¿Qué medidas podemos tomar contra los vecinos morosos?

La comunidad puede actuar contra un moroso de forma escalonada. Lo primero es reclamarle la deuda por escrito, recordando que los créditos de la comunidad generan intereses desde el día en que debió pagar, y, si la junta lo acuerda, aplicarle medidas disuasorias como intereses superiores al legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no sean abusivas ni desproporcionadas, no afecten a la habitabilidad y no tengan efecto retroactivo (art. 21.1 LPH). Mientras no esté al corriente al empezar una junta, y no haya impugnado ni consignado la deuda, podrá intervenir pero no votar (art. 15.2). Si sigue sin pagar, se le reclama por el proceso monitorio con el certificado del acuerdo de liquidación de la deuda (art. 21.3): tendrá 20 días para pagar u oponerse y, si se opone, el pleito sigue como juicio verbal hasta 15.000 euros o como juicio ordinario por encima de esa cifra (arts. 815 y 818 y art. 250.2 de la LEC).

En 2022, la morosidad de las comunidades de vecinos dificultaba solicitar ayudas de rehabilitación. Para acelerar las rehabilitaciones de edificios de los fondos Next Generation, se aprobaron medidas urgentes que modificaron la Ley de Propiedad Horizontal.

Estas modificaciones están relacionadas con aumentar la personalidad jurídica de las comunidades de vecinos y su capacidad para actuar contra los vecinos morosos.

A continuación te contamos qué medidas están permitidas por la ley para actuar contra la morosidad de tu comunidad de vecinos.

¡Vamos allá!

¿Qué modificaciones se han producido en la LPH?

La Ley 10/2022, de 14 de junio, modificó el artículo 21 de la LPH, en vigor con su nueva redacción desde el 16 de junio de 2022, en el que se regulan los impagos de los gastos comunes, reclamación judicial de deuda, mediación y arbitraje.

Estas modificaciones da el derecho a que la junta de propietarios puedan acordar medidas frente a los vecinos morosos en el tiempo en el que se produzca esta situación. Además, estas medidas podrán incluirse en los estatutos de la comunidad.

Con esta modificación, ya se puede vetar a los vecinos morosos del uso de servicios o instalaciones no indispensables dentro de la comunidad. Eso quiere decir que, si la junta lo acuerda, los vecinos que no paguen sus cuotas pueden quedarse sin usar la piscina comunitaria mientras dure la deuda (lo explicamos en piscina y morosos).

Sin embargo, la propia ley también limita estas medidas: no pueden ser abusivas ni desproporcionadas, no pueden afectar a la habitabilidad del inmueble y no pueden aplicarse con carácter retroactivo (art. 21.1).

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¿Qué puedes negarles a tus vecinos morosos?

Antes de entrar en vía judicial, hay ciertas medidas que la ley te permite utilizar para combatir la morosidad de los vecinos en tu Comunidad:

• Acceso a instalaciones no indispensables: Como hemos hablado antes, la junta puede acordar privar temporalmente a los morosos del uso de servicios o instalaciones. La ley no da una lista cerrada; encaja en instalaciones de recreo como la piscina o la pista de tenis, mientras que privar del ascensor o de un suministro puede afectar a la habitabilidad, que la ley protege expresamente.
• Derecho al voto. El propietario que al empezar la junta no esté al corriente de todas las deudas vencidas, y no las haya impugnado judicialmente ni consignado, puede participar en las deliberaciones pero no votar. El acta debe reflejarlo y su cuota no cuenta para las mayorías (art. 15.2).

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¿Qué otras medidas se pueden tomar contra los vecinos morosos?

Si has probado las medidas anteriores y el vecino moroso sigue sin pagar, toca iniciar el proceso monitorio (art. 21.2). Recuerda que las deudas con la comunidad devengan intereses desde el momento en que debieron pagarse (art. 21.1). Antes, conviene revisar la prescripción de las cuotas.

Para iniciar el monitorio, la junta de propietarios debe aprobar la liquidación de la deuda. Con ese acuerdo, quien haga de secretario emite un certificado con el importe adeudado y su desglose, con el visto bueno del presidente (no hace falta si el secretario-administrador es un profesional cualificado que no va a intervenir en la reclamación). A la demanda se une ese certificado y el documento que acredite que se notificó la deuda al moroso, o, en su defecto, que se colocó en el tablón de anuncios o en un lugar visible durante al menos tres días (art. 21.3). El moroso privado de voto no cuenta para la mayoría (art. 15.2).

Una vez admitida la petición, el juzgado requiere al deudor, que tiene un plazo de 20 días para pagar u oponerse (art. 815 LEC). Una vez pasado el plazo, puede presentarse 3 situaciones:

• El propietario no hace nada, por lo que el monitorio termina y la comunidad puede pedir el despacho de ejecución y el embargo de bienes para cubrir la deuda (art. 816 LEC).
• Se paga la cantidad que debe.
• El vecino se opone. En este caso, la reclamación sigue como juicio verbal si la deuda no supera los 15.000 € o como juicio ordinario si los supera (arts. 818 y 250.2 LEC). Además, la comunidad puede pedir el embargo preventivo de bienes del deudor sin prestar caución (art. 21.4 LPH).

Además, la reforma de 2022 hizo más ágil este proceso monitorio: en la petición inicial se pueden incluir las cuotas aprobadas que venzan hasta la notificación de la deuda y los gastos de la reclamación, incluidos los del secretario administrador, que paga el deudor (art. 21.3).

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