10 preguntas y respuestas de tu Comunidad de Vecinos

Las dudas que más se repiten en una comunidad de propietarios tienen respuesta directa en la Ley de Propiedad Horizontal. La junta se reúne al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas (art. 16.1), nadie está obligado a asistir y se puede ir representado con un escrito firmado (art. 15.1), el fondo de reserva debe ser como mínimo el 10% del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f) y las derramas aprobadas válidamente obligan a todos, con excepciones como las mejoras no necesarias (arts. 17.4 y 17.9). Abajo tienes estas y otras preguntas, cada una con su norma.

Terminamos agosto con unas preguntas y respuestas sobre tu Comunidad de Vecinos, que siempre os vendrán bien para resolver pequeñas dudas sobre tu edificio.

¡Allá vamos!

¿Se puede fumar en las zonas comunes?

No en todas. La Ley 28/2005, reformada por la Ley 42/2010, prohíbe fumar en los ascensores (art. 7.m) y en los centros de trabajo (art. 7.a), además de en cualquier lugar donde lo prohíba su titular (art. 7.s) y en los espacios que fije la normativa autonómica. La comunidad puede prohibirlo en sus zonas comunes cerradas con un acuerdo de junta o en las normas de régimen interior (art. 14.d LPH).

¿Es obligatorio el seguro en tu Comunidad de Vecinos?

La Ley de Propiedad Horizontal no lo exige: solo permite pagar con el fondo de reserva un seguro que cubra los daños de la finca (art. 9.1.f LPH). Algunas comunidades autónomas sí lo imponen: en Madrid todo edificio debe estar asegurado contra incendio y daños a terceros (art. 24 de la Ley 2/1999) y en la Comunitat Valenciana la comunidad debe asegurar así los elementos comunes (art. 30.1 de la Ley 8/2004). Donde no sea obligatorio, es muy aconsejable. Lo explicamos en ¿es obligatorio tener seguro en una comunidad de propietarios?.

¿Es necesario tener extintores en mi edificio?

Depende del año del edificio. Si se construyó con el Código Técnico de la Edificación (RD 314/2006, en vigor desde marzo de 2006; su documento de incendios fue obligatorio tras un periodo transitorio de seis meses), sí: el DB-SI, sección SI 4 exige en las zonas comunes extintores de eficacia 21A-113B de modo que en cada planta no haya más de 15 m de recorrido hasta uno desde cualquier origen de evacuación, y también en las zonas de riesgo especial (por ejemplo, el local de contadores de electricidad y, según su tamaño o potencia, trasteros y salas de calderas). Si se construyó con la NBE-CPI-96 (RD 2177/1996), la regla era parecida: extintores en todo edificio salvo la vivienda unifamiliar, a 15 m como máximo desde cualquier origen de evacuación en cada planta (art. 20.1).

En edificios más antiguos el CTE solo se aplica si se hacen obras o cambia el uso (art. 2.3 y 2.6 del RD 314/2006). Aun así, pueden exigirlos una norma autonómica o municipal posterior o la póliza del seguro de la comunidad. Donde haya extintores, el Reglamento de Instalaciones de Protección contra Incendios (RD 513/2017, anexo II) obliga a revisarlos cada tres meses (puede hacerlo el propio titular), a un mantenimiento anual por empresa mantenedora y a la prueba de presión (retimbrado) cada cinco años.

¿Se puede grabar la reunión de la Comunidad de Vecinos?

Si todos los participantes están de acuerdo y han consentido la grabación, se puede. Perfecto para el voto online con nuestra plataforma.

¿El edificio tiene que ser accesible obligatoriamente?

Las obras de accesibilidad son obligatorias, sin necesidad de acuerdo de la junta, cuando las pida un propietario en cuya vivienda viva, trabaje o preste servicios voluntarios una persona con discapacidad o mayor de 70 años, siempre que el coste anual repercutido, descontadas las ayudas públicas, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. También lo son si las ayudas públicas alcanzan el 75% del importe (art. 10.1.b LPH). El Congreso aprobó el 16 de septiembre de 2026 una reforma que rebaja ese umbral al 70%, pendiente de publicación en el BOE: hasta entonces rige el 75%.

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¿Tengo que constituir la comunidad de vecinos sí o sí?

La Ley de Propiedad Horizontal se aplica aunque no se haya otorgado el título constitutivo, siempre que el edificio tenga pisos o locales de propiedad separada con elementos comunes (art. 2.b LPH y art. 396 del Código Civil). Solo quedaría formalizarla.

¿Cuánto tiene que tener el fondo de reserva de la Comunidad?

Como mínimo, el 10% del último presupuesto ordinario. Sirve para las obras de conservación, reparación y rehabilitación, y para las obras de accesibilidad y eficiencia energética de los arts. 10.1.b y 17.2. Más detalle en nuestra guía del fondo de reserva (art. 9.1.f LPH).

¿A qué hora pueden empezar las obras en el edificio?

Lo fija la ordenanza municipal de ruido de tu ayuntamiento y, en su caso, las normas de régimen interior de la comunidad. Consulta la de tu municipio antes de empezar.

¿Hay que asistir a las reuniones obligatoriamente?

No, no es obligatorio asistir a las juntas de vecinos. Pero sí es recomendable, para participar en las decisiones que se tomen en las mismas. Y hay margen de mejora: el 77,3% de los propietarios considera mejorables las decisiones de su junta (Consulta Supervecina, 2020). Si no puedes ir, puedes delegar en otra persona con un escrito firmado (art. 15.1 LPH). Y si faltas, tu silencio cuenta: una vez informado del acuerdo, si no manifiestas tu discrepancia en 30 días naturales, tu voto se computa a favor, salvo excepciones como las obras de aprovechamiento privativo (art. 17.8).

¿Tengo que pagar una derrama a pesar de no estar de acuerdo?

Si está correctamente aprobada, sí: los acuerdos válidos obligan a todos (art. 17.9 LPH). Hay excepciones: en las mejoras no necesarias aprobadas por tres quintos, el que votó en contra no paga si su cuota de instalación supera tres mensualidades ordinarias (art. 17.4), y las infraestructuras del art. 17.1 (telecomunicaciones, renovables) no se repercuten a quien no votó a favor. Qué mayoría hace falta en cada caso lo tienes en mayorías en la junta de propietarios.

¡Pregúntame!

¿Quién te da el número del mejor fontanero? ¿Y la mejor receta de papas aliñás? ¿Quién tienes cerca para ayudarte? Tu vecina, claro.

Cada junta, cada avería y cada duda que hemos resuelto nos ha enseñado algo. SUPERVECINA es la forma más rápida de consultarlo, junto con la ley que aplica a tu caso. Responde sola, al instante, y te pasa con una persona cuando hace falta.

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