¿Qué medidas se han tomado para impulsar las ayudas de rehabilitación en comunidades de vecinos?

La Ley 10/2022, de 14 de junio tomó tres medidas para que las comunidades de vecinos pudieran rehabilitar: rebajó a mayoría simple el acuerdo de obras de eficiencia energética y la petición de ayudas o préstamos (art. 17.2 LPH), dio a las comunidades plena capacidad para pedir créditos y creó deducciones en el IRPF que hoy siguen vigentes: 20% y 40% por obras en la vivienda pagadas hasta el 31 de diciembre de 2026, y 60% por obras en el edificio pagadas hasta el 31 de diciembre de 2027 (disposición adicional quincuagésima de la Ley 35/2006).

Ya hablamos en otro artículo de las reformas para actuar contra los vecinos morosos, porque los impagos frenaban muchas obras de rehabilitación. Aquí repasamos el resto.

¿Qué cambió en la normativa?

Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. El artículo 3 de la Ley 10/2022 modificó el artículo 9.5 del texto refundido para que las comunidades de propietarios actúen “con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias” relacionadas con la conservación, rehabilitación y mejora del edificio, y puedan “solicitar créditos” para esas obras. No es personalidad jurídica general: es capacidad para ese tipo de operaciones.

Ley de Propiedad Horizontal. Los cambios que más notan las juntas:

• Las obras que mejoren la eficiencia energética acreditable con certificado, las renovables de uso común y la solicitud de ayudas, subvenciones o préstamos para hacerlas se aprueban por mayoría simple de propietarios que a su vez represente la mayoría simple de cuotas, siempre que lo repercutido cada año, descontadas ayudas y aplicada la financiación, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 17.2 LPH).
• En ese caso el disidente no puede librarse del pago y el coste de las obras, o las cuotas del préstamo, son gastos generales a efectos del art. 9.1.e) LPH. Todos pagan según su cuota.
• El art. 21 LPH, reformado por la misma ley, permite a la junta acordar medidas disuasorias contra la morosidad, reclamar por monitorio y acudir a mediación o arbitraje (art. 21 LPH).

Rebajar la mayoría acorta el camino, y eso cuenta: según un análisis interno de Supervecina, una comunidad tarda de media 8 meses en aprobar una obra importante (Barómetro Supervecina). Cada mes de espera en un edificio mal aislado es energía que se pierde, y los edificios suponen el 40% del consumo de energía y el 36% de las emisiones de la UE (Directiva (UE) 2024/1275).

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Deducciones en el IRPF: qué dice hoy la ley

Las deducciones están en la disposición adicional quincuagésima de la Ley 35/2006. Se han prorrogado en varias ocasiones y la redacción vigente procede del Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo, con efectos desde el 1 de enero de 2025. El texto consolidado dice lo siguiente:

• 20% de lo pagado desde el 6 de octubre de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2026 por obras que reduzcan al menos un 7% la demanda de calefacción y refrigeración de la vivienda habitual (o de una vivienda alquilada o que se alquile antes del 31 de diciembre de 2027). El certificado energético posterior debe expedirse antes del 1 de enero de 2027. Base máxima: 5.000 euros al año.
• 40% de lo pagado en ese mismo periodo, hasta el 31 de diciembre de 2026, por obras que reduzcan al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable de la vivienda o la lleven a la letra A o B. Certificado antes del 1 de enero de 2027. Base máxima: 7.500 euros al año.
• 60% de lo pagado hasta el 31 de diciembre de 2027 por obras de rehabilitación energética en edificios de uso predominante residencial que reduzcan al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable del edificio o lo lleven a la letra A o B. Certificado antes del 1 de enero de 2028. Base máxima de 5.000 euros al año; lo que exceda se puede deducir en los cuatro ejercicios siguientes, sin superar 15.000 euros acumulados.

Cuando la obra la hace la comunidad, cada propietario deduce sobre lo pagado por la comunidad multiplicado por su coeficiente de participación (apartado 4). Tres condiciones que conviene recordar en junta: hay que pagar por transferencia, tarjeta o cheque nominativo, nunca en efectivo; se descuentan las subvenciones recibidas; y no cuentan los equipos que usen combustibles fósiles.

Las deducciones de los apartados 1 y 2 no se aplican a la misma obra que la del apartado 3: si la mejora se ha hecho en todo el edificio, corresponde la del 60%.

Financiación: la línea de avales ICO

El artículo 4 de la Ley 10/2022 creó una línea de avales del Estado, gestionada con el ICO, para cubrir parte del riesgo de los préstamos de rehabilitación energética, con plazo de devolución de hasta quince años y un máximo de 1.100 millones de euros en avales (disposición adicional primera).

Esa línea se comercializó como “ICO MIVAU Rehabilitación de Edificios Residenciales”. Según la ficha del ICO, avalaba el 50% del préstamo, con un máximo de 30.000 euros por vivienda, y solo para comunidades o propietarios con ayuda concedida de los programas de barrio o de edificio del Real Decreto 853/2021. Los préstamos debían pedirse antes del 30 de noviembre de 2025 y firmarse antes del 31 de diciembre de 2025. Hoy está cerrada.

Para ver qué ayudas y qué financiación hay ahora mismo, consulta nuestra guía de ayudas a la rehabilitación energética de comunidades y la de préstamos para rehabilitación energética.

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