Certificación energética de comunidades de vecinos

Una comunidad de propietarios necesita certificado de eficiencia energética del edificio cuando el edificio tiene que pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE) o una inspección equivalente, cuando hace reformas que afecten a más del 25% de la envolvente térmica o que requieran proyecto de instalaciones térmicas, y en la práctica siempre que quiera ayudas o deducciones por eficiencia energética, porque se exige el certificado de antes y el de después. Cada propietario, además, lo necesita para vender o alquilar su piso. Lo regula el Real Decreto 390/2021 (art. 3.1), que puede cumplirse con un certificado único de todo el edificio o con el de viviendas representativas (art. 6.2).

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¿Qué es el certificado energético?

Es el documento que califica la eficiencia energética de un edificio o de una vivienda con una escala de letras, de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente). La certificación incluye el certificado, la etiqueta y un informe de evaluación energética en formato electrónico, entre otros elementos (art. 8.1).

Tres reglas básicas del RD 390/2021:

• Validez: diez años como máximo, salvo que la calificación sea G, que dura cinco (art. 13.1). El propietario puede actualizarlo antes si mejora el edificio, por ejemplo tras cambiar ventanas o aislar la fachada.
• Registro: solo tiene validez legal si está registrado en el órgano competente de la comunidad autónoma. Si la comunidad autónoma no fija otro plazo, hay un mes desde su emisión (art. 6.6).
• Visita: el técnico debe visitar el inmueble como mínimo una vez, dentro de los tres meses anteriores a emitir el certificado (art. 6.5).

La etiqueta tiene que aparecer en toda oferta, promoción y publicidad de venta o alquiler (art. 15.2), así que el certificado debe estar hecho antes de anunciar el piso.

¿Cuándo es obligatorio?

No hay obligación por el simple hecho de ser propietario. El art. 3.1 del RD 390/2021 lo exige, entre otros casos, en:

• Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o se alquilen a un nuevo arrendatario. La obligación es del propietario de la vivienda o del local.
• Edificios que tengan que pasar la ITE o inspección equivalente (art. 3.1.f). Aquí la afectada es la comunidad. Si tu edificio está en ese caso, lo explicamos en la inspección técnica de edificios.
• Reformas o ampliaciones que supongan intervenir en más del 25% de la superficie de la envolvente térmica, renovar instalaciones térmicas con proyecto según el RITE, o ampliar más de un 10% la superficie o el volumen cuando lo ampliado supere 50 m² (art. 3.1.d).

Ayudas y deducciones. Las administraciones vinculan los incentivos para eficiencia energética al ahorro demostrado comparando los certificados de antes y después de la reforma, u otros criterios (art. 14). En el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 hay que aportar los dos certificados, registrados, para cobrar la parte de eficiencia energética (art. 102 del RD 326/2026). Y las deducciones del IRPF por obras de eficiencia exigen certificados expedidos y registrados conforme al RD 390/2021 (disposición adicional quincuagésima de la Ley 35/2006).

¿Qué edificios están excluidos?

El art. 3.2 excluye:

• Edificios protegidos oficialmente, cuando una mejora de eficiencia alteraría de manera inaceptable su carácter o aspecto.
• Construcciones provisionales para dos años o menos.
• Edificios industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales de baja demanda energética, o esas partes.
• Edificios independientes, que no estén en contacto con otros, con menos de 50 m² útiles.
• Edificios que se compren para demolerlos o para hacer las reformas del art. 3.1.d, con declaración responsable del propietario ante la comunidad autónoma.

La lista del antiguo RD 235/2013 incluía otros supuestos, como los lugares de culto o las viviendas usadas menos de cuatro meses al año, que no aparecen en el art. 3.2 del RD 390/2021.

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¿Certificado único para el edificio o uno por vivienda?

El art. 6.2 del RD 390/2021 permite certificar las viviendas y locales de un edificio con una certificación única de todo el edificio o, alternativamente, con la de una o varias viviendas o locales representativos con las mismas características energéticas.

El certificado del edificio completo suele salir más barato por vivienda y es el que necesita la comunidad para la ITE, las ayudas a la rehabilitación y la deducción del 60% en el IRPF. Pero tiene inconvenientes que conviene hablar en junta:

• Si un vecino ha mejorado mucho su piso, la nota media del edificio puede perjudicarle al vender.
• Quien ya tiene certificado individual en vigor no está obligado a obtener otro (art. 6.1) y puede no querer pagar el del edificio si no es necesario.
• Al vender o alquilar, el certificado del edificio informa del conjunto y no de la vivienda concreta.

Una solución habitual es encargar el del edificio para las decisiones comunes y que cada propietario pida el suyo si cree que su vivienda sale mejor por separado.

¿Quién puede firmarlo?

Un técnico competente según los arts. 4 bis y 4 ter del RD 390/2021, en la redacción del Real Decreto 659/2025, en vigor desde el 23 de julio de 2026. Para edificios existentes valen los técnicos con titulación habilitante según la Ley de Ordenación de la Edificación y también otros titulados universitarios de determinados ámbitos que hayan superado la formación específica del anexo I o acrediten esos contenidos en su carrera. Todos deben presentar una declaración responsable ante la comunidad autónoma antes de empezar a certificar (art. 4 ter), que los inscribe en su registro, integrado o comunicado al Registro Administrativo Centralizado de Técnicos Competentes (art. 4 quáter). Antes de encargar el certificado, pide al técnico que acredite su inscripción.

¿Cuánto cuesta?

No hay tarifas oficiales: el precio lo fija el técnico y varía según el tamaño del edificio y la comunidad autónoma. Pide varios presupuestos y confirma que el precio incluye la visita, el registro en la comunidad autónoma y la entrega de la etiqueta.

Más allá del precio, la calificación influye en el valor del piso: una letra baja puede pesar al vender o alquilar.

¿Qué información contiene?

Según el art. 8.2 del RD 390/2021, como mínimo:

• Identificación del edificio o de la parte que se certifica, con su referencia catastral.
• Procedimiento reconocido usado para calcular la calificación.
• Normativa de eficiencia energética aplicable cuando se construyó.
• Características energéticas: envolvente térmica, instalaciones, condiciones de funcionamiento, ocupación y confort.
• Calificación de eficiencia energética.
• Recomendaciones de mejora: intervenciones en la envolvente y en las instalaciones, incluida, si procede, la sustitución de equipos de combustibles fósiles.

Esas recomendaciones son el punto de partida para decidir obras. Aislar la fachada, cambiar la caldera comunitaria por aerotermia o poner LED y detectores en zonas comunes son medidas típicas. Si la comunidad se plantea una rehabilitación, lo lógico es encargar primero el certificado del edificio y usarlo para pedir las ayudas: te lo explicamos en nuestra guía de ayudas a la rehabilitación energética de comunidades.

Un certificado que se queda en un cajón no ahorra nada. Los edificios suponen el 40% del consumo de energía y el 36% de las emisiones en la UE (Directiva (UE) 2024/1275), así que llevar sus recomendaciones a la siguiente junta, en lugar de dejarlas para otro año, es la forma más directa de que el edificio gaste menos.