Zonas comunes: derechos y deberes de cada vecino según la Ley de Propiedad Horizontal

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Cada propietario es copropietario de las zonas comunes junto con los demás (art. 3 LPH). Puede usarlas conforme a su destino, pero no alterarlas (art. 7.1), debe usarlas sin causar daños (art. 9.1.a) y paga su mantenimiento según su cuota aunque no las use (arts. 9.1.e y 9.2). Las reglas concretas, como el horario de la piscina, las fija la junta por mayoría en unas normas de régimen interior (art. 6). El Tribunal Supremo ha avalado que una comunidad prohíba por mayoría el uso de la piscina a quien solo es dueño de una plaza de garaje, que a cambio queda exento de pagar esa zona (STS 411/2022, de 23 de mayo).

Tus derechos sobre las zonas comunes

• Usarlas conforme a su destino. La copropiedad de los elementos comunes va unida a tu piso o local y no se puede separar de él (art. 3).
• Participar en las decisiones. Asistes y votas en la junta, en persona o con un escrito de representación (art. 15.1), y puedes pedir por escrito al presidente que se trate un tema en la siguiente junta (art. 16.2).
• Estar informado. El acta de cada junta se remite a los propietarios (art. 19.3) y el administrador custodia la documentación de la comunidad a tu disposición (art. 20.1.e).
• Impugnar acuerdos. Puedes impugnar un acuerdo contrario a la ley o a los estatutos, gravemente lesivo para la comunidad o que te perjudique sin obligación de soportarlo, en tres meses, o en un año si vulnera la ley o los estatutos (art. 18).

Tus deberes

• Uso adecuado y sin daños de instalaciones y elementos comunes, también los de uso privativo de otro vecino (art. 9.1.a).
• No alterar nada fuera de tu piso y avisar sin demora al administrador si ves que hace falta una reparación urgente (art. 7.1).
• Pagar los gastos generales según tu cuota, uses o no el servicio (arts. 9.1.e y 9.2), y contribuir al fondo de reserva (art. 9.1.f).
• Permitir en tu vivienda las reparaciones y servidumbres imprescindibles para obras o servicios comunes acordados, con derecho a que la comunidad te indemnice los daños (art. 9.1.c).
• Responder de las infracciones y los daños que causes en tus relaciones con los demás (art. 9.1.g).
• No realizar actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, ni tú ni quien ocupe tu piso (art. 7.2).

Quién pone las normas de uso y con qué mayoría

Las normas de régimen interior regulan la convivencia y el uso de servicios y cosas comunes dentro de los límites de la ley y los estatutos, y obligan a todos mientras no se modifiquen (art. 6). Se aprueban como los acuerdos de administración: mayoría de propietarios y cuotas o, en segunda convocatoria, mayoría de asistentes que represente más de la mitad de sus cuotas (art. 17.7).

Otras decisiones tienen mayorías distintas. Alquilar un elemento común sin uso específico requiere tres quintas partes (art. 17.3). Cambiar el título constitutivo o los estatutos, unanimidad (art. 17.6). Y la junta puede privar temporalmente del uso de servicios o instalaciones a quien no paga, sin efecto retroactivo y sin medidas abusivas o que afecten a la habitabilidad (art. 21.1).

Un caso real: la piscina y los propietarios de garaje

En un edificio de Santa Ponsa (Mallorca), la junta acordó en 2017 prohibir la piscina a los propietarios de plazas de garaje que no tenían vivienda. El Supremo validó el acuerdo: una piscina, por su naturaleza, está al servicio de quienes residen en el edificio, y como ni el título ni los estatutos reconocían ese uso a los garajes, bastaba la mayoría del art. 17.7. A cambio, los garajes sin vivienda quedaron exonerados de los gastos de piscina y zona deportiva (STS 411/2022).

El Supremo también ha resuelto el caso inverso: quien vota en contra de construir una piscina nueva aprobada por tres quintos y no paga su coste en virtud del art. 17.4 tampoco puede usarla (STS 590/2020, de 11 de noviembre).

Si el problema es un vecino que incumple las normas o se ha apropiado de un espacio, tienes los pasos en conflictos por el uso de las zonas comunes y en un vecino se apropia de un elemento común. Para saber qué es común y qué privativo en tu edificio, mira elementos comunes y privativos.

Antes de las normas y los pleitos, el portal, el jardín o la piscina son el sitio donde te cruzas con quien vive al lado. Merece la pena pararse dos minutos a charlar: muchas normas de uso salen mejor cuando los vecinos ya se conocen.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que pagar la piscina o el ascensor si no los uso?

Sí, como regla general: la no utilización de un servicio no exime de pagarlo (art. 9.2). Las excepciones son las que prevean el título o los estatutos y las mejoras no necesarias del art. 17.4, en las que el disidente no paga si la cuota de instalación supera tres mensualidades.

¿Puedo dejar la bicicleta o el carrito en el portal?

Depende de las normas de régimen interior y de que no se impida el paso ni se causen daños, porque el uso debe ser adecuado (art. 9.1.a). Lo tratamos en el carrito del bebé en las zonas comunes.

¿Qué pasa si un vecino estropea algo en una zona común?

Debe responder de ese daño: cada propietario tiene que usar los elementos comunes evitando desperfectos y responde ante los demás de los daños que cause (arts. 9.1.a y 9.1.g). Si no lo repara ni lo paga, la comunidad puede reclamarle, y quien la representa en juicio es el presidente (art. 13.3).

Si buscas una administración que ayude a que las normas de uso se decidan con la participación de todos, consulta el precio para tu comunidad.