Mantenimiento de ascensores en una comunidad de vecinos

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En un edificio de viviendas, la empresa conservadora debe revisar el ascensor cada mes, sin que pasen menos de 20 días ni más de 45 entre una visita y la siguiente. Además, un organismo de control debe inspeccionarlo cada cuatro años si el edificio tiene más de veinte viviendas o más de cuatro plantas servidas, y cada seis años en el resto de edificios de viviendas. Así lo fijan los artículos 5.4 y 11.4 de la ITC AEM 1 aprobada por el Real Decreto 355/2024, en vigor desde el 1 de julio de 2024.

¿Qué norma regula hoy el mantenimiento de ascensores?

El Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, publicado en el BOE el 13 de abril de 2024. Aprueba la Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 «Ascensores», que regula la puesta en servicio, modificación, mantenimiento e inspección de los ascensores. Entró en vigor el 1 de julio de 2024 (disposición final quinta) y derogó expresamente el Real Decreto 88/2013, de 8 de febrero (disposición derogatoria única).

La norma incluye plazos transitorios. Dos afectan directamente a las comunidades:

• Manual de funcionamiento. La conservadora tenía dos años, hasta el 1 de julio de 2026, para elaborarlo si no existía (disposición adicional séptima). Lo explicamos en el manual de funcionamiento del ascensor.
• Mejoras de seguridad en ascensores existentes. El anexo VII enumera las medidas mínimas que deben incorporar los ascensores anteriores a la norma, cada una con su plazo. No ejecutarlas a tiempo se califica como defecto grave en la inspección (art. 11.8.b).

¿Cada cuánto hay que hacer el mantenimiento del ascensor?

El art. 5.4 de la ITC AEM 1 fija las revisiones presenciales mínimas de mantenimiento preventivo:

Tipo de ascensor	Periodicidad mínima
Viviendas unifamiliares, y ascensores con declaración CE o UE de conformidad en edificios de viviendas de hasta tres paradas que no puedan dar servicio a más de 20 viviendas	Cada cuatro meses
Los demás ascensores	Cada mes, con un mínimo de 20 días y un máximo de 45 entre revisiones

Con la norma anterior, el RD 88/2013, los ascensores de hasta seis paradas y menos de veinte años podían revisarse cada seis semanas. Ese plazo ya no existe: la mayoría de las comunidades entra en la revisión mensual.

Las comprobaciones mínimas de cada revisión son las de la norma UNE 58720 (art. 5.2), y la conservadora debe tener un plan de mantenimiento actualizado para cada ascensor (art. 5.3). Tras cada actuación, debe entregar a la comunidad un boletín en un plazo máximo de diez días, con la fecha, las horas de inicio y fin, el conservador que la hizo, el número RAE del aparato y los trabajos realizados (art. 5.5.a).

¿Cada cuánto pasa el ascensor la inspección periódica?

La inspección la hace un organismo de control, y su contratación corresponde a la comunidad. El art. 4.5 prohíbe que la contrate la empresa conservadora. Los plazos mínimos del art. 11.4 son:

• Edificios de uso industrial o lugares de pública concurrencia: cada dos años.
• Edificios de más de veinte viviendas o con más de cuatro plantas servidas: cada cuatro años.
• Resto de ascensores: cada seis años.

La propia norma aclara que un despacho o una consulta médica en un edificio residencial no lo convierten en pública concurrencia: se aplica el criterio de uso principal del edificio (art. 11.4). También puede pedirse una inspección tras un accidente con daños o cuando lo determine la comunidad autónoma (art. 11.5).

La conservadora debe avisar a la comunidad, de forma fidedigna y con al menos tres meses de antelación, de la fecha límite de la próxima inspección (art. 7.6). Si esa fecha pasa sin inspección, la conservadora tiene que dejar el ascensor fuera de servicio y comunicarlo en 24 horas a la comunidad y al órgano de industria (art. 7.7).

