Directiva europea de eficiencia energética de edificios: qué exige a las viviendas y qué dice de las hipotecas
La Directiva (UE) 2024/1275 no obliga a cada vivienda a alcanzar una letra concreta: fija una trayectoria nacional de reducción del consumo del parque residencial y pide promover hipotecas verdes.
Actualizado el 28 de septiembre de 2026
Este artículo se publicó en 2023, cuando la reforma de la directiva aún se negociaba, y decía que las viviendas tendrían que alcanzar la letra E en 2030 y la D en 2033. Eso no llegó al texto final. La directiva aprobada en 2024 funciona de otra manera y lo explicamos abajo.
La Directiva (UE) 2024/1275, de 24 de abril de 2024, relativa a la eficiencia energética de los edificios, no obliga a cada vivienda a alcanzar una letra del certificado energético en una fecha. Lo que exige a cada Estado es una trayectoria nacional para el conjunto del parque residencial: reducir el uso medio de energía primaria al menos un 16% en 2030 y entre un 20% y un 22% en 2035, respecto a 2020, con al menos el 55% de esa reducción procedente de la renovación del 43% de los edificios menos eficientes (art. 9.2). Sobre hipotecas, la directiva pide a los Estados que promuevan las hipotecas y préstamos verdes (art. 17), pero no impone condiciones a cada préstamo.
Qué exige la directiva a los edificios de viviendas
El art. 9.2 obliga a cada Estado miembro a establecer, a más tardar el 29 de mayo de 2026, una trayectoria nacional de renovación progresiva del parque residencial. Se mide como disminución del uso medio de energía primaria, en kWh/(m²·año), de todo el parque de viviendas entre 2020 y 2050. Los mínimos son:
- 2030: reducción de al menos el 16% respecto a 2020.
- 2035: reducción de entre el 20% y el 22% respecto a 2020.
- 2040 y después, cada cinco años: un valor fijado por cada país, en línea con un parque de cero emisiones en 2050.
Al menos el 55% de esa reducción tiene que salir de renovar el 43% de los edificios residenciales menos eficientes. Para lograrlo, los Estados pondrán en marcha medidas como normas mínimas de eficiencia energética, asistencia técnica y ayudas financieras. La directiva también dice que no podrán eximir de forma desproporcionada a las viviendas en alquiler.
En la práctica, esto significa que el objetivo es del país, no de cada piso. Cómo se traduzca en obligaciones concretas para un edificio dependerá de la norma española que la trasponga.
Los umbrales con fechas fijas (2030 y 2033) sí existen, pero solo para edificios no residenciales (art. 9.1): cada Estado fija un umbral que deja por encima al 16% de su parque no residencial y otro que deja por encima al 26%. Todos los edificios no residenciales tendrán que estar por debajo del primero a partir de 2030 y por debajo del segundo a partir de 2033.
Edificios nuevos
Según el art. 7.1, los edificios nuevos deberán ser de cero emisiones desde el 1 de enero de 2028 si son propiedad de organismos públicos, y desde el 1 de enero de 2030 todos los demás.
Qué dice sobre hipotecas
La directiva no fija tipos de interés ni condiciones para las hipotecas. Lo que hace el art. 17 es obligar a los Estados a promover instrumentos financieros para la renovación, entre ellos préstamos e hipotecas de eficiencia energética y las llamadas normas de cartera hipotecaria. Según la definición del art. 2, estas son mecanismos para incentivar a los bancos a mejorar la eficiencia energética mediana de los edificios que tienen hipotecados en el horizonte de 2030 y 2050.
El art. 17.11 añade que los Estados adoptarán medidas para promover las hipotecas y préstamos verdes para renovar edificios, y velarán por que las entidades los ofrezcan de forma amplia y no discriminatoria.
Otro punto que afecta a las comunidades con calefacción central: desde el 1 de enero de 2025 los Estados no pueden conceder incentivos financieros para instalar calderas independientes de combustibles fósiles, salvo las seleccionadas para inversión antes de 2025 en determinados fondos europeos (art. 17.15).
¿Y en España?
El plazo general para trasponer la directiva terminó el 29 de mayo de 2026 (art. 35). Las obligaciones concretas para cada edificio las fijará la norma española de trasposición, que se publica en el BOE. Mientras tanto, lo que le sirve hoy a una comunidad son las ayudas y las mayorías de la Ley de Propiedad Horizontal para aprobar obras de eficiencia energética y renovables. Las tienes explicadas en nuestra guía de rehabilitación energética y ayudas para comunidades. Para saber de dónde parte tu edificio, el primer paso es el certificado energético.
No hace falta esperar a la trasposición para decidir. Los edificios suponen el 40% del consumo de energía y el 36% de las emisiones de la UE, según los considerandos de la propia directiva, así que cada mes que una comunidad adelanta la aprobación de una obra de eficiencia es energía que su edificio deja de malgastar.
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