Ventilación y calidad del aire en la comunidad: qué exige la normativa y cómo mantenerla
Caudales mínimos del garaje, trasteros y cuarto de basuras, detectores de monóxido y calendario de mantenimiento que fija el Código Técnico, explicados para presidentes y administradores.
Actualizado el 28 de septiembre de 2026
Este artículo se publicó en julio de 2020 para resumir las recomendaciones de uso de climatización y ventilación que se difundieron durante la pandemia de COVID-19. Aquellas pautas respondían a una situación excepcional ya superada. Lo hemos reescrito como guía permanente sobre la ventilación que la normativa exige a una comunidad de propietarios.
En un edificio de viviendas, la instalación de ventilación más exigente suele ser la del garaje: el Código Técnico pide un caudal mínimo de 120 litros por segundo y por plaza y, en aparcamientos de más de cinco plazas o de más de 100 m², un sistema de detección de monóxido de carbono que ponga en marcha los extractores al llegar a 50 ppm, o a 100 ppm si no se prevé que haya empleados (Documento Básico HS 3, tabla 2.2 y apartado 3.1.4.2). El mismo documento fija un calendario de mantenimiento que la comunidad debe cumplir.
Qué espacios de la comunidad regula el Código Técnico
La sección HS 3 “Calidad del aire interior” se aplica, en edificios de viviendas, al interior de las viviendas, a los almacenes de residuos, a los trasteros y a los aparcamientos y garajes, incluidas sus zonas de circulación de vehículos (HS 3, apartado 1.1). Para cualquier otro local, como un gimnasio o una sala comunitaria, remite al RITE.
Un matiz importante: el Código Técnico se aplica a edificios nuevos y a las intervenciones en edificios existentes (art. 2 de la parte I del CTE). El CTE no obliga por sí solo a rehacer un garaje antiguo para alcanzar los caudales actuales, pero sus exigencias entran en juego cuando se reforma la instalación. Lo que obliga siempre es conservar el edificio “en buen estado mediante un adecuado mantenimiento” (art. 8.2 de la parte I) y el deber de conservación de la comunidad (art. 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal).
Caudales mínimos de las zonas comunes
La tabla 2.2 del DB HS 3 fija estos mínimos para locales no habitables:
| Local | Caudal mínimo |
|---|---|
| Aparcamientos y garajes | 120 l/s por plaza |
| Almacenes de residuos | 10 l/s por m² útil |
| Trasteros y sus zonas comunes | 0,7 l/s por m² útil |
Los contaminantes a eliminar cambian según el local: en garajes, el monóxido de carbono y los óxidos de nitrógeno; en trasteros y cuartos de basuras, la humedad, los olores y los compuestos orgánicos volátiles (HS 3, apartado 2.5).
El garaje: ventilación mecánica y detección de monóxido
Cuando la ventilación del garaje es mecánica, el DB HS 3 (apartado 3.1.4.2) exige:
- Que sea de uso exclusivo del aparcamiento, salvo trasteros situados en el propio recinto.
- Que funcione por depresión, con extracción mecánica o con admisión y extracción mecánicas.
- Aberturas repartidas para evitar bolsas de gases: una de admisión y otra de extracción por cada 100 m² útiles, con las de extracción a menos de 10 m entre sí y, al menos dos tercios de ellas, a 0,5 m o menos del techo.
- Con 15 o más plazas, al menos dos redes de conductos de extracción por planta, cada una con su aspirador.
- Con más de cinco plazas o más de 100 m² útiles, detección de monóxido en cada planta que active los aspiradores a 50 ppm o 100 ppm.
Calendario de mantenimiento
La tabla 7.1 del DB HS 3 establece estas operaciones mínimas:
- Conductos: limpieza anual y comprobación de la estanquidad aparente cada 5 años.
- Aberturas: limpieza anual.
- Aspiradores y extractores: limpieza anual y revisión de funcionalidad cada 5 años.
- Filtros: revisión cada 6 meses y limpieza o sustitución anual.
- Sistemas de control, como la centralita de detección de CO: revisión de automatismos cada 2 años.
Si la comunidad tiene un gimnasio o una sala con climatización, el RITE clasifica los gimnasios como IDA 3, con un caudal de aire exterior de 8 dm³/s por persona, y las oficinas como IDA 2, con 12,5 (IT 1.1.4.2.2 y tabla 1.4.2.1). Para organizar el resto de revisiones del edificio, consulta qué mantenimientos son obligatorios en tu comunidad.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio tener detectores de monóxido en el garaje comunitario?
El DB HS 3 los exige en aparcamientos de más de cinco plazas o de más de 100 m² útiles, en cada planta y conectados a los extractores (apartado 3.1.4.2.7). En garajes antiguos la exigencia depende de la normativa con la que se construyeron, pero se aplica la vigente si se reforma la instalación.
¿Quién paga el mantenimiento de la ventilación del garaje?
La comunidad, como gasto general según la cuota de participación, salvo que el título o los estatutos lo hayan asignado solo a los propietarios de plazas: el art. 9.1.e LPH admite ese reparto “especialmente establecido”. Revisa tu título antes de repartir la factura.
¿Cada cuánto hay que limpiar los conductos de ventilación?
Una vez al año, y cada cinco años hay que comprobar su estanquidad aparente (DB HS 3, tabla 7.1). Los filtros se revisan cada seis meses y se limpian o sustituyen una vez al año.
Pide a la empresa mantenedora que deje por escrito la fecha de cada operación. Si hay un siniestro o una inspección, ese registro sirve para acreditar que la comunidad cumplió con su deber de conservación.
Llevar ese registro y recordar cada revisión a tiempo es una de las tareas del administrador. Si quieres que Supervecina lo haga por tu comunidad, puedes consultar el precio.