Juntas de vecinos más cortas y eficaces: qué no necesita reunión y cómo preparar el orden del día

La junta de propietarios debe reunirse al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas, y además cuando lo considere el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios o quienes representen el 25% de las cuotas (art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). La junta ordinaria se convoca con seis días de antelación como mínimo (art. 16.3). Casi todo lo que alarga una reunión se resuelve antes: sacando del orden del día lo que no necesita voto y llevando cada punto redactado como propuesta de acuerdo.

Lo que no necesita pasar por la junta

Una junta corta empieza por no llevar a ella lo que la ley ya resuelve:

• Reparaciones urgentes. El administrador dispone las reparaciones y medidas urgentes y da cuenta inmediata al presidente (art. 20.c). La junta solo “será informada” (art. 14.c).
• Obras obligatorias de conservación, seguridad y accesibilidad del art. 10.1: no requieren acuerdo previo. La junta se limita a repartir la derrama y fijar cómo se paga (art. 10.2.a).
• Ejecutar lo ya acordado. Contratar la obra aprobada, pagar y cobrar corresponde al administrador (art. 20.d).
• Obras dentro de un piso que no afecten a lo común: basta avisar antes a quien represente a la comunidad (art. 7.1).
• Punto de recarga en una plaza individual del garaje: solo requiere comunicación previa a la comunidad (art. 17.5).

Lo que sí es de la junta está en el art. 14: nombrar y cesar cargos, aprobar el plan de gastos y las cuentas, aprobar presupuestos y obras de reparación, aprobar o reformar estatutos y normas de régimen interior, y decidir los demás asuntos de interés general.

Un orden del día que acabe en acuerdos

La convocatoria debe indicar los asuntos a tratar, el lugar, el día y la hora de primera y, en su caso, segunda convocatoria, e incluir la lista de propietarios que no están al corriente de pago con la advertencia de que no podrán votar (arts. 16.2 y 15.2). Más allá del mínimo legal, estas prácticas acortan las juntas:

1. Redacta cada punto como propuesta. No “Obras de la fachada”, sino “Aprobación del presupuesto de la empresa X por 18.000 euros y derrama en seis cuotas”. Se vota sí o no y el acta sale sola.
2. Adjunta la documentación a la convocatoria: presupuestos comparados, cuentas y el informe técnico si lo hay. La LPH no lo impone con carácter general, pero evita que la junta se convierta en la primera lectura.
3. Recoge antes las propuestas de los vecinos. Cualquier propietario puede pedir por escrito al presidente que se trate un asunto, y este debe incluirlo en el orden del día de la siguiente junta (art. 16.2). Mejor que llegue por escrito que en ruegos y preguntas.
4. Ordena por importancia. Primero lo que requiere mayorías cualificadas, cuando más gente hay.
5. Pon un tiempo orientativo a cada punto.

Hay margen de mejora: en la Consulta Supervecina de 2020, con más de 2.000 propietarios, el 77,3% consideraba mejorables las decisiones de su junta.

Para los requisitos formales de la convocatoria, consulta cómo convocar una junta de vecinos, y para el papel del presidente durante la reunión, la función del presidente en las juntas.

Durante la reunión: quórum, representación y votos

Si en primera convocatoria no asiste la mayoría de propietarios que represente la mayoría de cuotas, la junta se celebra en segunda sin quórum, el mismo día si ha pasado media hora (art. 16.2). Quien no pueda ir puede delegar con un escrito firmado (art. 15.1); lo detallamos en representación en la junta.

Anota en cada votación quién vota a favor y en contra con sus cuotas cuando sea relevante para la validez del acuerdo (art. 19.2.f). Salvo las excepciones que prevé la ley, los ausentes debidamente citados que no manifiesten su discrepancia en 30 días naturales desde que se les comunica el acuerdo cuentan como votos favorables (art. 17.8).

Después: acta en diez días

El acta la firman presidente y secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes, y desde ese cierre los acuerdos son ejecutivos (art. 19.3). Se remite a los propietarios y los errores pueden subsanarse antes de la siguiente junta, que debe ratificar la corrección. Te lo explicamos en el acta de la junta.

Preguntas frecuentes

¿Se puede aprobar un asunto en “ruegos y preguntas”?

No es recomendable. La convocatoria debe indicar los asuntos a tratar (art. 16.2 LPH), y un acuerdo sobre algo que no figuraba en ella queda expuesto a impugnación por contrario a la ley (art. 18.1.a). Si surge un tema importante, inclúyelo en la siguiente junta.

Si la primera convocatoria no tiene quórum, ¿cuándo se celebra la segunda?

En el lugar, día y hora indicados en la citación, y puede ser el mismo día si ha pasado media hora desde la primera. Si no se había previsto, hay que convocarla de nuevo dentro de los ocho días naturales siguientes, con al menos tres días de antelación (art. 16.2 LPH).

¿Puede la junta celebrarse sin convocatoria del presidente?

Sí, si asisten todos los propietarios y así lo deciden (art. 16.3 LPH). Fuera de ese caso, convoca el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión (art. 16.2). Si el presidente no convoca, mira qué hacer cuando el presidente no convoca la junta.

Prepara la próxima junta con dos semanas de margen: seis días es el mínimo legal, no el plazo ideal para leer presupuestos. Una junta bien preparada y más corta también facilita que acudan quienes cuidan de un familiar o salen tarde de trabajar.

Preparar el orden del día, la documentación y el acta es justo el trabajo que hace un administrador. Si quieres que Supervecina lo haga para tu comunidad, calcula el precio.