Qué puede hacer el administrador de fincas ante una emergencia en el edificio

Ante una emergencia, el administrador no tiene que esperar a la junta. El artículo 20.c de la Ley de Propiedad Horizontal le encarga atender a la conservación del edificio «disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios». La junta se entera después: la ley solo exige que sea informada de esas medidas (art. 14.c). La regla sirve igual para una fuga en una bajante, un incendio en el cuarto de contadores o una cornisa que amenaza con caer tras un temporal.

Qué dice la ley sobre las medidas urgentes

Tres artículos de la LPH dan al administrador margen para actuar rápido:

• Art. 20.a y 20.c. Le corresponde velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y disponer las reparaciones urgentes avisando de inmediato al presidente.
• Art. 10.1.a. Las obras necesarias para conservar el edificio y cumplir los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta.
• Art. 10.2.a. En esas obras la junta se limita a repartir la derrama y fijar cómo se paga.

Si la comunidad no tiene administrador profesional, estas funciones las ejerce el presidente, salvo que los estatutos o la junta hayan nombrado a otra persona (art. 13.5). Repasamos el resto de sus tareas en qué hace el administrador de fincas.

Qué hacer en las primeras horas

1. Si hay riesgo para las personas, llamar al 112 antes que a nadie.
2. Cortar el suministro afectado (agua, gas o electricidad) si se puede hacer sin peligro.
3. Fotografiar los daños y anotar la hora. Servirán para el seguro y para dar cuenta a la junta.
4. Avisar a la aseguradora si la comunidad tiene póliza. Qué suele cubrir lo explicamos en ¿es obligatorio tener seguro en una comunidad?.
5. Encargar la reparación mínima que corta el daño y dejar para la junta lo que pueda esperar.
6. Informar al presidente el mismo día, como exige el artículo 20.c.

Los vecinos también tienen deberes. Quien detecte una avería en zonas comunes debe comunicarla sin dilación al administrador (art. 7.1). Y cada propietario debe permitir la entrada en su piso para las reparaciones que exija el servicio del edificio, con derecho a que la comunidad le indemnice los daños que se le causen (art. 9.1.c y 9.1.d). Si la fuga viene de una tubería general, te interesa quién responde de las reparaciones de tuberías.

Y cuando lo urgente esté controlado, llama a la puerta de la vecina mayor que vive sola: en un susto así, saber que alguien se ha acordado de ella también cuenta.

Cómo se paga una reparación urgente

Lo primero es el fondo de reserva. Existe para atender obras de conservación y reparación, y debe tener al menos el 10% del último presupuesto ordinario. Con cargo a él la comunidad puede contratar un seguro de daños o un mantenimiento permanente del edificio (art. 9.1.f). Si no alcanza, la junta aprueba una derrama, repartida según la cuota de participación. Cada piso queda afecto a su pago en los mismos términos que los gastos generales (art. 10.2.c). Más sobre el fondo en el fondo de reserva de la comunidad.

Por qué no conviene esperar

El artículo 1907 del Código Civil hace responsable al propietario del edificio de los daños causados por la ruina de todo o parte de él si se debe a la falta de reparaciones necesarias. En una comunidad, ese propietario son todos los vecinos. Además, los propietarios que se opongan o retrasen sin justificación las órdenes de la autoridad responden individualmente de las sanciones administrativas (art. 10.2.b LPH). Retrasar una reparación urgente para ahorrar una junta suele salir más caro.

Preguntas frecuentes

¿Puede el administrador contratar una reparación urgente sin pedir varios presupuestos?

Sí. El artículo 20.c no exige comparar ofertas ni convocar la junta para las medidas urgentes, solo informar de inmediato al presidente. Si un propietario cree que la actuación fue injustificada, puede reclamar ante la junta, que resuelve las reclamaciones contra quienes ocupan los cargos (art. 14.a).

¿Y si en la comunidad no hay administrador?

Las funciones de administrador las asume el presidente, salvo que los estatutos o la junta hayan nombrado a otra persona (art. 13.5). Por tanto, es el presidente quien debe ordenar la reparación urgente.

¿Me pueden obligar a dejar entrar a los operarios en mi piso?

Sí, cuando la reparación la exige el servicio del edificio, por ejemplo una bajante común que pasa por tu vivienda. Estás obligado a consentirla y a permitir la entrada, y la comunidad debe indemnizarte los daños que te cause (art. 9.1.c y 9.1.d LPH).