Cómo reducir costes en la comunidad de propietarios: consumo, mantenimiento y morosidad
Luz, agua, calefacción, mantenimiento y recibos impagados: dónde recortar gasto en la comunidad sin cambiar de proveedores, con datos del IDAE y las herramientas que da la Ley de Propiedad Horizontal.
Los gastos de la comunidad que se pueden recortar sin cambiar de proveedores son los de consumo, los que genera un mal mantenimiento y los que provoca la morosidad. Sustituir bombillas incandescentes y halógenas por LED ahorra más de un 80% de la energía, según el IDAE; una fuga en un grifo o una cisterna puede perder 100 litros de agua al mes; y cada recibo impagado lo adelantan los demás hasta que se cobra por la vía del art. 21 LPH. Si lo que buscas es renegociar contratos (banco, seguro, ascensor, administración), tienes esa parte en cómo bajar la cuota de comunidad.
Luz de zonas comunes
El portal, la escalera y el garaje suelen tener luces que funcionan muchas horas. Tres medidas, de menos a más inversión:
- Cambiar a LED: según el IDAE, usan una potencia diez veces menor que las incandescentes y duran diez veces más.
- Detectores de presencia o temporizadores en escalera y garaje, para que la luz no quede encendida en zonas sin paso.
- Revisar la potencia contratada y comparar ofertas con el comparador de la CNMC.
Qué mayoría necesita cada cambio de iluminación y qué normativa aplica a las luminarias lo explicamos en iluminación en comunidades.
Agua y calefacción
Revisar cisternas, grifos y riego de zonas comunes es barato y evita pérdidas continuas. El IDAE cifra en 100 litros al mes lo que puede perder un solo goteo. Si el edificio tiene contadores divisionarios, comparar lecturas ayuda a detectar fugas en la red común; lo tratamos en contadores individualizados de agua.
En edificios con calefacción central, las válvulas termostáticas o los termostatos programables ahorran entre un 8% y un 13% de energía, y cada grado menos en climatización supone alrededor de un 7% de ahorro, según el mismo IDAE. Además, la comunidad puede acogerse a la tarifa de último recurso de gas si cumple los requisitos; lo contamos en calefacción central cara: qué puede hacer la comunidad.
Mantenimiento preventivo pagado con el fondo de reserva
La comunidad debe tener un fondo de reserva de al menos el 10% de su último presupuesto ordinario, y con cargo a él puede contratar un seguro o un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales (art. 9.1.f LPH). Planificar así cubiertas, bajantes y fachadas evita que un problema pequeño acabe en derrama.
Las obras necesarias para conservar el edificio son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta, que se limita a repartir la derrama (art. 10.1.a y 10.2.a). Y si hay una avería urgente, el administrador puede ordenar la reparación y dar cuenta al presidente (art. 20.c). Qué revisiones conviene calendarizar está en los mantenimientos necesarios en tu comunidad.
Morosidad: que no la paguen los demás
La ley da a la comunidad varias herramientas:
- Medidas disuasorias. La junta puede acordar intereses superiores al legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no sean abusivas ni afecten a la habitabilidad, y sin efecto retroactivo (art. 21.1).
- Proceso monitorio. Se acompaña el certificado del acuerdo de liquidación de la deuda y la notificación al deudor (art. 21.2 y 21.3). Si el deudor se opone, la comunidad puede pedir embargo preventivo sin prestar caución (art. 21.4). Lo explicamos en el embargo preventivo por cuotas.
- Costas. Si la comunidad usa abogado y procurador en el monitorio, el deudor paga sus honorarios, con los límites del art. 394.3 LEC (art. 21.5).
- Sin voto. Quien no está al corriente puede asistir a la junta pero no votar (art. 15.2).
- Deuda preferente. Las cuotas de la anualidad en curso y los tres años anteriores son créditos preferentes y el piso responde de ellas aunque se venda (art. 9.1.e).
Actuar pronto importa: revisa también la prescripción de las cuotas.
Si la gestión del día a día es lo que encarece la cuota, puedes comparar con lo que cuesta una administración online.
Preguntas frecuentes
¿Quién aprueba las medidas de ahorro?
La junta, que aprueba el plan de gastos e ingresos y las cuentas (art. 14.b LPH). Cualquier propietario puede pedir por escrito al presidente que una propuesta se incluya en el orden del día de la siguiente junta (art. 16.2).
¿Puede la comunidad cortar el agua a un vecino moroso?
No. El art. 21.1 permite privar temporalmente del uso de servicios o instalaciones, como la piscina, pero prohíbe las medidas que afecten a la habitabilidad de la vivienda o sean abusivas o desproporcionadas.
¿Cuánto dinero debe haber en el fondo de reserva?
Como mínimo, el 10% del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f). Es de la comunidad y sirve para obras de conservación, reparación y rehabilitación, y para ciertas obras de accesibilidad y eficiencia energética.