STS 2920/2025: el Supremo protege la exención de cuotas del ascensor
El Tribunal Supremo (STS 2920/2025) protege la exención de cuotas del ascensor acordada por unanimidad en 1994: una comunidad no puede revocarla retroactivamente invocando normativa posterior de accesibilidad universal. Análisis, escenarios y FAQ.
En resumen: El Tribunal Supremo, en la sentencia 1002/2025, de 25 de junio (ROJ: STS 2920/2025), ha protegido la exención de cuotas del ascensor que una comunidad de propietarios había acordado por unanimidad en 1994. La comunidad intentó en 2018 revocar esa exención invocando la reforma de la LPH de 2013, pero el Supremo anuló la modificación: esa reforma no se aplica de forma retroactiva a situaciones consolidadas durante 24 años por un acuerdo unánime.
La sentencia del Tribunal Supremo STS 1002/2025, de 25 de junio (Sala de lo Civil, recurso 2095/2020; ROJ: STS 2920/2025; ECLI:ES:TS:2025:2920), que la prensa volvió a difundir en mayo de 2026 (La Razón), resuelve un caso que ilustra una tensión recurrente en miles de comunidades de propietarios españolas: ¿hasta qué punto puede una junta posterior alterar acuerdos comunitarios consolidados por unanimidad décadas atrás? La respuesta marca un límite a la aplicación retroactiva de las reformas legales, incluso cuando persiguen la accesibilidad universal. Puedes localizar el texto íntegro en el buscador del Cendoj (poderjudicial.es) con el ECLI.
¿Qué pasó en el edificio de Madrid?
En septiembre de 1994 la junta de un edificio de Madrid aprobó por mayoría instalar un ascensor, con varios vecinos en contra. Según recoge la sentencia, se acordó de forma unánime que:
- La instalación sería costeada y mantenida exclusivamente por los propietarios interesados.
- Quienes se opusieron quedaron dispensados desde entonces de pagar los gastos de ese servicio.
Durante veinticuatro años el equilibrio se mantuvo sin fisuras. Hasta que en marzo de 2018 una nueva junta aprobó por mayoría que los gastos del ascensor los pagaran todos según su coeficiente de participación. El argumento que constaba en el acta: la Ley 8/2013, de 26 de junio, que reformó la LPH, fijaba el 4 de diciembre de 2017 como límite para adaptar los edificios a la accesibilidad universal, y el ascensor contribuía a cumplirla. Los vecinos hasta entonces exentos recibieron requerimiento de pago. Acudieron a los tribunales.
¿Por qué primera instancia y la Audiencia Provincial fallaron contra los vecinos?
Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial dieron la razón a la comunidad. La Audiencia razonó que la comunidad no había aplicado el art. 17.2 LPH con efectos retroactivos, sino en la redacción vigente cuando se tomó el acuerdo de 2018, y lo consideró admisible.
Los propietarios persistieron. El caso llegó al Tribunal Supremo y se resolvió en la Sala de lo Civil con resultado opuesto.
¿Qué dice exactamente la STS 1002/2025?
El Supremo estimó el recurso de casación, declaró nulo el acuerdo de 2018 y lo dejó sin efecto respecto de los demandantes. Su razonamiento, según los extractos publicados de la sentencia (análisis en El Letrado Sentado), se apoya en tres ideas:
- La exención era una situación consolidada desde hacía 24 años, nacida de un acuerdo unánime adoptado conforme a la ley vigente en 1994.
- Una cosa es que la ley declare obligatorias ciertas obras o rebaje las mayorías, y otra aplicarla de forma retroactiva: los arts. 10.1.b y 17.2 LPH, en la redacción de la Ley 8/2013, se refieren a las instalaciones hechas a partir de su vigencia, no a edificios que ya tenían ascensor con disidentes liberados de su mantenimiento.
- Una comunidad puede cambiar acuerdos anteriores, pero siempre que no afecten a situaciones consolidadas a favor de otros propietarios.
La doctrina no es pacífica: el despacho Gómez-Acebo & Pombo la ha criticado, porque entiende que un acuerdo, aunque fuera unánime, puede revocarse por otro con la mayoría que exija la ley en cada momento, salvo que se hubiera llevado a los estatutos.
¿Qué acuerdos comunitarios sí están protegidos por esta doctrina?
| Tipo de acuerdo | ¿Protegido frente a revocación posterior? | Requisitos |
|---|---|---|
| Exención unánime de cuotas para un elemento común | ✓ Sí (STS 2920/2025) | Unanimidad documentada en acta + actuación coherente prolongada de las partes |
| Exención estatutaria formal (incluida en título constitutivo) | ✓ Sí, para el uso y mantenimiento | Modificarla exige unanimidad (art. 17.6 LPH). No alcanza a las obras de accesibilidad (STS 844/2026) |
| Acuerdo mayoritario (no unánime) de exención | ~ Cuestionable | Requiere análisis específico: la doctrina del Supremo cita expresamente «unanimidad» |
| Decisión no formalizada en acta (acuerdo verbal o práctica tácita) | ✗ No | Sin acta firmada, la prueba del consentimiento original es muy débil |
📌 Lección operativa: el valor probatorio del acta es la diferencia entre una exención protegida y una «práctica tácita» vulnerable a revocación. La documentación escrita y firmada no es un trámite: es el escudo jurídico.
