El acta de la junta de propietarios: ¿Por qué es tan importante?

Foto de Pexels

El acta de la junta de propietarios es el documento que recoge los acuerdos de cada reunión en el libro de actas, que debe estar diligenciado por el Registrador de la Propiedad (art. 19 LPH). Tiene que expresar al menos la fecha y el lugar, quién convocó, si la junta fue ordinaria o extraordinaria y en qué convocatoria, los asistentes y representados con sus cuotas, el orden del día y los acuerdos. Se cierra con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes, y desde ese cierre los acuerdos son ejecutivos. Después se remite a los propietarios, y quien quiera impugnar un acuerdo tiene tres meses desde que se adoptó, o un año si es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18.3 LPH).

¿Qué requisitos debe cumplir el acta de la junta de propietarios?

El acta debe ser redactada por el secretario de la comunidad de propietarios, que es el encargado de llevar la documentación de la comunidad. Además, tiene que recoger todos los puntos que se han tratado en la junta de propietarios, incluso si no se han tomado acuerdos sobre ellos. Por último, debe ir firmada por el presidente de la comunidad y por el secretario.

Si la comunidad no ha nombrado secretario, sus funciones, y por tanto el acta, corresponden al presidente, salvo que los estatutos o la junta dispongan otra cosa (art. 13.5 LPH). El cargo de secretario puede recaer en la misma persona que el de administrador (art. 13.6 LPH).

El art. 19.2 LPH exige que el acta exprese, como mínimo:

• La fecha y el lugar de celebración. La hora no la exige la ley, pero conviene anotarla.
• El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la promovieron (repasa cómo convocar una junta).
• Si la junta es ordinaria o extraordinaria y si se celebró en primera o en segunda convocatoria.
• La relación de asistentes y sus cargos, y la de propietarios representados, siempre con sus cuotas de participación.
• El orden del día.
• Los acuerdos adoptados y, cuando sea relevante para su validez, los nombres de quienes votaron a favor y en contra con las cuotas que representan.

Además, debe cerrarse con las firmas del presidente y del secretario (art. 19.3). Las intervenciones de los vecinos no son obligatorias: resúmelas solo si ayudan a entender un acuerdo. Si el acta tiene errores, se pueden subsanar antes de la siguiente junta, que debe ratificar la subsanación, siempre que el acta recoja sin dudas la fecha y el lugar, los asistentes y representados, los acuerdos con sus votos y cuotas, y esté firmada por presidente y secretario. El secretario custodia los libros de actas y conserva durante cinco años las convocatorias, comunicaciones y apoderamientos (art. 19.4).

Administrador de Fincas Online

Conoce Supervecina, el administrador de fincas 100% Online

Solicita Presupuesto ¡Precio al instante y sin compromiso!

¿Cómo redactar el acta de la junta de propietarios?

Redactar el acta de la junta de propietarios puede ser complicado, pero te ofrecemos algunos consejos para hacerlo más fácil:

• Usa un lenguaje simple y evita términos técnicos o legales que puedan confundir.
• Sigue el orden de la reunión, respetando el orden del día y los puntos discutidos.
• Refleja con precisión las intervenciones de los vecinos, destacando lo relevante para los acuerdos.
• Indica claramente los acuerdos con el número de votos a favor, en contra y abstenciones, además de las cuotas acordadas.
• Especifica si se requiere unanimidad, mayoría cualificada o mayoría simple según la ley o los estatutos (tienes el detalle en mayorías de la junta de propietarios).
• Antes de firmar, revisa el acta para asegurarte de que no hay errores ni omisiones. En caso de dudas, consulta con los asistentes o el presidente para aclarar y corregir.

¿Cuál es la utilidad del acta de la junta de propietarios?

El acta de la junta de propietarios cumple diversas funciones importantes:

• Confirma que la reunión de vecinos se llevó a cabo y que se cumplieron los requisitos legales, como la convocatoria, el quórum y la mayoría necesarios para los acuerdos.
• Comunica los acuerdos a los propietarios. El acta se cierra con las firmas en el plazo máximo de diez días naturales tras la junta y se remite a los propietarios por el procedimiento de notificación del artículo 9 LPH (art. 19.3): en el domicilio que cada uno haya comunicado al secretario o, en su defecto, en el piso o local.
• Sirve como base para impugnar acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, gravemente lesivos para la comunidad o que causen un grave perjuicio a un propietario (art. 18.1). La acción caduca a los tres meses de adoptarse el acuerdo, o al año si es contrario a la ley o a los estatutos; para los ausentes, el plazo cuenta desde que se les comunica el acuerdo (art. 18.3).
• Actúa como prueba de los acuerdos adoptados, obligando a los propietarios a cumplirlos, a menos que los impugnen legalmente. También respalda la solicitud de pago de las cuotas establecidas para cubrir los gastos comunitarios.

¿Por qué es clave el acta de la junta de propietarios?

El acta de la junta de propietarios no es solo un papel, sino un documento con importantes implicaciones legales y económicas para la comunidad y sus propietarios. Su redacción cuidadosa y rigurosa, siguiendo las normativas y consejos que te proporcionamos, evita posibles problemas y conflictos que podrían afectar la armonía en tu comunidad de vecinos.

Como el 60% de las juntas se celebra con menos de la mitad de los propietarios presentes (Consulta Supervecina, 2020), para muchos vecinos el acta es la única forma de saber qué se decidió. Merece la pena que se entienda a la primera.

¡Pregúntame!

¿Quién te da el número del mejor fontanero? ¿Y la mejor receta de papas aliñás? ¿Quién tienes cerca para ayudarte? Tu vecina, claro.

Cada junta, cada avería y cada duda que hemos resuelto nos ha enseñado algo. SUPERVECINA es la forma más rápida de consultarlo, junto con la ley que aplica a tu caso. Responde sola, al instante, y te pasa con una persona cuando hace falta.

Haz click AQUÍ para preguntarme