¿Se puede admitir una representación verbal en la junta de propietarios?
En muchas comunidades de vecinos surge la pregunta de si se pueden admitir representaciones verbales en las juntas de propietarios. La regla general del art. 15.1 LPH es el escrito firmado, pero la jurisprudencia (SAP Madrid 418/2012) matiza cuándo puede valer un mandato verbal conocido o una delegación por email. Te contamos qué dice la ley, qué dicen los tribunales y cómo debe actuar el presidente.
Imagen de Freepik
En el complejo mundo de las comunidades de propietarios, las juntas son momentos clave para la toma de decisiones. Pero ¿qué ocurre cuando un propietario no puede asistir y desea delegar su voto verbalmente? La cuestión se vuelve aún más apremiante cuando se trata de definir si esta representación verbal puede ser válida. Analicemos este tema con detalle.
La regla general: representación por escrito
El artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la asistencia a la junta de propietarios puede ser personal o por representación, «bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario». La representación por escrito es, por tanto, la regla general y la forma que cualquier propietario puede aportar sin discusión: un documento firmado en el que otorga la representación a otra persona. Tienes un modelo de delegación de voto listo para descargar en Word en nuestra guía.
El escrito conviene por varias razones prácticas:
- Garantizar la seguridad jurídica: permite acreditar de forma fehaciente quién es el representante y qué facultades tiene.
- Evitar fraudes: deja constancia de la voluntad del propietario representado.
- Agilizar la junta: el presidente puede verificar las representaciones de antemano y evitar discusiones en plena reunión.
¿Es siempre inválida la representación verbal? Lo que matiza la jurisprudencia
Cuidado con el automatismo «sin papel, no hay representación»: los tribunales interpretan el art. 15.1 LPH como una forma ad probationem (un medio de prueba) y no como un requisito solemne de validez. La sentencia de referencia es la SAP Madrid 418/2012, de 25 de julio (Sección 25.ª, ECLI:ES:APM:2012:12360), que resolvió tres cosas:
- El verbo «bastar» del art. 15.1 LPH advierte de que no es necesaria ninguna forma en especial: no puede exigirse poder notarial ni otro documento de fehaciencia pública.
- Es válida la representación remitida por correo electrónico al presidente o al secretario-administrador; exigir que vaya avalada con firma electrónica «es una exigencia formal contraria al sentido de la norma».
- Puede admitirse incluso el mandato verbal cuando resulta conocido y ha sido admitido en ocasiones anteriores para el mismo propietario y a favor de las mismas personas (en aquel caso, familiares que acudían habitualmente a las juntas). La misma línea siguen la STS de 5 de febrero de 1992 (el apoderamiento no está sujeto a forma solemne) y varias Audiencias Provinciales.
Puedes consultar el texto íntegro de la sentencia (PDF, fuente CENDOJ).
En la práctica: el presidente puede y debe pedir el escrito como forma ordinaria de acreditación, pero un mandato verbal notorio (el familiar que representa al mismo propietario junta tras junta, con conocimiento de todos) no es automáticamente inválido, y rechazarlo de plano puede acabar discutiéndose ante los tribunales.
Voto Online en tu Comunidad de Vecinos
Participa en las juntas de vecinos de forma cómoda,
segura y transparente, sin necesidad de desplazarte ni perder tiempo.
La importancia de seguir la normativa
El presidente de la comunidad de propietarios tiene la obligación de velar por el cumplimiento de la ley. La pauta prudente es esta: exigir el escrito como regla, y reservar la admisión de una representación verbal solo para los casos en que sea notoria y venga admitiéndose de forma pacífica en juntas anteriores (el supuesto de la SAP Madrid 418/2012). Una representación verbal improvisada, de alguien desconocido o discutida por otros propietarios, no debe admitirse: genera problemas legales y confusiones durante la junta.
¿Qué hacer si un propietario insiste en la representación verbal?
Es posible que algunos propietarios insistan en utilizar representaciones verbales, a pesar de las indicaciones claras sobre la necesidad de que sean por escrito. En estos casos, el presidente de la comunidad debe mantenerse firme en su posición y recordar que la ley es clara al respecto.
Si es necesario, el presidente debe informar al propietario de que la representación verbal no es válida y que no puede participar en la junta en calidad de representante. Puede ofrecerle la posibilidad de redactar una representación por escrito en ese mismo momento, si tiene los datos necesarios del propietario representado.
Si Supervecina es vuestro administrador de fincas, también se puede ofrecer la opción de votar online.
Si el propietario insiste en participar verbalmente, el presidente debe dejar constancia en el acta de la junta de su negativa a admitir la representación.
Consecuencias de admitir una representación verbal
La validez de los votos y las decisiones tomadas en la junta dependen de la presentación de representaciones escritas al inicio de la misma.
Por lo tanto, las consecuencias de admitir una representación verbal pueden ser graves, para el propietario representado y para la comunidad:
- El propietario representado podría impugnar los acuerdos adoptados en la junta si considera que su representante no actuó de acuerdo a sus instrucciones.
- La comunidad podría ser demandada por un propietario que no esté de acuerdo con las decisiones tomadas en la junta.
En resumen
La representación escrita es la regla general del art. 15.1 LPH y la única que el presidente puede verificar sin riesgo, pero no es un requisito solemne: la jurisprudencia admite la delegación por correo electrónico y, en supuestos de mandato notorio y admitido previamente, incluso la verbal (SAP Madrid 418/2012). El presidente debe pedir el escrito como pauta y valorar con prudencia los casos límite, dejando siempre constancia en el acta.
Recuerda que la ley está diseñada para proteger los derechos de todos los propietarios y garantizar un proceso justo y equitativo en la gestión de las comunidades de vecinos. Siempre es mejor seguir las normativas establecidas y evitar posibles conflictos legales en el futuro.
Consejos adicionales para el presidente:
- Informa a los propietarios con antelación de la necesidad de presentar las representaciones por escrito.
- Incluye en la convocatoria de la junta un modelo de representación que los propietarios puedan utilizar.
- Verifica las representaciones por escrito antes de iniciar la junta.
- Deja constancia en el acta de la junta de cualquier incidencia relacionada con las representaciones.