Resultado de la inspección y plazos para corregir defectos

Según el art. 11.9 de la ITC AEM 1:

• Favorable sin defectos: etiqueta verde en la cabina.
• Favorable con defectos leves: hay que subsanarlos antes de seis meses desde que se detectan. Los que no se corrigen a tiempo, o se repiten en la siguiente inspección, pueden ser sancionados por la comunidad autónoma.
• Desfavorable con defectos graves: el inspector fija un plazo de subsanación que nunca supera los seis meses y vuelve a inspeccionar al vencer. La etiqueta es la de «condicionada», amarilla.
• Desfavorable con defectos muy graves: el ascensor queda fuera de servicio hasta que se corrijan, y solo vuelve a funcionar tras una nueva inspección periódica completa. Etiqueta roja de «fuera de servicio».

Los colores están en el anexo IX, que también dice que el distintivo se coloca en un lugar visible de la cabina, entre 1,80 y 1,90 metros de altura. En la Comunidad Valenciana el plazo para defectos leves fue de un año hasta el 1 de julio de 2026 (disposición transitoria quinta, añadida por el RD 485/2025); desde esa fecha vuelve a ser de seis meses.

Obligaciones de la comunidad como titular del ascensor

El art. 4 de la ITC AEM 1 enumera las obligaciones del titular, que en un edificio en propiedad horizontal es la comunidad:

• Permitir el uso del ascensor solo mientras tenga contratado el mantenimiento con una empresa conservadora habilitada.
• Pedir a la conservadora que lo deje fuera de servicio si sabe que no es seguro.
• Comunicar a la conservadora de inmediato cualquier accidente, y las anomalías en un máximo de 24 horas. Si no atiende el aviso, comunicarlo a la Administración.
• Hacer las reparaciones que indique la conservadora en el plazo que esta fije o, si no, pedir que lo deje fuera de servicio.
• Contratar la inspección periódica y facilitar el acceso al organismo de control.
• Contratar la subsanación de los defectos de la inspección en los plazos fijados.
• Conservar la documentación: registro de puesta en servicio, ficha técnica, manual de funcionamiento, registro de mantenimiento, contrato de mantenimiento y certificados de inspección. Si cambia de conservadora, debe entregar copia a la nueva.

Por su parte, la conservadora debe acudir en un máximo de 24 horas ante una avería que pare el ascensor sin personas atrapadas, y de inmediato si hay alguien atrapado (art. 7.2).

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¿Qué incluye el mantenimiento de ascensores?

En los servicios de mantenimiento de ascensores se incluyen diferentes coberturas, independientemente de que sean ascensores hidráulicos o ascensores eléctricos. Cada empresa usa su propia denominación, pero lo habitual es encontrar tres niveles: Estándar, Semi Riesgo y Todo Riesgo.

Durante el mantenimiento básico o estándar de un ascensor se abordan 5 puntos fundamentales:

• Revisiones rutinarias, con la periodicidad mínima del art. 5.4 de la ITC AEM 1.
• Reparación averías que se hayan producido y se reponen las piezas desgastadas.
• Tareas de limpieza, lubricación y engrase de las distintas piezas del elevador.
• Asistencia a las inspecciones del organismo de control.
• Modificaciones que la normativa obligue a introducir.

Tareas habituales cada pocos meses

Las comprobaciones mínimas las marca la norma UNE 58720 y el plan de mantenimiento de cada aparato. En la práctica, cada pocos meses suelen hacerse tareas como estas:

• Limpiar el foso.
• Revisar el freno.
• Controlar el nivel de aceite de motores y máquina y las posibles fugas.
• Limpiar la pisadera de puertas de cabina.
• Limpiar el cuarto de máquinas.

Puntos que suelen revisarse una vez al año

• Correcto estado de la luz de emergencia, el operador y el estado de patinaje y tensión de los cables.
• Los amarres de contrapeso, los amarres de cabina, el paracaídas y las articulaciones del ascensor.
• Los cables, la polea, los impulsores, detectores, finales de carrera y conmutadores o las fijaciones y el aislamiento de la cabina.
• Prueba del paracaídas de seguridad: se comprueba el buen estado del sistema y se realiza un ensayo de funcionamiento.

