¿Qué mantenimientos son necesarios en tu Comunidad de Propietarios?

¿Qué mantenimientos son obligatorios en una comunidad de propietarios? Los que imponen las normas de seguridad industrial y sanitaria, porque la LPH solo obliga a conservar las instalaciones comunes (art. 10.1.a). El ascensor necesita una empresa conservadora que lo revise cada mes (cada cuatro meses si es un ascensor con marcado CE en un edificio de hasta tres paradas y 20 viviendas) y una inspección por organismo de control cada 2, 4 o 6 años (ITC AEM 1, RD 355/2024, arts. 5.4 y 11.4). La instalación eléctrica común de un edificio de viviendas con más de 100 kW instalados pasa inspección cada 10 años (ITC-BT-05 del REBT), la piscina comunitaria debe cumplir como mínimo los requisitos de tratamiento y calidad del agua del RD 742/2013 (art. 3.2) y la ITE llega cuando el edificio alcanza la antigüedad que fija tu comunidad autónoma o tu ayuntamiento.

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Lo cierto, es que llevar un correcto mantenimiento de los elementos puede evitar que el funcionamiento de las instalaciones se vean afectados o que ocasionen costos de reparación muchos más altos. Además, algunos mantenimientos de la comunidad son obligatorios.

¿Cuáles son los mantenimientos necesarios en tu Comunidad?

Inspección de ascensores

Una vez hecha la instalación de un ascensor en el edificio, debe realizar un contrato de mantenimiento con una empresa especializada. Esta empresa es la encargada de hacer las revisiones e inspecciones que marca la normativa.

Las revisiones de mantenimiento preventivo son presenciales y, como mínimo, mensuales, sin que puedan pasar menos de 20 días ni más de 45 entre una y otra. Solo los ascensores de viviendas unifamiliares y los que tienen declaración CE o UE de conformidad en edificios de hasta tres paradas y no más de 20 viviendas pueden revisarse cada cuatro meses (art. 5.4 de la ITC AEM 1, aprobada por el RD 355/2024). En ellas entran tareas como la limpieza del foso, la revisión de niveles de aceite, la comprobación de los cuadros y la tensión de los cables. Tienes más detalle en nuestra guía de mantenimiento de ascensores.

En cuanto a la inspección periódica obligatoria, la hace un organismo de control con estos plazos máximos (art. 11.4 de la ITC AEM 1):

• Dependiendo del tipo de edificio donde se sitúa. Si son edificios industriales o con pública concurrencia: 2 años
• Si el edificio tiene más de 20 viviendas o más de 4 plantas servidas: 4 años
• El resto de edificios que no cumpla con lo anterior: 6 años.

Además, después de un accidente con daños a personas, animales de compañía o bienes, o cuando lo determine la comunidad autónoma, puede pedirse una inspección específica a un organismo de control, distinta de la periódica (art. 11 de la ITC AEM 1).

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Mantenimiento de piscinas

Si tu comunidad de vecinos tiene una piscina comunitaria, es necesario su mantenimiento. El RD 742/2013 clasifica las piscinas de comunidades de propietarios como tipo 3A y les obliga a cumplir, como mínimo, sus artículos sobre características de la piscina, tratamiento del agua, productos químicos, calidad del agua y del aire, incidencias e información al público; la comunidad autónoma puede exigir el resto (arts. 2.3 y 3.2). El mantenimiento de piscinas comunitarias puede ser bastante difícil si los propietarios son los que se hacen cargo él, sobre todo para cumplir con la normativa de seguridad. Por eso, puedes contratar profesionales especializados para ello.

Las tareas de mantenimiento que necesita una piscina tanto en verano como en invierno son:

• En verano, la piscina debe tener un mantenimiento diario del agua. Hay que añadir los productos específicos para mantener el PH del agua, añadir el cloro y limpiar la superficie del agua. Además, de revisar semanalmente la maquinaria y depuradora.
• En invierno, si la piscina se mantiene llena, es necesario limpiarla dos veces a la semana y revisar el tratamiento del agua.

Si necesitas saber más sobre el mantenimiento del agua, del equipo de filtración y depuración o del vaso de la piscina, también tenemos un artículo que te informa específicamente de ello.

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Revisión de las instalaciones eléctricas

No todas las comunidades hacen un mantenimiento de sus instalaciones eléctricas. Sin embargo, las instalaciones comunes de edificios de viviendas con una potencia total instalada superior a 100 kW deben pasar una inspección periódica cada 10 años por un organismo de control (ITC-BT-05, apartado 4.2, del Reglamento electrotécnico para baja tensión). Además, cada 5 años pasan inspección las instalaciones que la necesitaron antes de ponerse en servicio, entre ellas las piscinas con más de 10 kW instalados y los locales con riesgo de incendio o explosión de clase I, salvo aparcamientos de menos de 25 plazas (apartados 4.1 y 4.2). Aunque tu comunidad no esté en ninguno de estos casos, revisar la instalación es muy recomendable para tener una comunidad más cómoda y segura.

Hacer una revisión anual de tus instalaciones eléctricas puede disminuir los cortes de electricidad repentinos o peligros de incendio en el edificio e incluso ahorrar en tu factura de la luz.

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Mantenimiento de puertas de garaje

Las puertas de garaje deben tener marcado CE y cumplir su reglamentación específica de seguridad (CTE, DB SUA 2, apartado 1.4.3). Para su instalación, uso y mantenimiento, los comentarios oficiales del CTE remiten a la norma UNE-EN 12635. Si no se realiza este mantenimiento correctamente, puede traer consecuencias a la comunidad en el caso de que ocurra un accidente. Además, al administrador le corresponde velar por el buen régimen de las instalaciones y servicios de la casa (art. 20.1.a LPH). Lo contamos con más detalle en puertas de acceso en comunidades.

La revisión de esta instalación, además de evitar accidentes, alarga la vida útil del equipo. Pero, ¿en qué consiste este mantenimiento?

• Engrasado.
• Comprobación de los elementos y componentes de seguridad.
• Recambio de piezas defectuosas.

Limpieza general de zonas comunes

Las zonas comunes de una comunidad deben tener la desinfección e higienización adecuadas. Si quieres ver cómo organizar todos estos servicios, repasa nuestra guía de mantenimiento de comunidades. En algunas comunidades, son los propios vecinos los que se encargan de ello. Sin embargo, también se puede proceder a la contratación de empresas especializadas de limpieza.

Para una mayor comodidad de los vecinos, la frecuencia de limpieza se debería llevar de la siguiente manera:

• Una limpieza diaria de las zonas con mayor uso diario, como por ejemplo los cuartos de basura.
• Limpieza semanal de los suelos, escaleras, cristales y ascensores.
• Están las tareas de mantenimiento más específicas, que se realizan esporádicamente, como la limpieza de fachadas o el abrillantamiento del suelo.

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Tener al día los contratos y los plazos de cada revisión es parte del trabajo del administrador de fincas. Si quieres que Supervecina se ocupe de ello en tu comunidad, puedes ver el precio aquí.