Cómo manejar problemas comunes en las Juntas de Propietarios

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Los problemas que más se repiten en una junta de propietarios son las ausencias, las representaciones mal hechas, los temas fuera del orden del día y las impugnaciones. Dos reglas de la Ley de Propiedad Horizontal resuelven buena parte de ellos: el ausente que no se opone en 30 días naturales cuenta como voto a favor en muchos acuerdos (art. 17.8), pero conserva su derecho a impugnar (art. 18.2).

Ausencias y participación: ¿Cómo actuar si un comunero no puede asistir o desea ausentarse?

Es habitual que algunos propietarios no puedan asistir a las juntas o se tengan que ir durante la junta. Tanto es así que 6 de cada 10 juntas se celebran con menos de la mitad de los propietarios, según la Consulta Supervecina sobre democracia en comunidades (2020). Avisar al presidente o al administrador ayuda a organizar la reunión, aunque la ley no lo exige.

El vecino puede delegar su voto en otra persona que sí vaya a estar presente. Según el art. 15.1 LPH, la asistencia puede ser personal o por representación, y para acreditarla basta un escrito firmado por el propietario.

¿Qué ocurre si no asisto a una junta y no comunico que quiero delegar mi voto a otro vecino?

Depende del acuerdo y de lo que hagas después. El art. 17.8 LPH dice que se computan como votos favorables los de los propietarios ausentes, debidamente citados, que una vez informados del acuerdo conforme al art. 9 no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días naturales. La discrepancia se comunica a quien ejerza de secretario de la comunidad, por cualquier medio que deje constancia de la recepción. En la práctica, el plazo empieza cuando recibes el acta, que se remite a los propietarios por el procedimiento del art. 9 (art. 19.3).

Esta regla pesa sobre todo en los acuerdos que exigen una mayoría calculada sobre el total de propietarios: la unanimidad del art. 17.6, los tres quintos de los arts. 17.3 y 17.4 o la mayoría del art. 17.2. Tiene dos excepciones en el propio art. 17.8:

• Los casos en que el coste no puede repercutirse a quien no votó expresamente a favor, como las infraestructuras de telecomunicaciones o de energías renovables del art. 17.1.
• Las modificaciones o reformas para aprovechamiento privativo.

Si no estás de acuerdo, tienes dos vías que no se excluyen:

• Oponerte por escrito en 30 días naturales desde que te informan del acuerdo. Así tu voto no se suma a los favorables.
• Impugnar el acuerdo en los tribunales. El art. 18.2 LPH legitima para impugnar a “los ausentes por cualquier causa”, sin necesidad de haber avisado de la ausencia. Debes estar al corriente de las deudas vencidas con la comunidad o consignarlas judicialmente antes, salvo que impugnes acuerdos sobre cuotas de participación. Para los ausentes, el plazo de impugnación se cuenta desde la comunicación del acuerdo (art. 18.3).

Si me tengo que marchar durante una junta ¿Puedo delegar mi voto en la misma junta a otro comunero presente?

Sí, pero deberías comunicarlo en el momento al presidente o administrador de fincas, para que conste en acta, e indicar quién ejercerá tu representación. Lo más seguro es dejarlo por escrito y firmado, que es lo que pide el art. 15.1 LPH para acreditar la representación. Si te marchas sin delegar, no votarás los puntos que queden pendientes, así que pide que el acta refleje la hora a la que sales.

¿Sirve una representación antigua para otra junta de propietarios? ¿Qué hacer si aparece en una junta?

Las representaciones para juntas de propietarios no son válidas para juntas posteriores. Solo son válidas las representaciones generales que autorizan a un representante a asistir a cualquier junta. 

El presidente y el administrador de fincas deben verificar la validez de las representaciones en cada reunión. Ya que si una representación no es válida, el representante no podrá votar en nombre del propietario.

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¿Se puede aceptar que un vecino cambie su voto en una junta?

No, el presidente no puede aceptar que un comunero cambie su voto después de que la votación haya finalizado y se hayan fijado las mayorías.

¿Cómo puede ayudarme Supervecina en las ausencias y los votos?

En supervecina tenemos la herramienta de voto online, que te permite votar con anticipación y delegar el voto al vecino que desees. Quien no se maneje con el móvil sigue teniendo la asistencia en persona o la delegación por escrito en papel, para que nadie se quede sin votar. 

