Puertas de acceso en Comunidades de Vecinos

¿Qué mayoría hace falta para cambiar la puerta del portal o del garaje? Depende de si la obra es necesaria o es una mejora. Si la puerta está rota, no cierra o compromete la seguridad del edificio, repararla o sustituirla es una obra de conservación obligatoria que no necesita acuerdo previo de la junta; la junta solo reparte la derrama y fija cómo se paga (arts. 10.1.a y 10.2.a de la Ley de Propiedad Horizontal). Si es una mejora que no hace falta, como una puerta más vistosa o un sistema de apertura nuevo, se necesitan 3/5 del total de propietarios que sumen 3/5 de las cuotas, y quien vote en contra no paga si su parte supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 17.4 LPH).

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Los portales, puertas de garaje y puertas de entrada como puertas de acceso a la urbanización son elementos comunes de acceso. Además de ser funcionales, estéticos y resistentes a la intemperie, deben estar dotados de un mínimo de seguridad.

Existen técnicas de apertura de cerraduras como el bumping, el impressioning, el sacacorchos, la técnica del hilo o las ganzúas especiales, y una puerta antigua o mal ajustada ofrece poca resistencia frente a ellas.

A veces, la puerta de acceso al portal no cierra correctamente. Y muchas veces las comunidades de propietarios son tan grandes que es casi imposible conocer a todos los vecinos. Por lo que un extraño puede entrar con relativa facilidad, como si fuera un propietario más. Además, los portales son los espacios donde más delitos se cometen en las comunidades de vecinos. Son los lugares más expuestos a actos de vandalismo en los elementos comunes de la propiedad horizontal.

Por todo eso, hay que prestar especial atención a las puertas de acceso al inmueble. Es necesario considerar la posibilidad de cambiarlas por modelos más recientes o dotarlas de sistemas de cierre y seguridad adecuados. De modo que garanticen la seguridad de los vecinos de la finca.

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¿Qué quórum se necesita para obras o mejoras en las puertas de acceso a la comunidad?

Como cualquier obra o mejora propuesta para las puertas de acceso, suele ser motivo de conflicto entre los vecinos. Es importante saber qué quórum se necesita para poder seguir adelante con la actuación propuesta. Como puede ser la instalación de una puerta nueva, cerraduras de seguridad o cámaras de videovigilancia en los portales.

En principio, si se trata de tareas de reparación u obras necesarias para la conservación del edificio, incluidas las que hacen falta para cumplir los requisitos básicos de seguridad y accesibilidad, la obra es obligatoria y no requiere acuerdo previo de la junta (art. 10.1.a LPH). La junta se limita a aprobar el reparto de la derrama y los plazos de pago (art. 10.2.a).

También es obligatorio automatizar o adaptar la puerta cuando lo pide un propietario en cuya vivienda viva o trabaje una persona con discapacidad o mayor de 70 años, siempre que el coste repercutido al año, descontadas las ayudas públicas, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 10.1.b).

Ojo con la segunda convocatoria. La regla de la mayoría de asistentes que represente más de la mitad de las cuotas presentes es del art. 17.7 y solo sirve para los acuerdos que no tienen una mayoría especial. No rebaja los 3/5 de las mejoras, que se cuentan sobre el total de propietarios y cuotas. Eso sí, los ausentes que, informados del acuerdo, no manifiesten su discrepancia en 30 días naturales se computan como votos a favor (art. 17.8). Tienes el cuadro completo en nuestra guía de mayorías en la junta de propietarios.

Por el contrario, si se trata de obras estéticas o no necesarias, se necesita la aprobación de 3/5 partes de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación (art. 17.4 LPH). En este último caso, si las obras se aprueban con el número de votos necesarios y la derrama que tiene que pagar cada comunero no supera el importe de tres mensualidades de los gastos comunes ordinarios, todos los vecinos estarán obligados a pagar su parte. Sin embargo, si la derrama de las obras en las puertas de acceso supera esas tres mensualidades, aquellos que se hayan opuesto a la mejora no estarán obligados a pagarla, incluso aunque no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Para contratar un plan de mantenimiento de las puertas de acceso, es aconsejable que el administrador o el presidente de la comunidad pida presupuestos a varias empresas para que todos los vecinos puedan estudiarlos y decidir en consecuencia.

Tipos de puertas de acceso para el portal de la comunidad

Es una de las partes más importantes del edificio, digamos que es la carta de presentación al entrar al inmueble, por lo que la estética y las calidades de la puerta aportarán un valor real al inmueble.

Es la puerta de acceso que tiene más tráfico a lo largo de la vida útil del edificio, por lo que la estructura debe ser robusta y resistente para que se mantenga en buenas condiciones durante un período largo de tiempo. Además, debe tener mecanismos de seguridad y control de entrada para garantizar la completa seguridad de los inquilinos y vecinos de la comunidad de propietarios. En cuanto a material, los más utilizados son de hierro fundido y aluminio, con variedad de estilos y modelos, con cristales de seguridad abatibles o no.

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¿Qué material es más recomendable para las puertas de acceso del portal?

Eso depende de la climatología y el gusto de los clientes, pero si es una zona cerca al mar, es mejor evitar las puertas de hierro. Si, por el contrario, la meteorología no es un factor fundamental y nuestra prioridad es la seguridad y el estilo, la forja en hierro es una elección acertada.

En lo que se refiere al mantenimiento, las puertas de aluminio requieren poco mantenimiento y, además, se pueden encontrar una gran variedad de colores que podrán combinar perfectamente con casi cualquier decoración que haya en el portal.

