Las cuotas de la comunidad de vecinos han subido ¿puedo reclamar?

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Puedes reclamar, pero no por un supuesto “límite del 15%”: la Ley de Propiedad Horizontal no pone ningún tope porcentual a la subida de las cuotas entre propietarios. La cuota sube porque la junta aprueba el presupuesto (art. 14.b y 14.c LPH) y a cada vivienda le toca pagar según su cuota de participación, salvo que el título o un acuerdo especial digan otra cosa (art. 9.1.e LPH). Si crees que el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, o abusivo, lo que procede es impugnarlo ante el juzgado: tienes 3 meses desde el acuerdo, o 1 año si es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18.3 LPH).

¿Existe un límite del 15% para subir la cuota de comunidad?

No en la LPH. Ese dato circula mucho y mezcla dos cosas distintas.

Entre propietarios, la ley solo exige que el gasto lo apruebe la junta y que se reparta con arreglo a la cuota de participación “fijada en el título o a lo especialmente establecido” (art. 9.1.e LPH). No hay porcentaje máximo de subida.

El único tope que existe está en la Ley de Arrendamientos Urbanos y afecta al inquilino, no al propietario. En el alquiler de vivienda, el casero puede pactar por escrito que el inquilino pague los gastos generales de comunidad, indicando su importe anual en el contrato (art. 20.1 LAU). Durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica, esa cantidad (sin contar tributos) solo puede subir por acuerdo, una vez al año y nunca en un porcentaje superior al doble de lo que pueda subir la renta según el art. 18.1 (art. 20.2 LAU). Eso limita lo que el casero repercute al inquilino. No limita lo que la comunidad cobra al propietario.

¿Quién decide la subida y con qué mayoría?

La junta se reúne al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas (art. 16.1 LPH). Le corresponde “aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes” (art. 14.b) y aprobar los presupuestos y las obras de reparación, ordinarias o extraordinarias (art. 14.c).

El presupuesto ordinario no tiene una mayoría especial en el art. 17, así que se aprueba con la regla general del art. 17.7: mayoría del total de propietarios que a su vez represente la mayoría de las cuotas. En segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes, siempre que represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Ojo con los ausentes: si estaban bien citados, se les comunica el acuerdo y no manifiestan su discrepancia al secretario en 30 días naturales, su voto cuenta como favorable (art. 17.8). Por eso compensa asistir, o delegar con un escrito firmado si no puedes ir (art. 15.1): en el 60 % de las comunidades la junta se celebra con menos de la mitad de los propietarios, según la Consulta Supervecina sobre democracia en comunidades (2020).

Hay un motivo frecuente de subida que no es capricho: el fondo de reserva. La ley obliga a que tenga una dotación que “en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario” (art. 9.1.f LPH). Si el presupuesto crece, el fondo mínimo crece con él.

¿Cómo reclamar si no estás de acuerdo con la subida?

1. Pide explicaciones antes de la junta. Cualquier propietario puede pedir por escrito al presidente que se trate un asunto, y este debe incluirlo en el orden del día de la siguiente junta (art. 16.2 LPH).
2. Vota en contra y que conste en acta. Solo pueden impugnar quienes salvaron su voto, los ausentes por cualquier causa y los que fueron privados indebidamente del derecho de voto (art. 18.2 LPH). Si votas a favor, pierdes esa opción.
3. Impugna ante el juzgado si hay motivo legal. Los acuerdos se pueden impugnar cuando son contrarios a la ley o a los estatutos, cuando son gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o cuando suponen un grave perjuicio para un propietario que no tiene obligación de soportarlo o se adoptaron con abuso de derecho (art. 18.1 LPH). Que la subida te parezca alta no basta por sí solo.
4. Ponte al corriente. Para impugnar debes estar al corriente de todas las deudas vencidas con la comunidad o consignarlas antes judicialmente (art. 18.2). La excepción son los acuerdos que fijan o alteran las cuotas de participación del art. 9 entre los propietarios.
5. Controla el plazo. La acción caduca a los 3 meses del acuerdo, o al año si es contrario a la ley o a los estatutos. Si no estuviste en la junta, el plazo cuenta desde que te comunican el acuerdo (art. 18.3 LPH).

Mientras tanto, paga. La impugnación no suspende la ejecución del acuerdo salvo que el juez lo acuerde como medida cautelar (art. 18.4 LPH).

Si lo que quieres es que la cuota baje en los próximos ejercicios, aquí tienes ideas prácticas: cómo bajar la cuota de comunidad. Y para entender de dónde sale tu porcentaje, la cuota de participación.

¿Tengo que pagar la cuota de la comunidad de vecinos aunque no me beneficie?

Por regla general, sí. Cada propietario debe contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (art. 9.1.e LPH). No usar un servicio común no te libra de pagarlo.

La propia ley prevé algunas excepciones concretas. En las mejoras no exigibles aprobadas por tres quintos cuya cuota de instalación supere tres mensualidades ordinarias, el propietario que votó en contra no queda obligado (art. 17.4 LPH). Y en las infraestructuras del art. 17.1 (telecomunicaciones, renovables, aerotermia o geotermia, nuevos suministros), la comunidad no puede repercutir el coste a quien no votó expresamente a favor. Más detalle en qué gastos de comunidad corresponden a cada propietario.

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