Si necesitas más información acerca de la asistencia a una junta y la delegación de voto, no te pierdas el siguiente post: Asistencia en Juntas de Propietarios: Normativas y Estrategias Prácticas

Respeto en la Junta: ¿Qué hacer si un vecino falta el respeto a los Órganos de Gobierno?

En ocasiones, algunos propietarios pueden tener un comportamiento inadecuado durante las juntas, interrumpiendo o faltando al respeto a los demás. ¿Cómo actuar ante un comportamiento así? 

El presidente tiene la potestad de retirar el derecho de palabra a un vecino que esté perturbando el desarrollo de la junta. Se haría una advertencia si no cesa el comportamiento inadecuado. Incluso en casos graves, el presidente puede expulsar al comunero de la junta por abuso de derecho.

Por supuesto, es necesario hacer una descripción detallada en el acta para justificar esta decisión y que quede constancia legal de lo ocurrido.

¿Es posible establecer un período máximo de debate en cada punto?

Sí, se puede limitar el tiempo de debate en cada punto de la junta, pero no es obligatorio. El presidente puede moderar los debates y determinar cuándo se ha discutido lo suficiente. La Ley no permite impugnar un acuerdo sólo porque se haya discutido poco tiempo, y es el presidente quien tiene la última palabra sobre la duración de cada punto.

¿Es obligatorio que explique mi voto negativo en el acta?

No, los propietarios que votan en contra no tienen que explicar las razones de su voto en el acta. Es irrelevante para la validez del acuerdo y solo extiende el acta innecesariamente. El acta sólo debe registrar los hechos relevantes de la junta, como solicita la Ley.

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En la última junta se aprobó un tema que no estaba en el orden del día. ¿Es eso legal?

No es legal aprobar un tema en la junta de propietarios si no está incluido en el orden del día, ni siquiera en el turno de ruegos y preguntas. La ley exige que se comuniquen con antelación los temas a tratar para que los propietarios puedan decidir si asisten o no, o si delegan su voto.

Si se aprueba un tema no incluido en el orden del día, cualquier propietario que no esté de acuerdo puede impugnar el acuerdo y pedir que se anule. Un juez probablemente anulará el acuerdo si no se incluyó en el orden del día. 

Para evitar este problema, se puede incluir en la convocatoria de la junta una advertencia de que solo se podrán tratar y votar los temas del orden del día.

Discrepancias e Impugnación de acuerdos:

Si hay algunas discrepancias sobre lo que se acordó. ¿Cómo se pueden resolver?

Las discrepancias sobre el acta sólo pueden ser sobre temas puntuales y se resuelven con el vicepresidente o la junta rectora. El acta del secretario-administrador es válida y el presidente no puede modificarla sin justificación.

¿Cuándo se puede impugnar un acuerdo?

El art. 18.1 LPH permite impugnar ante los tribunales los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, los gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios y los que causen un grave perjuicio a un propietario que no tenga obligación de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Pueden impugnar quienes salvaron su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y quienes fueron privados indebidamente del voto (art. 18.2). El plazo es de tres meses desde el acuerdo, y de un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18.3). La impugnación no suspende la ejecución del acuerdo salvo que el juez lo decida como medida cautelar (art. 18.4). Se hace mediante demanda judicial, así que conviene consultar con un abogado o administrador de fincas antes.

¿Se puede grabar una junta de propietarios para evitar problemas sobre lo que se dice?

La grabación de las juntas puede ser una herramienta útil para resolver problemas sobre lo que se dijo o lo que ocurrió. La Ley de Propiedad Horizontal no regula expresamente la grabación, así que lo razonable es que la junta lo acuerde y que se informe a los asistentes antes de empezar a grabar. En cualquier caso, los acuerdos se reflejan en el libro de actas (art. 19.1 LPH), y es el acta lo que se remite a los propietarios (art. 19.3).

La grabación debe ser custodiada por el secretario administrador y solo podrá ser utilizada en caso de necesidad.

Resumen

• El ausente citado que no se opone en 30 días naturales cuenta como voto a favor, salvo en las dos excepciones del art. 17.8.
• El ausente puede impugnar igualmente (art. 18.2): tres meses, o un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18.3).
• Para delegar el voto basta un escrito firmado por el propietario (art. 15.1).