Normativa para la gestión de votos en la comunidad
Buscamos que las reuniones de nuestra comunidad sean efectivas. Una actividad que entra aquí es la gestión votos en la comunidad de vecinos, pero ¿Sabes quiénes son los que tienen el derecho a ejercer el voto?
En la junta vota cada propietario al corriente de pago y cada acuerdo necesita una doble mayoría: de propietarios y de cuotas de participación. La unanimidad no es la mitad más uno: es el voto favorable del total de los propietarios que representen el total de las cuotas, y se exige para aprobar o modificar el título constitutivo o los estatutos en lo que no esté regulado expresamente en otra regla (art. 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal). El resto de acuerdos se aprueba con 3/5, con mayoría o con un tercio, según la materia.
Quién puede votar
No tienen derecho a voto los propietarios que, al empezar la junta, no estén al corriente de todas las deudas vencidas con la comunidad, salvo que las hayan impugnado judicialmente o hayan consignado la cantidad en el juzgado o ante notario. Pueden estar en la reunión y opinar, pero su persona y su cuota no cuentan para calcular las mayorías, y el acta debe reflejar quiénes están privados del voto (art. 15.2 LPH). La convocatoria tiene que incluir la lista de morosos y advertir de esa privación (art. 16.2 LPH).
La doble mayoría: propietarios y cuotas
Cada piso o local tiene una cuota de participación fijada en el título, en centésimas del valor del inmueble (art. 3 y 5 LPH). Para aprobar un acuerdo hay que alcanzar la mayoría exigida en las dos cuentas: número de propietarios y suma de cuotas. Si se llega en una y no en la otra, el acuerdo no sale.
Qué mayoría exige cada acuerdo (art. 17 LPH)
| Mayoría | Para qué | Artículo |
|---|---|---|
| Unanimidad: total de propietarios y total de cuotas | Acuerdos no regulados expresamente en el art. 17 que aprueben o modifiquen el título constitutivo o los estatutos | 17.6 |
| 3/5 del total de propietarios y 3/5 de las cuotas | Establecer o suprimir portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general; arrendar elementos comunes sin uso específico; equipos de eficiencia energética o hídrica no incluidos en el 17.1 | 17.3 |
| 3/5 | Innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad. Si la cuota de instalación supera tres mensualidades de gastos comunes, el que vota en contra no está obligado a pagar | 17.4 |
| 3/5 | Dividir, agregar o segregar pisos, construir nuevas plantas, alterar la estructura, cerrar terrazas o modificar cosas comunes | 17.4 |
| 3/5 | Aprobar, limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico, y cuotas especiales o subida de gastos de esas viviendas de hasta el 20 % | 17.12 |
| Mayoría del total de propietarios y de cuotas | Obras de supresión de barreras arquitectónicas e instalación de ascensor, aunque modifiquen el título o los estatutos. La comunidad paga aunque supere doce mensualidades | 17.2 |
| Mayoría simple de propietarios y cuotas | Obras de mejora de la eficiencia energética o renovables de uso común y pedir ayudas o financiación para ellas, si lo repercutido al año, descontadas ayudas, no supera doce mensualidades | 17.2 |
| Mayoría del total de propietarios y de cuotas | Todos los demás acuerdos. En segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes que represente más de la mitad de las cuotas de los presentes | 17.7 |
| Un tercio de propietarios y un tercio de cuotas | Infraestructuras comunes de telecomunicaciones, sistemas comunes o privativos de renovables (incluida aerotermia y geotermia) e infraestructuras para nuevos suministros energéticos colectivos. No se puede repercutir el coste a quien no votó a favor | 17.1 |
Las obras necesarias para la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del artículo 10.1 no necesitan votación: son obligatorias y la junta solo reparte la derrama (art. 10 LPH). Tienes más ejemplos en mayorías en la junta de propietarios.
Si no se consigue la mayoría, cualquiera de las partes puede pedir al juez, en el mes siguiente a la segunda junta, que resuelva en equidad (art. 17.7 LPH).
El voto de los ausentes
Los propietarios ausentes debidamente citados cuentan como votos a favor si, una vez notificados del acuerdo, no comunican su discrepancia al secretario en 30 días naturales por un medio que deje constancia de la recepción (art. 17.8 LPH). No se aplica cuando la ley impide repercutir el coste a quien no votó a favor expresamente (como en el 17.1) ni cuando la reforma es para aprovechamiento privativo.
¿Y si un propietario tiene varias viviendas?
Cada piso o local tiene su propia cuota, así que quien tiene varios suma las cuotas de todos ellos en el cómputo de cuotas. Si una vivienda pertenece a varias personas en proindiviso (por ejemplo, dos hermanos que la heredan), tienen que nombrar a un representante para asistir y votar (art. 15.1 LPH). Cómo se computa por cabezas un mismo titular con varios pisos no lo dice el texto de la ley, así que conviene que el administrador aclare en el acta el criterio que aplica.
Quórum y representación
En primera convocatoria la junta necesita la asistencia de la mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas. Si no se alcanza, se celebra en segunda convocatoria sin quórum, que puede ser el mismo día media hora después si así se indicó en la citación (art. 16.2 LPH). Asistir importa: los acuerdos válidos obligan a todos, también a quien no fue (art. 17.9 LPH). Y no es lo habitual: en el 60% de las comunidades, menos de la mitad de los propietarios acude a la junta (Consulta Supervecina, 2020).
Si no puedes ir, puedes delegar tu voto. Basta un escrito firmado por el propietario (art. 15.1 LPH) y la ley no fija un número máximo de representados por persona. Si la vivienda está en usufructo, vota el nudo propietario, que se entiende representado por el usufructuario salvo que diga lo contrario; para los acuerdos del 17.1 y para obras extraordinarias y de mejora la delegación tiene que ser expresa (art. 15.1 LPH). Lo tienes explicado en cómo votar en tu comunidad de propietarios.
Cuantos más vecinos deciden, mejor se acepta lo decidido, y eso se nota después en el día a día del edificio.
En Supervecina ofrecemos voto online, junta híbrida, delegación por escrito para quien no usa el móvil, para que pueda decidir el mayor número de vecinos. Calcula el precio para tu comunidad.