra tensiones y se rompa a consecuencia de ellas.
• Es conveniente limpiar los cristales de toda la comunidad, por ejemplo, las ventanas de las escaleras o las puertas de cristal, al menos una vez al mes.