¿Qué sistemas de seguridad son más adecuados para la puerta de acceso del portal?

Evidentemente, depende de la zona en la que se encuentre el inmueble y del grado de seguridad que haya en los alrededores de la finca. En principio, existen diferentes niveles de seguridad para las puertas de acceso del portal, desde puertas con medidas disuasorias hasta puertas con niveles de blindaje extremo o puertas acorazadas, pero dependerá tanto de sus necesidades como del presupuesto que tenga la comunidad.

¿Qué tipo de aislamiento se necesita para las puertas de acceso?

Dependerá principalmente de la zona en la que se encuentre el inmueble. En zonas húmedas con mucha lluvia es aconsejable llevar a cabo un aislamiento térmico, mientras que en áreas muy bulliciosas con mucho tráfico puede que convenga recurrir a un aislamiento acústico para reducir al máximo el ruido en el interior del inmueble.

Por último, no olvide que al igual que el resto de las puertas de acceso de la comunidad, las puertas de acceso del portal deberán mantenerse en perfecto estado de funcionamiento verificando de manera periódica que los sistemas de cierre, los mecanismos hidráulicos de apertura y cierre, los muelles cierra puertas, las bisagras y las cerraduras funcionan correctamente. Además, si alguno de los propietarios o inquilinos pierde la llave del portal o alguna de las llaves de otras puertas de acceso a la comunidad, conviene cambiarlas para evitar que caigan en manos equivocadas y resulten en daños o problemas en la comunidad.

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Puertas de acceso de Garaje

Las puertas de acceso de garaje automáticas son las que generalmente se usan en comunidades de vecinos, las hay también manual de fácil rodamiento con muy poco mantenimiento. Las puertas de acceso automáticas o motorizadas necesitan un espacio para el motor y la apertura se realiza pulsando un botón, un mando o llave sin necesidad de bajarse del coche. Hay gran variedad de formatos, los más utilizadas son:

• Basculante: puerta de acceso formada por una hoja o dos en horizontal, que queda suspendida junto al techo.
• Abatible: puerta de acceso compuesta por una hoja que gira sobre un eje vertical del marco.
• Seccionable: Son varias hojas o lamas horizontales que se deslizan por los rieles verticales del marco, quedando totalmente suspendida en el techo.
• Enrollable: Es una puerta de acceso seccional pero el mecanismo es parecido al de una persiana, no es recomendable para anchos superiores a 4 metros.

Normativa

Las puertas de acceso deben ser de fácil apertura desde el interior del inmueble y no se deben cerrar con llave.

En algunas comunidades, por miedo a los robos suelen pasar la llave después de las 12.00 impidiendo la apertura por medio del telefonillo, lo que obliga a tener que bajar a abrir. Esta medida de “seguridad” es sumamente peligrosa, sobre todo si hay que evacuar el edificio en caso de emergencia. Lo mismo ocurre con la puerta de acceso del garaje y las puertas de acceso en las zonas de evacuación del edificio. Estas puertas de acceso nunca se deben cerrar con llave y deben ser de fácil apertura, sin tener que utilizar la llave desde dentro, para que se pueda salir rápido del inmueble en caso de emergencia. Así lo establece el CTE (Código Técnico de Edificación) en el DB SI 3, apartado 6.1: las puertas previstas como salida de planta o de edificio deben abrirse desde el lado de la evacuación sin tener que utilizar una llave y sin actuar sobre más de un mecanismo. Esta condición no se aplica a las puertas automáticas.

Medidas:

Las puertas de acceso peatonales a los edificios deben cumplir con normativas especificas en cuanto a anchura, altura, grosor y otros, según lo estipulado en el apartado 4.4 de la Norma UNE 56801:2008 Puertas de acceso de entrada a piso y exteriores:

• Altura: 2.030 mm.
• Anchura: 825 mm.
• Grosor: 40 mm y 45 mm.

Puertas de acceso automáticas

Según el DB SUA 2, apartado 1.4.3 del CTE, las puertas de garaje y portones deben cumplir su reglamentación específica de seguridad y tener marcado CE. Los comentarios oficiales del documento remiten a la norma de producto UNE-EN 13241:2004+A2:2017 (la antigua UNE-EN 13241-1:2004 con sus modificaciones) y a la Directiva de máquinas.

Mantenimiento de la puerta de acceso del garaje

Para la instalación, el uso y el mantenimiento de la puerta de garaje, los comentarios del DB SUA del CTE indican que la conformidad con la Directiva de máquinas puede obtenerse cumpliendo la norma UNE-EN 12635:2002+A1:2009, complementada por la UNE 85635:2012, específica para puertas ya instaladas o de nueva instalación.

¿Qué servicios podemos contratar a las empresas de instalación de puertas de acceso?

• Reposición puertas de acceso del portal
• Reparaciones/ cambio de piezas de puertas de acceso
• Reposición puertas de acceso de garaje
• Mantenimiento puerta de acceso de garaje

Beneficios y sugerencias para la comunidad de vecinos

• Las puertas de acceso automáticas nos proporcionan seguridad y comodidad, permitiendo un acceso selectivo con solo pulsar un botón, e imposibilitando el acceso a las personas no autorizadas.
• Contratar un programa de mantenimiento, libera a la comunidad de posibles responsabilidades.
• No cerrar con llave las puertas de acceso ni las puertas de evacuación del edificio.
• Las puertas de acceso peatonal automatizadas o con mando a distancia facilitan el acceso a las personas mayores o con discapacidad.