¿Significa esto que la accesibilidad ya no es obligatoria?
No, en absoluto. La doctrina del Supremo es matizada: la accesibilidad sigue siendo obligatoria a futuro en los términos del art. 10.1.b LPH y la normativa de accesibilidad universal. Lo que la STS 1002/2025 protege es algo distinto: las situaciones jurídicas ya consolidadas bajo una unanimidad anterior. Aplicado en concreto:
- Si tu edificio nunca ha tenido ascensor y hoy se instala, el acuerdo se toma por mayoría de propietarios y cuotas (art. 17.2 LPH), o la obra es obligatoria sin acuerdo si se dan los supuestos del art. 10.1.b (petición de una persona con discapacidad o mayor de 70 años con coste anual, descontadas ayudas, no superior a doce mensualidades, o ayudas públicas del 75%). El reparto del coste no sale del art. 10.1.b sino del art. 9.1.e: según la cuota de participación, salvo que el título o los estatutos establezcan otra cosa. Y una exención estatutaria del ascensor no libera de pagar las obras de accesibilidad (STS 844/2026).
- Si en tu edificio se acordó una exención unánime hace décadas y ahora se quiere modificar, la STS 1002/2025 protege a los vecinos exentos.
- Si la obra es de mejora ordinaria y existe un acuerdo unánime de exención previo, ese acuerdo prevalece.
- Si la obra es de conservación obligatoria (ascensor existente que cumple normativa) la doctrina necesita análisis específico, porque la conservación tiene régimen propio en el art. 10.1.a LPH, que incluye las obras necesarias para la accesibilidad.
Tres escenarios concretos: ¿qué hacer si te encuentras así?
Si eres presidente que quiere «modernizar» el reparto del ascensor
Antes de llevar a junta una modificación del reparto, revisa el acta original que estableció el régimen actual. Si fue unánime y se ha mantenido en el tiempo, la STS 1002/2025 indica que un acuerdo posterior por mayoría que afecte a los vecinos exentos puede anularse. La vía alternativa es buscar el consentimiento expreso de los vecinos afectados (con compensaciones, derechos de uso, o reparto progresivo) antes de votar.
Si eres propietario exento que recibe requerimiento de pago
Localiza el acta original que estableció tu exención. Verifica que fue por unanimidad y que has mantenido la coherencia (no haber usado servicios excluidos del pacto). Impugna el nuevo acuerdo dentro del plazo del [art. 18.3 LPH](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906#adieciocho) (tres meses, o un año si es contrario a la ley o a los estatutos) si el cambio te afecta. La STS 1002/2025 te ampara cuando la modificación pretende deshacer un pacto unánime anterior consolidado.
Si eres administrador y la comunidad pregunta por «ese tema del ascensor»
Recomienda análisis individualizado antes de cualquier propuesta de modificación. Pide acceso a las actas históricas y al título constitutivo. Si el acuerdo original fue unánime y nunca ha sido cuestionado, propón en su lugar un acuerdo nuevo con consentimiento expreso de los vecinos exentos a cambio de derechos compensatorios. La vía contenciosa para forzar el cambio suele ser contraproducente: si la comunidad pierde, puede acabar pagando las costas.
¿Cómo distingo «derecho consolidado» de «mera expectativa»?
Es la pregunta clave que distingue lo protegido de lo modificable. El Supremo no fija una lista cerrada; estos son criterios orientativos nuestros a partir de los hechos del caso:
- Origen formal documentado: existe acta de junta, escritura pública, o cláusula estatutaria.
- Unanimidad probada: el acuerdo fue adoptado con el voto favorable de todos los propietarios (o asentimiento subsiguiente sin oposición de quien estaba ausente).
- Prolongación temporal coherente: las partes han actuado durante años conforme al acuerdo, sin reclamación ni desviación.
- Integración patrimonial: el beneficio se ha incorporado al patrimonio del titular como elemento de valoración del inmueble (precio de compraventa, certificado del art. 9.1.e LPH).
- Inexistencia de causa de revocación: el acuerdo no es resoluble por incumplimiento del beneficiario.
Si el reparto del ascensor tiene que cambiar, hablarlo antes con los vecinos exentos y dejarles tiempo para pensarlo suele dar un acuerdo más duradero que una votación ganada por mayoría y recurrida después.
Revisar actas antiguas y preparar una propuesta que la junta pueda aprobar sin conflicto es parte del trabajo de un buen administrador. Si quieres contar con Supervecina para tu comunidad, calcula el precio.