¿Quién paga el mantenimiento del ascensor?

El art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a cada propietario a contribuir, según su cuota de participación o lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios que no sean susceptibles de individualización. El mantenimiento del ascensor es uno de esos gastos.

Si los estatutos no dicen nada, pagan todos según su cuota, también los propietarios de bajos y locales. Muchos estatutos incluyen cláusulas que exoneran a bajos y locales de ciertos gastos del ascensor. Hasta dónde llega cada cláusula depende de cómo esté redactada, así que conviene leerla con el administrador antes de repartir una derrama. Lo desarrollamos en quién paga las cuotas del ascensor.

Presupuestos de mantenimiento de ascensores

Son varios los factores que determinan el precio del mantenimiento de un ascensor. La mejor recomendación es que solicites y compares presupuestos de varias empresas especializadas, preferiblemente de tu zona. Sobre todo si llevas muchos años con la misma empresa.

¿Cuánto cuesta el mantenimiento de un ascensor?

El precio del mantenimiento varía en función de diferentes factores:

• Tipo de edificio. El número mínimo de revisiones lo fija el art. 5.4 de la ITC AEM 1: cada cuatro meses en viviendas unifamiliares y en ascensores con declaración CE o UE en edificios de hasta tres paradas y no más de 20 viviendas; cada mes en los demás. Más visitas al año suponen un contrato más caro.
• Coberturas del Mantenimiento, aunque cada empresa puede tener su denominación particular, básicamente existen tres coberturas.
  • Básica, la cual cumple con los mínimos requisitos que indica la normativa.
  • Ampliada, que además de las coberturas básicas incluye algunas piezas de recambio y su mano de obra (que se deben especificar en el contrato), y otras coberturas extras como la ampliación del horario de atención a averías.
  • Y por último la cobertura Completa, la que más coberturas tiene. Aunque en muchas ocasiones existen piezas o servicios que no entran en ella y que deben ser detalladas en el contrato.
• Características del Ascensor o tipo de ascensor, como pueden ser dimensiones y capacidad, tipo de accionamiento (Hidráulico, Eléctrico), antigüedad o tipo de puertas.
• Elección de la empresa conservadora. Una buena elección no solamente puede ahorrar varios cientos de euros al año, sino que además puede evitar problemas como paradas frecuentes, sustituciones continuas de piezas pequeñas o visitas de 10 minutos.

¿Qué IVA se aplica al mantenimiento de ascensores?

El tipo general del IVA es el 21%. La Ley del IVA aplica el 10% a las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificios de viviendas cuando se cumplen los requisitos del art. 91.Uno.2.10.º: que el destinatario sea una persona física para uso particular o una comunidad de propietarios, que el edificio se terminara al menos dos años antes y que los materiales aportados no superen el 40% de la base imponible. El mantenimiento periódico del ascensor no figura en ese precepto, así que la factura mensual de la conservadora va al 21%. Una reparación concreta que cumpla esos requisitos puede ir al 10%.

¿Cómo abaratar el gasto asociado al mantenimiento de ascensores?

Uno de los aspectos a tener en cuenta es la potencia eléctrica del ascensor. Conviene comprobar si la potencia instalada es la correcta o si está sobredimensionada, porque puede suponer un ahorro considerable.

También se puede cambiar de tarifa eléctrica, de compañía eléctrica e incluso introducir modificaciones en el sistema de iluminación de los ascensores como el apagado automático de luces, la utilización de luces LED u optimizaciones del motor.

Además, contrata un plan de mantenimiento que se ajuste a las necesidades de tu comunidad. No cuesta lo mismo el plan para el ascensor de un inmueble con cuatro pisos que el de una comunidad con varios ascensores.

Tipos de Servicios

1. El mantenimiento preventivo y correctivo

Este servicio no tiene por qué hacerlo la empresa instaladora del ascensor. Podéis pedir varios presupuestos y contratar el mantenimiento con la empresa que mejores condiciones ofrezca.

A esta empresa se le llama empresa mantenedora o conservadora. Antes de empezar su actividad debe presentar una declaración responsable ante el órgano competente de la comunidad autónoma (art. 6.2 de la ITC AEM 1). Además, la conservadora garantiza durante dos años la corrección de las deficiencias debidas a una mala ejecución de los trabajos que haya hecho (art. 7.4).

2. La inspección periódica

La realiza un organismo de control, en los plazos del art. 11.4 que hemos visto arriba. El organismo de control comunica la fecha prevista a la conservadora y a la comunidad, que puede presenciarla si lo considera oportuno (art. 11.6.b). Al terminar, emite un certificado con los defectos encontrados y el resultado, y lo entrega a la comunidad, a la conservadora y al órgano de industria en un plazo de 15 días (art. 11.10).

Cada ascensor tiene además un número RAE, que asigna el órgano competente de la comunidad autónoma al registrar el aparato (art. 3). Si la inspección detecta defectos, la conservadora prepara el presupuesto de las correcciones para que la comunidad lo apruebe cuanto antes y cumpla los plazos.

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¿Cómo elegir la mejor empresa para su comunidad?

Antes de contratar un plan de mantenimiento merece la pena informarse bien de los servicios, coberturas y condiciones de unas cuantas empresas para elegir el presupuesto más competitivo que nos ofrezca un mejor servicio al mejor precio.

Todo ascensor debe tener un contrato de mantenimiento en vigor para poder usarse (art. 4.1 de la ITC AEM 1), pero la empresa que lo mantenga no tiene por qué ser la que lo fabricó o instaló. La comunidad es libre de elegir conservadora. Cuando cambie, debe entregar a la nueva empresa el registro de mantenimiento y la documentación del ascensor (art. 4.1 y 4.8), y la conservadora saliente debe entregar el registro de mantenimiento al terminar el contrato (art. 5.5.b).

Antes de decidirse por una empresa en concreto, el administrador o el presidente deben pedir presupuestos y compararlos. Antes de firmar el contrato, conviene prestar atención a estos aspectos.

a) Los servicios incluidos en el contrato de mantenimiento.

Infórmate bien de todas las coberturas y servicios incluidos en el contrato y asegúrate de que se adaptan a las necesidades de tu comunidad. Normalmente los contratos se catalogan como Básico, Semi Riesgo y Todo Riesgo según los servicios que incluyan. Además, se pueden contratar servicios complementarios como asistencia durante las 24 horas del día, mantenimiento de un kit de ahorro energético en el rellano y la cabina o reparación de averías en el sistema de telefonía.

b) Duración del contrato.

Comprueba si hay penalización por baja anticipada, que en algunos contratos llega al 50% e incluso al 100% del precio pactado hasta el final. Por eso, aunque se pueden firmar contratos largos, es recomendable que no pasen de 1 o 2 años salvo que el ahorro en la cuota sea considerable.

c) La existencia o no de prórrogas de renovación automáticas.

Hay que conocer las condiciones de renovación en cuanto a precio, penalizaciones y duración. Revisa también las cláusulas de preaviso: en muchos contratos son de 90 días, y eso obliga a planear el cambio de empresa con antelación.

Consejos generales para contratar el plan de mantenimiento

• Contratar con empresas conservadoras habilitadas.
• Pedir varios presupuestos: no solo la empresa instaladora puede ofrecer el mantenimiento.
• Revisar las condiciones del contrato: precio, duración, coberturas, prórrogas y penalizaciones.
• Conservar una copia del contrato de mantenimiento, que forma parte de la documentación que la comunidad debe guardar (art. 4.8).
• La inspección periódica la hacen solo organismos de control, y la contrata la comunidad, nunca la conservadora (art. 4.5).
• Pedir a la conservadora la copia del manual de funcionamiento del ascensor si la comunidad no la tiene.